queserasera_prism 相続税には効果的！
不動産投資のメリットの1つとして、「節税」があげられることがあります。
不動産を活用した節税には、主に2種類あると私は考えています。
「相続税」と「所得税・住民税」です。
ここでは「相続税の節税」についてお伝えします。この点に関しては、不動産を持っていること、さらには、不動産投資として賃貸に出していることで、メリットが出てきます。
例えば、3,000万円の現預金を持っていた場合。
相続が発生した時には、3,000万円が相続財産として、相続税の課税対象とみなされます。
一方、3,000万円の不動産を所有している場合。
様々な条件はありますが、建物は固定資産税評価額、土地は路線価で評価されることになり、これだけでも、20％から30％くらい評価額が下がることになります。
さらに、不動産投資として賃貸に出していると、貸家、貸家建付地ということで、さらに相続税の評価額が下がり、物件による違いはありますが、当初の3,000万円の30％から50％くらいに、相続税を計算する評価額が下がることが多いです。
このように、相続税という点から考えた場合、現預金で持っているよりも、不動産に変えておくことで、相続税の評価額が下がり、相続税の節税につながるケースが多いのです。
所得税・住民税は期間限定！
一方、給与収入などがある現役時代において、
節税と言えば「所得税・住民税」が考えられます。不動産投資で所得税・住民税の節税につながるのは、不動産所得（収支）が赤字になることで、給与と相殺して、税金のかかる課税所得が下がる結果、納める金額が抑えられるという流れです。
イメージをお伝えすると、給与が500万円、不動産投資の収支が▲100万円だとすれば、もともと500万円にかかっていた所得税・住民税が、相殺した後の400万円にかかることとなり節税につながる、ということです。
不動産投資が赤字！と聞くと、「うまくいってないんじゃないの・・・」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、この赤字が生じる時のケースとして多いのが、「減価償却費」が多いことで生じるマイナスです。
減価償却費は、建物や設備は高額なので、購入した年に1回で全額経費に入れられない税金上のルールがあり、税法で定められた年数に応じて、分割して経費計上していく仕組みのことです。このルールを当てはめて計算すると、物件の築年数による違いもありますが、購入後数年は、減価償却費が多くなり、結果として不動産所得（収支）が赤字となり、節税につながるのです。
ただ、この減価償却費は、ずっと多くの金額を経費にできるわけではありません。
定められた年数分までなので、そこ年数を過ぎると節税どころか、黒字になってくるのです。その点から、所得税・住民税の節税に関しては「期間限定」であると私は考えています。
節税が終わった後のことも考えておく
ここまで、「相続税」「所得税・住民税」それぞれから不動産投資が節税につながる点について、お伝えしてきました。
近い未来のことを考えるのであれば、納税という支出を抑えられるという点で、不動産投資を節税に利用する効果は得られます。
ただ、長期的に考えた場合、節税面の効果では大きかった不動産が、売却など手放そうとした時に、なかなか売れない物件だったり、売却した時に帳簿上の利益が大きくなって、譲渡税がかさむ物件だったりする可能性も考えられます。
節税目的で不動産投資を始めた場合、近い未来だけが視野であれば良いのですが、その節税の効果や役目が終わった後、予期しなかった税金が発生する可能性もありえます。
そのため、どのくらい節税できるかは、相続した後や売却した時のことまで考えて、トータルでみないと分からないのが正直な所です。
節税と聞くと、魅力的に感じる方も多いかもしれませんが、不動産投資の節税に関しては、長い目でみて考えないと、「思ったよりも節税にならなかった・・・」ということにもなりかねません。購入前に、しっかりと考え、判断した上で、取り組むことを、おススメしたいと思います。
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斎藤 岳志 >>プロフィールをもっと見る
某百貨店に3年ほど勤務。色々な方との触れ合いを通じて、サービス・接客・対人関係の基礎を身につける。
百貨店在職中に、ファイナンシャルプランナーの勉強を始め、資格取得をしたことをきっかけに、数字を扱う仕事に興味がわき、転職して、経理・税務という職種を経験。自身の強みとなっている。
また、プライベートな部分でも、株式投資に始まり、信用取引や商品先物取引、投資信託やFXなど、投資と名のつくものはだいたい経験し、その経験を経てくる中で、一番自分の性格とうまの合った不動産投資を2007年にスタートして以来、自分の資産運用に関しては、中古マンション投資を中心に金融資産の運用と不動産を組み合わせたバランスを意識して取り組んでいる。
【所有資格】
CFP
相続診断士
終活アドバイザー
資産形成コンサルタント