不動産投資で節税はできるのでしょうか？どのような仕組みなのか知りたいです。

不動産投資で節税できるか？に関してですが、

今の税金（所得税・住民税）を抑えたいという点からお伝えすると、

「節税できても期間限定」だと私は考えています。

あなたの年収が1,200万円だとします。

税金上の、みなし経費のような給与所得控除を引くと、給与所得は1,005万円になります。

そして、この金額を下げることができれば、所得税・住民税を下げられます。

（話を分かりやすくするために、所得控除などは割愛します）

不動産投資で節税するためには、収入よりも経費が上回り、帳簿の上でマイナスになることが必要です。

例えば、年間の家賃収入が100万円。

経費が300万円だとすると、収支はマイナス200万円となります。

先程の給与所得1,005万円から、このマイナス200万円を引くと、合計の所得は805万円となり、所得税・住民税の支払いが減る。

これが、不動産投資で節税ができる仕組みです。

では、不動産投資で、賃料収入を上回る経費が、実際に生じることはあるのでしょうか？

どんな物件を選ぶかにもよるのですが、購入後、3～5年くらいまでであれば、可能性があります。

キーワードになるのが「減価償却費」です。

不動産投資の場合、土地は経費になりませんが、建物は経費に入れられます。

ただ、購入した時に全額を一度に経費として計上することはできず、物件の作りに応じた耐用年数と

購入した時の築年数を勘案して計算した年数に応じて、経費に計上していくというルールがあります。

このルールに則って計算した時に、築年数がある程度経過している物件であれば、

1年あたり経費にできる減価償却費が大きくなり、結果、不動産投資の収支がマイナスになります。

マイナスになるとは言いながらも、減価償却費は経費になるタイミングでは、お金の支出を伴わないので、あなたの追加負担はない、という経費です。

ただ、分割して経費に計上していく期間が終わると、節税面での恩恵は受けられなくなるという点で、期間限定とお伝えしました。

不動産投資で、所得税・住民税の節税を目的にしたい、という方の気持ちも分かります。

しかし、節税できるのも期間限定ですし、最終的に売却する時には、譲渡税として税金がかかります。つまり、今支払う税金を先延ばしにしているだけ、という言い方もできなくもありません（税率の違いによるメリットなどはありますが）。

そのため、不動産投資の場合は、節税を主目的にせず、いわゆる資産形成的な視点、家賃収入で精神的な安心感、副収入を手に入れるというのが、根本にはあるということを忘れずにいて頂きたいと思います。

著者近影

斎藤　岳志（さいとう　たけし）

FPオフィス　ケセラセラ横浜　代表。
中古マンション賃貸経営・不動産投資・マンション購入に本気で取り組む方へ、
誠実な不動産サポートをいたします。
●所有資格：CFP　相続診断士　終活アドバイザー