queserasera_prism 私は、ファイナンシャルプランナーであるとともに、不動産投資、大家業を実践しているプレーヤーでもあります。
不動産投資で選んでいる物件は、中古マンション、中でも、単身者向けのワンルームタイプがメインです。
このことを話すと、
「空室が続いたりしませんか？」
「地震などの災害が不安です・・・」
みたいな声を聞くことがありますが、2007年に始めてから今に至るまで、ありがたいことに、そのような心配事は一切起きないまま過ごせております。
むしろ、賃貸物件を保有していることが、精神的な安心感さえ、もたらしてくれていると感じています。
そんな私が、初心者が失敗しない考え方について、お伝えしたいと思います。
なぜ「中古マンション投資」に興味を持つ人が増えているのか
新NISAをきっかけに、資産運用に興味を持ち、投資信託のつみたてや株式を購入する、金融資産の投資を行う方の裾野が広がっているのを感じます。
そんな中でも、不動産投資、大家業、中古マンション投資にも興味を持つ人は増えていると感じています。
その理由として私が思っていること。それは、
- 毎月の安定収入につながること
- 資産運用としてのリスク分散
大きく分けると、この2つではないか、と考えています。
中古マンション投資のメリット
先ほどは、興味を持つ人が増えている理由を私の視点でお伝えし、それと重複する部分もありますが、私が考える、中古マンション投資のメリットをお伝えします。
- 駅に近いなど、利便性が高く、賃貸需要の高い物件を選びやすい
- 賃貸需要が高いことで、空室リスクも下げられる
- 共用部分は建物管理会社、専有部分（部屋の中）は賃貸管理会社に日常業務を委託することで、専門家の力を借り、日常生活で不動産投資に割く時間を減らすことができる
- アパートのような一棟物件と比べると、価格帯も抑えられていることが多いので、不動産投資の中では購入もしやすく、売りたいときにも売りやすい
上記のようなことが、私が実感しているメリットです。
気をつけたい中古ならではの注意点
中古マンションは、一般論として、新築マンションよりは抑えられた価格で購入できることが多いです。
そのため、先ほども伝えたように、購入しやすく、売りたいときには売りやすいので、不動産のデメリットの1つである「流動性（換金性）が悪い」という点を、カバーできているのが中古マンションだと私は思います。
ただ、新築と異なり、築年数も経過していることで、気をつけた方が良い点も、中古マンションには存在します。
- 設備が古くなり、壊れて交換する費用が発生する可能性がある
- 修繕積立金の貯まり具合、共用部の維持管理が適切に行われていない可能性がある
設備の交換がいつ発生するかは、人間の寿命と同じで、分かりません。
そして、基本的に、故障して交換となった場合は、その時の所有者の負担で行う必要があります。
定期的に交換が必要になってくる設備の主なものとしては、エアコン（おおむね10年前後）や給湯器（12～15年くらい）が考えられるので、設備の故障・交換が気になる場合は、物件購入前に、それらの設備がいつ設置されたものか（そろそろ交換時期を迎えそうかどうか）を確認してみると良いかもしれません。
修繕積立金の状況や共用部の維持管理の面に関しては、「重要事項調査報告書」を必ず確認することが大切です。
この報告書には、その時点での修繕積立金の残高や滞納額の状況、共用部の修繕履歴などが記載されている書類です。
また、物件の現地を見ることで、書面だけでは分からない、実際のマンションの共用部の状態を、五感を使って確認することができます。
中古マンションを選ぶ際は、新築と異なり、そこに現物のマンションがすでにあり、実際に確認することができるのがメリットでもあります。
注意点の不安を払拭する意味でも、現地に足を運び、実際にマンションを確認した上で、購入するかどうかは判断することが良いのではないか、と私は考えています。
「物件が良い＝成功」ではない理由
どういう物件を選んで不動産投資、大家業に取り組みたいですか？と条件などの希望を伺うと、設備面がハイスペックであることなどをあげる方もいらっしゃいます。
ただ、良い物件を選ぶことが、不動産投資、大家業でそのまま成功につながるかと言えば、そうではない、と私は考えています。
