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  • 不動産も残クレの時代?未来の不安が軽減できる!

    2022年10月12日

    「残価設定型住宅ローンの紹介開始」

     

    大和ハウス工業さんが、2022年10月から、新築戸建住宅を検討する方へ始めたサービスです。

     

    自動車には、3年後とか5年後の残価を設定してローンを組むという商品がありますが、

    住宅に関しては、私の知っている限り、初めてではないかな、と感じています。

     

    今回の大和ハウス工業さんのサービスは、

    諸条件を満たした新築戸建住宅で、残価の設定を何年後にするかなどの条件はありますが、

    設定した月以降であれば、いつでも住宅ローンの残高と同額で、買取をしてくれる、という内容です。

     

    つまり、設定した月以降であれば、市場での売買価格が、住宅ローンの残高を下回っていたとしても、残高の金額で買い取ってくれるので、

    将来、売りたくなった時に、残債を返せず手放せないということがなくなる、という点で、安心感があるという印象を受けました。

     

    さらに、もし市場での売却価格が残債を上回っていればオプションを使わず、普通に売却しても良く、

    売却をしない場合でも、移住・住み替え支援機構のマイホーム借り上げ制度を利用して、賃貸運用もできるという内容です。

     

     

    未来が見通せない状況の中で、このオプションがあることで、将来的な転機が訪れた場合にも、住み続ける、売却する、賃貸に回すなどを、状況に合わせて選べるフレキシブルさがある

    そして、換金性や流動性が悪いと言われる不動産の処分、活用という不安を購入時に和らげてくれる。

     

    そのような点からも、マイホームの購入=35年の住宅ローンを抱えるというような責任や不安を感じる方にとっては、利用できるなら選択肢の一つとして検討してみる価値のあるオプションかな、と感じます。

     

     

    さて、このローンのことを知って、最初に私が考えたこと。

    それは、不動産投資、大家業用のローンでも、同じような仕組みの商品が出てこないかな、ということ。

     

    例えばですが、20年保有した後であれば、オプションつけていれば、市場価格が下がっていても、残債で買取してもらえる、みたいな仕組みのローンがあると、不安感が和らぐ方も増えるのではないかな、ということ。

     

    今回の大和ハウス工業さんのような残価設定型の投資・賃貸業向けのローンは、なかなか出てこないかもしれないですが、

    将来の不安を和らげるという意味での、売却価格の想定、という未来予想であれば、ある程度まではできるのではないかな、と考えています。

     

     

    どういうことか?

     

    三井住友トラスト基礎研究所が以前公表した賃料に関する資料を見ると、新築の時を100とした場合、

    築10年でおよそ90、築20年でおよそ80、それ以降は、横ばいで推移するということが示されています。

     

    ここでは、18平方メートル~30平方メートルくらいの、いわゆる中古区分ワンルームの不動産投資、大家業という点にスポットをあてて考えてみます。

     

    中古区分ワンルームマンションの場合、買主も売主も、大多数が、投資家、賃貸業を営んでいる人や会社になります。

     

    その時に、価格が決まる要因として、分かりやすい基準は、何になるでしょうか?

     

    それは、利回りです。

     

     

    資産運用含めた、投資商品として見た時に、どのくらいのリターンを得られるのかそのリターンに魅力を感じられるかどうかが、売買に大きな影響を与えます。

     

    そこで、ポイントになるのが「賃料」です。

     

     

    話を分かりやすくするために、管理費や修繕積立金のような経費は考えずに、お伝えします。

     

    先程伝えた、三井住友トラスト基礎研究所さんの賃料データを踏まえると、

    新築の時の賃料が10万円だとした場合、築10年の時は新築の約9割なので9万円、

    同じように築20年の時は約8割なので8万円となります。

     

    そして、20年以降に関しては、ほぼ横ばいですが、緩やかな下落を想定して、築30年で、新築時の約7割、7万円とします。

     

    この物件に期待する利回りが、5%だとした場合、新築時は10万円×12ヶ月=120万円÷5%=2,400万円。

    同じように計算していくと、築10年では2,160万円、築20年では1,920万円、築30年では1,680万円となります。

     

