では、不動産投資は、本当に節税になるのでしょうか？

所得税、住民税という点での節税にスポットをあてた時の私なりの結論を最初にお伝えすると、「期間限定での節税にはなる」と考えています。

節税になる仕組みを、おおまかに伝えると、不動産所得が「賃料　＜　経費」というマイナス（赤字）の状態になり、そのマイナスと給与収入を相殺することで所得が下がり、結果、給与で源泉徴収されていた所得税が、確定申告で還付される、という流れです。

税金の計算上、土地は対象になりません。「価」値が「減」らないと考えられているからです。一方、建物は、築年数が経過することによって、少しずつ古くなります。

その古くなっていく分を、毎年一定金額ずつ経費に入れて良いですよ、というのが、減価償却費、です。
減価償却費は「建物」と「建物付属設備」というくくりで分けることができ、新築ＲＣマンションの場合、建物は47年、設備は15年と決まっています。

中古だと、築年数に応じて、何年で減価償却するか、が決まってきますが、新築時の年数よりは、短くなってきます。
この仕組みを踏まえると、「建物の割合が高い物件」、そして「減価償却の年数が短い物件」が、所得税・住民税の節税向きの物件ということになります。

例えば、築15年、2,000万円のマンションで、建物1,000万円、設備200万円、土地800万円の場合を考えてみます。減価償却の対象が6割（1,200万円）になる物件です。毎月の賃料は、8.5万円とします。

この場合、減価償却する年数は、建物が35年、設備が3年になります。
すると、毎年の減価償却費は、建物が約28万円、設備が約66万円で、合計約94万円を、お金の支出なく、経費に計上できます。

マンションの場合、管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険、ローンの利息など減価償却費以外にも経費になる項目がありますので、上記の約94万円の減価償却費が計上できている間は、経費が賃料収入を上回る可能性が高いです。

もし、将来的に売却をした場合、利益がでると、譲渡税が約20％かかります。
この利益は、購入した金額と売却した時の金額の差ではなく、売却した時の金額と、その時の帳簿上の金額の差になります。そのため、減価償却費を早めに多く経費にした結果、帳簿価格が下がり、売却した時の利益が多くなりやすくなります。

このように、今の所得税や住民税の節税に目を向けて購入した場合、節税の効果は「期間限定」になるケースが多く、また、もし将来的に売却をする際に、譲渡税のかかる利益が多くなる場合があります。

節税を目的として、不動産投資を組み入れることが悪いとは思いません。
ただ、購入後数年間の節税効果が終わったあと、どうなる可能性があるのか？そこまで、考えた上で、購入を検討して頂きたい。そのように、私は考えています。