借りて下さる方のことを考えれば、設備面など含めた物件の良さが充実していることは、大切な視点ではありますが、現実的な面も考えないと、安定した不動産投資、大家業にはつながらない、という意味合いです。
入居者が、賃貸で部屋を借りるときに考える視点を忘れてはいけない、ということです。
良い物件と一般的に思われる設備面が充実している、築年数が新しい、などは、求められる条件としては多いです。
ただその一方で、払える家賃、立地との兼ね合いなどの金銭面、生活面を踏まえて選ぶという現実的な視点を忘れてはいけない、ということです。
良い物件であれば、高めの家賃でも入居してくれるとは思いますが、その高めの家賃を払って住み続けられる方というのは、もしかしたら限られてしまうかもしれない。
その結果、もし退去になった後、入居ニーズは高くても、賃料面で払えないからと敬遠される物件になりかねない。
そんなことも意識して、良い物件が必ずしも、不動産投資、大家業を安定させることとは、イコールではない点、 考えてみて頂ければと思います。
中古マンション投資を検討するときの現実的な進め方
ここまでメリットや注意点、気をつけるポイントなどお伝えしてきましたが、中古マンション投資を検討するにあたって、具体的にどのように進めていくのが良いのでしょうか？
- 数多くの物件を見ながら、いろいろな不動産会社の担当者とやりとりを重ね、あなたにとって信頼を寄せられると感じる方と出会えるように行動すること
- 不動産投資、大家業をすでに実践されている人で、あなたが「この人なら信頼できる」と感じる方を通じて、物件を紹介してくれる会社や担当者との出会いを作ってもらう
上記のようなアプローチ方法が良いのではないか、と私は考えています。
賃貸需要が高く、不動産投資、大家業を長く続ける上での良い物件というのは、なかなかネット検索などでは出会いにくいと感じています。
出会える確率はゼロではありませんが、そういう物件が掲載された時は、1～2日、早ければ半日とかで、購入希望者が現れるようなスピード勝負の世界になっているのが現状です。
そのような状況だからこそ、あなたにとって良い物件は、信頼できる担当者がもたらしてくれる、と私は考えています。
不動産の世界は、昨今のデジタルな世の中にあっても、まだまだアナログな部分が多く残る世界だと感じています。
人の生活の拠点である不動産だからこそ、情報なども人を介して届くという意味合いです。
だからこそ、信頼できる人との出会い、つながり、ご縁を作ることが、中古マンション投資を検討し、一歩を踏み出すにあたっては、失敗しないためにも大切なことではないか、と私は考えています。
まとめ
今回は、中古マンション投資を行うにあたって初心者が失敗しない考え方についてお伝えしました。
結論としては、中古マンション含めた不動産の情報というのは、信頼できる人づてで手に入れるのが、一番失敗しにくいと私は考えています。
ただ、その信頼できる人に、全面的に依存することなく、あなた自身も、マンションの現地を確認したり、重要事項調査報告書などの資料を確認した上で検討するという姿勢が大切です。
人との出会いを大切にする。
あなた自身も自分の五感を使って選び、考えるというスタンス。
この点を忘れなければ、失敗せずに中古マンション投資を長く安定した資産運用の1つとして行っていけるのではないか、と 私は考えています。
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斎藤 岳志 >>プロフィールをもっと見る
某百貨店に3年ほど勤務。色々な方との触れ合いを通じて、サービス・接客・対人関係の基礎を身につける。
百貨店在職中に、ファイナンシャルプランナーの勉強を始め、資格取得をしたことをきっかけに、数字を扱う仕事に興味がわき、転職して、経理・税務という職種を経験。自身の強みとなっている。
また、プライベートな部分でも、株式投資に始まり、信用取引や商品先物取引、投資信託やFXなど、投資と名のつくものはだいたい経験し、その経験を経てくる中で、一番自分の性格とうまの合った不動産投資を2007年にスタートして以来、自分の資産運用に関しては、中古マンション投資を中心に金融資産の運用と不動産を組み合わせたバランスを意識して取り組んでいる。
【所有資格】
CFP
相続診断士
終活アドバイザー
資産形成コンサルタント