queserasera_prism 株式や投資信託などの「金融資産」不動産などの「実物資産」投資、資産運用の対象に、どういうものがあるか、と私が聞かれた時は、大別すると、この2種類になる旨をお伝えしています。
価格や流動性など、金融資産と実物資産には、いろいろと異なる点がありますが、今回は、その中でも「費用・コスト」にスポットをあててお伝えしたいと思います。
最初に大枠としての結論を伝えると、金融資産と比べた時、ワンルームマンションなどの不動産、実物資産に関しては、費用が多くかかります。そこで、購入時、保有中、売却時、それぞれに分けて、どんな費用がかかるかに関して、お伝えしようと思います。
購入時にかかる費用
最初に購入時にかかる主な費用をあげてみます。
- 仲介手数料（売主物件の場合は不要）
- 登記費用
- ローン手数料（融資を利用するとき）
- 火災保険料
その他、印紙代や固定資産税の日割り精算などの支払い、やりとりはありますが、主な費用としては、上記4つと捉えて下さい。仲介手数料は、「物件価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額。
2,500万円のワンルームマンションであれば、891,000円となります。
登記費用は、物件による違いはありますが、東京都心のワンルームマンションで融資を利用する場合であれば、おおよそ30万円前後になることが多いです。ローン手数料は、金融機関によって異なりますが、一律定額のケース（100,000円＋消費税など）や一律の割合のケース（融資金額の2％＋消費税など）があります。
例えば、2,500万円を2％の手数料でローンを借りた場合は、消費税を含めて、550,000円になります。火災保険料は、現時点で言えば、最長の5年一括払いで加入するのが、費用としても抑えられるので、私はオススメしています。物件による違いはありますが、5年分で、火災保険で2万円～3万円、地震保険もおおよそ同額です。
地震保険もセットで保険料を支払う場合は、4万円～6万円くらいの費用がかかってきます。
上記の費用を合計すると、おおよそ購入時には、物件価格の7％前後の費用がかかってくるイメージです。不動産会社さんが売主の物件の場合は、仲介手数料がかからないので、その分費用は抑えられて、4％前後になるケースが多いです。
物件価格以外にも、最初に用意する必要がある金額として、押さえて頂ければと思います。
ただ、この費用に関しても、金融機関によっては、融資金額に組み込んでくれる所もあります。その際は、毎月の返済額は増えますが、最初に4％～7％前後の諸費用を用意せずとも購入することができるケースもある点、申し添えておきます。
また、購入後、3ヶ月～6ヶ月後くらいを目安に、「不動産取得税」も届きます。おおよそ10万円～15万円のケースが多いですが、購入後、忘れた頃にやってくる購入に伴う支払いなので、こちらもお忘れなく！
保有中に毎年・毎月かかる費用
次に、購入後、保有している時にかかる、ランニングコストをあげてみます。
管理費・修繕積立金・管理代行手数料・固定資産税・火災保険・修繕費
主な費用としては上記になります。
管理費・修繕積立金は、ワンルームマンションに限らず、マンションの各部屋の所有者が、毎月お金を出し合って、維持管理や将来の修繕などに備えるための支出です。
管理人さんや清掃スタッフの派遣など、建物の維持管理をサポートしてくれる会社に払うのが「管理費」、将来の外壁塗装や大規模修繕工事などに備えて積み立てるのが「修繕積立金」です。
ワンルームマンションの場合、総戸数や築年数による違いはありますが、両方合計で毎月8,000円前後～20,000円前後の支払いになるケースが多いです。管理代行手数料は、ワンルームマンションを賃貸に出した時、入居者さんとのやりとりや空室時の賃貸募集などを外注して依頼したい時に「賃貸管理会社」に毎月払う費用です。
賃貸管理会社によって値段も異なりますが、毎月の家賃×5％＋消費税という会社が多いです。3,000円＋消費税の定額のような会社もあり、各社それぞれなので、あなたが賃貸管理を依頼する会社の費用を必ず事前に確認して下さい。
固定資産税は、毎年1月1日に物件を保有している方に対してかかってくる費用、税金です。支払い時期は自治体によって異なりますが、おおむね4月～6月に通知が届く所が多いです。
ワンルームマンションであれば、立地などによる違いもありますが、おおよそ年間で4万円～6万円くらいのことが多いです。火災保険は前項でお伝えしたので、ここでの説明は割愛しますが、おおよそ5年で2万円～6万円になることが多いです。
最後の修繕費は、いつ、どういうタイミングで発生するか、どんな内容になるかも分からない点で、予測が難しいというのが正直な想いです。
ただ、いくつか想定を含めてお伝えすると、入居者さんが退去されて、次の方を募集する際にかかる、原状回復費用があります。