    物件の管理状態などによって違いは生じますが、築30年で流通している売買を見ると、

    それ以降は、おおよそ同じくらいの金額で取引されていることが多いように感じています。

     

    そう考えると、あなたが、築10年でこの物件を2,160万円で買ったとした場合、

    20年間保有して、築30年となった時に売りたいとしても、利回りから考えると、1,680万円前後で購入希望者が現れる可能性がある。

    築年数が古くなったことで、もう少し高い利回りを求めて、6%で考えたとしても、1,400万円であれば、購入希望者が現れる可能性がある。

     

    この考え方は、残価設定型の買取ではないので、確実にという保証はありませんが、

    すでに長らくやりとりがされている、不動産流通市場を見ながら考えることで、将来の売却価格をある程度、想定することはできるのではないか、と私は考えています。

     

    そして、この見通しがあることは、不確実性はありながらも、

    売れるかどうか分からない、みたいな漠然とした不安を和らげることにつながるのではないでしょうか?

     

     

    資産形成に取り入れる不動産は、頻繁に売買せず、貸しながら長く持ち続けることで、賃料収入を継続して得ることが1番の目的にはなります。

     

    とは言え、いつ、状況が変わったり、何が起きるかは分かりません。

     

    そんな時に備えて、想定できる売却価格を考えておくこと。

     

    いわゆる「出口戦略」の1つとして、最初に考え、頭の片隅にでも意識しておくだけでも、精神的な安心感に違いが出ると私は考えていますが、あなたはどう思いますか?

     

  • 相続登記って、なぜ必要なの?

    2022年10月04日

     

     

    2024年4月から、相続登記が義務化されます。

     

    約1年半後に迫ったタイミングで、法務省が発表した調査結果によると、全く知らない・よく知らない、を合わせると、約66%、3人に2人は、義務化になることを、分かっていないという現実

     

    所有者不明の土地や部屋が増え、問題を引き起こさないようにするための義務化の措置にも関わらず、なかなか浸透しないのは、

    相続登記をしないことによって、どういうことが引き起こされるかが、イメージしにくいことも背景としてあるのではないか、と感じます。

     

    では、不動産を相続する際に、登記をしないことによって引き起こされる問題には、どのようなことがあるのでしょうか?

     

     

    例をあげて考えてみます。

     

    Aさんがお亡くなりになり、Aさん名義のまま、不動産が放置されたとします。

     

    すると、売りたいとなっても、売主がお亡くなりになっており存在しないので、

    そのままの状態では、誰が所有者か分からず、買い手が仮に現れたとしても売却ができません。

     

    相続人は、BさんとCさんの2人だけだとします。

     

    この時点であれば、BさんかCさん名義で登記をする、

    あるいは、2分の1ずつの共有にして、Bさん、Cさんそれぞれが納得した状態であれば、売却を行うことができます。

     

    この状態であれば、手放す判断なども、まだしやすいと思います。

     

     

    ただ、その後売却しないまま時が流れ、相続登記をしないままCさんがお亡くなりになり、相続が発生したとします。

     

    Cさんの相続人は、DさんEさんFさん3人だとすると、

    先程の、Aさんの不動産は、その時点で、法定相続分で考えると、

    Bさんが2分の1、DさんEさんFさんが6分の1を保有することとなり、所有者は4人に増えることになります。

     

    そうなると、Aさんの不動産をどうすれば良いのかの話し合いも、登場する人数が増えることで、まとまりにくくなってしまいます。

     

    さらに、そのまま放置して、Bさんに相続が発生し、相続人が3人だとすると・・・

     

    このように、相続登記をせず、不動産を放置しておくと、

    所有者としての権利を有する登場人物がどんどん増え、収拾がつかない事態に陥りかねません。

    空き家の増加に伴って、相続登記がされていない実家の問題がニュースなどでは取り上げられることが多いですが、この相続登記の問題は、実家に限った話ではありません

     

    不動産投資、大家業にとっても、影響のある話です。

     

    例えば、あなたの父親が、賃貸物件を持っていて、賃料収入を得ていたとします。

     

    その父親に相続が発生した時に、相続人が仮にあなたとお姉さまの2人だとします。

     

    遺言、話し合いなどで、どちらかの所有にできれば良いのですが、どうするのかが決まらないまま、相続登記を放置したとします。

    所有者が誰か、はっきりしないままの状態と言い換えた方がイメージが湧きやすいかもしれません。

     

    すると、困るのは誰でしょうか?