退去した入居者さんがどんな過ごし方をされていたか、敷金を預かっていたかなどによっても変わりますが、ワンルームマンションの場合、10万円～20万円かかると見込んでおけば、お釣りがくると経験上では感じております。また、設備が壊れた時の修繕費も見込んでおくことが必要です。
ワンルームマンションの場合、費用がかさむのは、エアコンと給湯器だと私は考えています。エアコンは7万円～10万円くらい、給湯器は12万円～15万円くらいのことが多いです。おおよその目安として、エアコンは10年、給湯器は15年くらいが交換の目安（壊れる目安）と言われているので、壊れたときに慌てないように、備えておくことをオススメします。
ただ、自分で備えるのは手間だという方もいらっしゃるかもしれません。
そういう方に向けて、賃貸管理会社の中には「設備補償サービス」のようなプランを設けている会社もあります。おおよそ1部屋あたり、年間に2万円～3万円の支払いで、コンロなども含めた設備が故障した際の費用をまかなってくれるというサービスです（上限はあり）。
あなた自身で、いつ起きるか分からない設備の故障に備えるのが手間に感じる方であれば、こういうサービスの利用を検討するのも、一考の価値はあると思います。
売却時にかかる費用
ここまで「購入時」「保有中」それぞれの費用を見てきましたが、売却時は、非常にシンプルです。ローンを借りていた場合は、完済することになります。それに伴って、金融機関によっては「完済手数料」がかかる所もあります。
また抵当権を抹消する登記費用もかかりますが、3万円～5万円くらいのケースが多いので、そこまで大きな費用の負担にはならないかと感じています。
売却時に一番意識したい費用は「譲渡所得税」です（個人名義の場合）1月1日時点で、購入から5年以下であれば、利益に対して約40％。5年超であれば、利益に対して約20％がかかります。
ただ、気をつけて頂きたいポイントがあります。
よく見られがちな誤りとして、例えば2,500万円で購入した物件を、10年後に2,500万円で売却できたような場合。「買った値段と同額で売れたのだから、利益出てないよね！」と、おっしゃる方がいるのですが、これは間違いなのです。
その理由には「減価償却費」の存在があります。
保有中に、お金としての支出はないけれど、税法のルールに従って、建物部分を一定額ずつ経費化していく仕組みの経費が減価償却費です。先ほどの例で、仮に10年間で減価償却費が500万円発生していたとします。この場合、購入時と同額の2,500万円で売れたとしても、税金の計算上の取得価格（簿価）は、減価償却費として保有中に経費として計上した500万円を差し引いた2,000万円となるのです。
つまり、売却時は、2,500万円から2,000万円をマイナスした500万円が売却に伴う利益と税法上はみなされて、500万円の約20％（10年保有なので）にあたる約100万円の所得税・住民税の支払いが必要になってくるというイメージです。
今回は購入時、保有中、売却時という3段階に分けて、支出が伴う費用にスポットをあててお伝えしました。金融資産と違って、いろいろたくさんあるな、と感じられた方もいらっしゃるかもしれません。
とはいえ、最初からすべて覚える必要はありません。イメージとして、こういう支払いが発生するのだな、と頭の片隅に入れておいて頂くだけで良いと私は思っています。
分からなくなった時、いざ費用の支出が必要になった時には、その都度、不動産会社の担当者や客観的にあなたをサポートしてくれるファイナンシャルプランナーなどに確認しながら進めていけば良いのではないか、と私は思うからです。金融資産よりも様々な費用が発生するのが不動産投資、大家業です。
費用はかかりますが、金融資産にはない安定した収益をもたらしてくれるのが、実物資産の投資の代表格である不動産投資、大家業だと私は考えています。費用の多さに尻込みせず、あなたの資産に不動産も組み入れて、金融資産とは違う、安定した運用を行うのも、良いのではないでしょうか？
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斎藤 岳志 >>プロフィールをもっと見る
某百貨店に3年ほど勤務。色々な方との触れ合いを通じて、サービス・接客・対人関係の基礎を身につける。
百貨店在職中に、ファイナンシャルプランナーの勉強を始め、資格取得をしたことをきっかけに、数字を扱う仕事に興味がわき、転職して、経理・税務という職種を経験。自身の強みとなっている。
また、プライベートな部分でも、株式投資に始まり、信用取引や商品先物取引、投資信託やFXなど、投資と名のつくものはだいたい経験し、その経験を経てくる中で、一番自分の性格とうまの合った不動産投資を2007年にスタートして以来、自分の資産運用に関しては、中古マンション投資を中心に金融資産の運用と不動産を組み合わせたバランスを意識して取り組んでいる。
【所有資格】
CFP
相続診断士
終活アドバイザー
資産形成コンサルタント