     

    それは、部屋で住まわれている賃借人様です。

     

    相続があったことを知らされていなければ、貸主は生前のお父様のままだと思い、賃料の支払いも、

    お父様宛に払っていると考えるのが自然です。

     

    それが、実は、所有者が亡くなられて変わっていた。

    それなのに、賃貸借契約も相続発生後、賃貸人の変更がされていない。

     

    そうなると、

    「私は、何かあった時、誰に連絡をすれば良いの?」

    と、賃借人様はなってしまいます。

     

    賃貸管理会社に委託をしていれば、賃借人様に不都合が直接生じることは、当面ないかもしれませんが、その場合でも、今度は困るのが賃貸管理会社です。

     

    部屋や物件に何かあった場合、連絡する窓口は誰になるのでしょうか?

     

    他にも、いろいろな不都合ケースが考えられますが、一番イメージしやすいケースを、ご実家や賃貸物件の場合で、それぞれ上げてみました。

     

    どうしても、引き継ぎたくない不動産であれば、相続登記をしたくないという事情があるのであれば、

    放置ではなく、相続放棄をするという選択肢もあります。

     

    不動産は、金融資産とは違い、分割がしにくいからこそ、相続の際は、悩みの種になる可能性も秘めた資産です。

     

    相続税という視点で言えば、金融資産を保有しているより節税につながる可能性はありますが、生前に準備を整えておかないと、相続の面では、むしろお荷物扱いになりかねません。

     

    相続人同士の仲違いの原因になる可能性さえ秘めています。

     

    その結果が、相続登記をしない、放置のままにしてしまうという問題にもつながる可能性があるのです。

     

    ご実家にせよ、賃貸物件にせよ、資産に不動産がある場合。

     

    相続税の視点だけでなく、相続が発生した時に遺された相続人にとって、保有したくない、登記したくない、という想いを持たれないような対策を施しておくことが大切なのではないでしょうか?

     

    そして、そのためには、生前の元気なうちに、相続人となる方と、不動産の引き継ぎ方、処分の仕方など、

    相続発生後の不動産の扱いについて、コミュニケーションをとり、相続人となる方同士の合意を得ておくことが大切になる。

     

    私はそのように考えていますが、あなたはどのように思いますか?

     

     

     

  • 不動産投資、何部屋あると安心?

    2022年09月15日

     

     

    「不動産投資に取り組みたいのですが、

    何部屋を目標にすれば良いでしょうか?」

     

    ご相談をお受けする中で、聞かれることの多い質問の1つです。

     

    そんな時、私は、「何部屋持つことができれば、安心だと思いますか?」

     

    と、伺うようにしています。

     

    そうすると、

    「3部屋かなぁ・・・」

    「5部屋は欲しい!」

    「ゆくゆくは10部屋持ちたい!」

     

    など、いろいろなお気持ち、お考えを、ご相談者様が口に出して頂けるので、その想いを実現するために

    どうすれば良いか?というプロセスを一緒に考えて差し上げる。

     

    それが、FPである、私の立ち位置であり、スタンスです。

     

    そのお話を伺うプロセスの中で、私が気を付けていること。

     

    それは、「答えを言わない」ことです。

    「答えは、ご相談者様の中にある」と考えているからです。

    先日、「ティーチング」「カウンセリング」「コンサルティング」「コーチング」

    それぞれの違いは何か?という興味深い話を聞きました。

     

    それを聞いた時に、

    「無意識的にだけれど、私がしているのは、お金のコーチングに近いな」と感じました。

     

    冒頭の質問に戻りますが、不動産投資のご相談をお受けする時に、「何部屋持つのが良いです」と私の口から伝えることは

    決してありません

     

    お話を伺いながら、やり取りをさせて頂く中で、

    例えば「それなら、3部屋を目標にしてみましょうか?」というように、最終的に伝えることはあります。

     

    ただ、それは、ご相談者様の口から出てきた言葉を踏まえてお伝えしているだけで、私が判断して伝えている訳ではありません。

     

    もちろん、「どうしたら良いのか分からない」というような方に対しては、コンサルティングのように、

     

    「●●な考え方や▲▲な考え方がありますが、どちらの方がお考え、お気持ちに近いですか?」

     

    と、選択のヒントを提示させて頂くことはあります

     

    ただそれは、ご相談者様のお気持ちやお考えを、より私も理解させて頂き、ご相談者様自身で、気づいて頂くきっかけ作りのようなイメージでお伝えしています。

     

    ご相談者様が、ご自分の中で思い描き切れていない、これから歩いていこうとしている「道」を、気づきを得て頂きながら、一緒に作っていく、そんな共同作業のような感覚に近いのかもしれません。

     

    そのようなやり取りをさせて頂くからでしょうか。

     

    ありがたいことに、面談を終えた時には、

    「スッキリしました!」

    「これからどうしていくのが良いかの方向性が見えてきました!」

    などとおっしゃって頂くことが多いです。

     

    考え方や価値観などは、100人いれば100通りあります。

    Aさんには良いと思えることでも、それがBさんに当てはまるとは限りません。

     

    だからこそ、私はいつも答えを言わないことを心がけ、ご相談者様の価値観やお考え、お気持ちを理解しようとすることに力を注ぐようにしています。

     

    また、話される言葉を、紙に書くことなどを通して、お気持ち、お考えを目に見えるような形で書き出し、整理しやすいようにすることも、心がけています。

     

    FPはお金の専門家、と言われることがありますが、相談に行くと、お金が殖える答えがある訳ではありません

     

    あなたの価値観や気持ちなどを理解、共有させて頂き、

    「あなたにとって、どの道を選ぶのが、より良いのか?」を一緒に考えさせて頂くパートナーだと私は考えています。

     

    あなた自身の中にある答えに気づいて頂き、これからどう行動していくかを考えたい。

     

    私は、そんなあなたの、マネーコーチ、伴走者であり続けたいと考えています。

     

    不動産投資、何部屋あると安心か?

     

    その答えは、あなた自身の中にあるのです。

     

     

     

  • 第三者管理のマンションはありですか?

    2022年08月25日

     

     

    「組合運営もアウトソースの時代?」

     

    マイホームにせよ賃貸用にせよ、区分マンションを持っている方には切り離せないことがあります。

     

    それは「管理組合の一員になること」です。

     

    区分マンションは、部屋の中だけが、専有部分としてあなたの自由にできる場所

     

    廊下、エントランス、エレベーターなど、同じマンションで過ごす方が、共通に利用するスペースが共用部分。

    その共用部分を、みんなでお金を出し合い、知恵を出し合い、維持管理していくために設けられているのが、管理組合です。

     

    とは言え、マンションの維持管理に詳しくない人の方が多いのが現実だと思います。

     

    そこで、建物管理会社へ組合の運営助言をお願いしているケースが多いです。

     

    建物管理会社は、あくまでもサポート役という位置づけで、組合の理事を中心に、最終意思決定していくというのが、現在の多数の管理組合だと感じています。

     

    その、意思決定の中心的な役割も、建物管理会社にアウトソースすること。それが、第三者管理方式です。

     

     

    「理事のなり手がいない」とか

    「所有者が高齢化してきている」など、理由は様々あると思いますが、

    最近は、第三者管理方式を導入するマンションが、広がりつつあります

     

    仕事以外の時間を理事としての活動にあてること、

    そして、各所有者間の意見をまとめたりするような重責から解放されることにつながるので、

    第三者管理方式を導入できれば、所有者の負担が減ることは間違いなく、良い選択に感じます。

     

    私自身も、マンションの維持管理・メンテナンスなどの設備関係に関してはプロではないので、第三者管理方式は、ラクに感じる部分があり、良いかもしれないという想いもあります。

     

    ただ、本当に良い選択になるのでしょうか?

    第三者管理方式は、所有者にとって良い選択なのでしょうか?

     

    先程のような想いもあるので、偉そうなことは言い切れないのですが、第三者管理方式を導入することには、慎重な判断をした方が良いと私は考えています。

     

    その理由として次の2点を考えています。

     

    「所有者各々の、マンションの維持管理への関心が薄くなってしまうこと」

     

    「建物管理会社が理事長を兼ねることで、所有者が毎月払っている貴重な管理費や修繕積立金が、管理会社主導で使われることになりかねないこと」

     

     

    餅は餅屋だとは思うので、マンションの維持管理や設備のメンテナンスなどに関して、精通しているプロに任せるというのは、理に適っているとは思います。

     

    ただ、第三者管理方式を取り入れることは、おおまかに言えば、

    「建物管理会社に、お財布そのものを預けるから、その中で、好きなように維持管理、メンテナンスして下さい」

    ということです。

     

    もちろん、大切なことを決めるときには、総会などで、各所有者の議決を取り、定足数を満たして承認がされなければ、前に進まないことにはなります。

     

     

    しかし、第三者管理方式を取り入れることは、各々の所有者から、マンションの共用部分への関心が薄れる結果を招き、総会などで、議長に一任」するケースが増えることにつながるのではないか、と私は感じます。

     

    そうなると、もしかしたら必要ない工事も含めて、お財布の中身を見ながら、建物管理会社が工事の計画から発注まで、すべて取り仕切って行うことになり、財布の中身が少なくなったり足りなくなったら、値上げ、などに踏み切る可能性が大いにありえます。

     

    悪い見方をすれば、建物管理会社が財布の中身を見ながら、好き勝手に、マンションの工事を行いかねないのです。工事をすることが、自社の利益につながるようなケースさえありえます。

     

    あなたは、信頼できる相手だとしても、あなたのお財布を、家族以外の誰かに預けたりしますか?

     

    後見制度を利用する必要がある方などを除けば、今の質問にYESと答える方はいないのではないでしょうか?

     

    それなのに、あなたの住まいとして、そして、賃貸用として所有しているマンションのお財布は、第三者である建物管理会社に預けることを選ぶ。

     

    これが、第三者管理方式を導入することの懸念点として、私が考えていることです。

     

     

    お金の使われ方をしっかりと監視して、管理できるのであれば、取り入れるのも悪くはないと思いますが、そこまで目配りができる方がいるのであれば、そもそも第三者管理方式を導入する選択はしないのではないか、と私は感じています。

     

    まだ第三者管理方式を導入しているマンションは少ないですが、

    「理事にならなくて良いですよ」という言葉につられて、導入の選択をするマンションが増えてしまわないかどうか。

     

    区分マンション大家という立場からではありますが、マンションに関わるひとりとして、今後の動向を注視していきたいと考えています。

     

    あなたは、第三者管理方式を導入することに賛成ですか?

    反対ですか?

     

    あなたが、もしマイホームにせよ、賃貸用にせよ、区分マンションを持っているのであれば、ぜひ一度、考えてみて頂ければと思います。

  • 不動産の投資と子育ての共通点は?

    2022年08月17日

     

     

    「従業員の能力を伸ばし、社員が働き甲斐を感じる企業は、相対的に業績が好調である」

     

    最近は、財務諸表などに表れにくい「人への投資」が注目を集めています。

     

    この考えの根本には、従業員の成長を、長期の視点で考える企業姿勢があると私は考えています。

     

    長く活躍してくれる人材を育てたい。

    仕事への楽しみ、価値を感じて、長く会社と共に成長して欲しい。

    その結果として、会社の売上や利益も自然とついてくる。

     

    資産運用、投資的な言葉に置き換えると、まさに「長期投資」のスタンスだと、私は感じています。

     

    長い目で従業員さんを育てる姿勢、とも言えるかもしれません。

     

    育てるという視点で言うと、子育ても、これと同じように考えられるのではないでしょうか?

     

    家庭という場になるので、売上や利益という点では異なりますが、

    産まれた命を、大切に守りながら育て、成長を見守る姿勢は、企業の人への投資、と通ずる部分があるように私は感じています。

     

    成長して、社会の一員として公私ともに楽しみながら過ごせることを願いながら育てる、という点で、子育ても長期投資の1つだと思います。

    子育てはプライスレス、リターンも無限大、です。

     

    上記のような視点で人を育てるということを考えると、資産形成に不動産を取り入れる点とも共通する部分があるな、と私は考えています。

     

    それは、不動産も「守り育てる視点」が大切だと私は考えているからです。

     

     

    どういうことか?

     

    不動産には、世界の中で、同じ部屋は1つとしてありません。

     

    立地や間取りなど、それぞれの物件には1部屋ごとに個性が存在します。

     

    その部屋が持っている個性を気に入ってはじめて、購入を決断することになります。

     

    どのような個性を好意的に感じるかは、人それぞれに異なるので、あなたが好きだ、相性が良いと感じる不動産、部屋のイメージを考えることが必要になります。

     

    そして、購入した後、区分マンションの場合であれば、建物管理会社、賃貸管理会社に、アウトソースできるような仕組みがあるので、任せっぱなしにしがちな方もいらっしゃるかと思います。

     

    ただ、それは、不動産投資、大家業の楽しみを味わい切れておらず、もったいないことではないか、と私は考えています。

     

    購入した不動産、部屋は、ある意味、あなたにとって、お子様のような存在です。

    人間の子供と異なるのは、あなたに定期的に賃料という収入をもたらしてくれるという点でしょうか。

     

    このお金の流れを作る所に、不動産投資、大家業の楽しさがあるのですが、それを継続する上で大切なことが、「守り育てる視点」だと私は考えています。

     

    区分マンションの場合であれば、建物全体で言えば、組合運営に関心を持つ、という視点があります。

    築年数が経過することは、人間で言えば、年を重ねることになります。

     

    年齢相応にメンテナンスをしていかなければ、不動産も人間も、健康を害してしまいます

     

    不動産で言えば、設備などのメンテナンスを定期的に行っていないと劣化が進み、あなたに賃料をもたらしてくれる入居者さんに選ばれにくい部屋になってしまう可能性もあります。

     

    また、あなたの部屋の中で考えても、エアコンや給湯器などの設備も、老朽化して壊れることもあります。

     

    その時に、あなたに賃料をもたらしてくれる入居者さんのことを大切に考えるのであれば、早急に交換して、住み心地良い空間を守り、提供し続けることが大切ではないか、と思います。

     

    人間で言えば、けがをした時に、応急処置で終わらすのではなく、しっかりと完治するまで治療をするようなイメージでしょうか。

     

     

    部屋そのものも、築年数の経過に伴って、入居者さんが求めている内装や設備とズレてくる場合もあります。

    その時は、どんな人に住んで頂きたいかというあなたの考えや部屋の個性との兼ね合いもありますが、壁紙や内装を、住みたいと感じて頂きやすいものに変える。設備を新しくする。

    場合によっては、リノベーションを取り入れたりして、ガラッとイメージチェンジをはかる。

     

    不動産投資、大家業は、購入してからがスタートだと言われますが、上記のように、あなたの創意工夫、裁量を活かしながら、

    人間と同じように、メンテナンスをしたり、育てる感覚に近い点があるのではないかと私は考えています。

     

    また、頼れる部屋(不動産)は、無理なく身の丈の範囲で、少しでも多いと、1部屋への依存度が下がり、空室などへの心配も薄れてくるようになります。

    資産形成であなたが所有する、お子様のような部屋、不動産は、1つだけに集中せず、複数持つことが、安心感をもたらしてくれると私は考えています。

     

    目をかけて守り育てる部屋数は増えますが、自分で考えて守り育てる部分と、管理会社などに任せる部分をうまく使い分けることで、部屋数が増えても、末永く付き合うことができると私は考えています。

     

    人への投資ではないですが、不動産投資、大家業も、あなたが気にかけて、守り育てる意識があることが、長期的に安定した経営を行うことにつながるのではないか、

    と私は考えていますが、あなたはどう思いますか?