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  • 「副業で不動産投資をしているパートナー」と結婚するのはリスクがある?

    2020年12月24日

     

    資産運用、資産形成の1つとして、中古マンションの不動産投資を

    若いうちからスタートする人が増えています。

     

    そんな不動産投資に興味を持って、独身時代に副業としてスタートした
    相手と出会いました。

     

    お互いに将来を見据えたお付き合いをしたいという時、

    その相手をパートナーとして考えるのはリスクがあると思いますか?

     

     

    私の結論からお伝えすると、

     

    リスクどころか、将来を堅実に考えようとしている人

     

    だと感じています。

     

     

     

    不動産投資は、大きく儲けるような方法ではありません

    中古マンションであれば、毎月賃料を受け取って、管理費修繕積立金を払って

    ローンの返済をして、ということを、淡々と進めていく流れになります。

     

     

    頭金をどのくらい入れて購入するかにもよりますが、毎月増える預金残高は

    1部屋当たり数千円~数万円です。

     

     

    そう考えると、本業の給与などの収入と比べれば少ない割に、ローンを抱えて

    いることを、リスクと感じられるお気持ちも分かります。

     

     

    「今」という短期的な視点で見るとたしかにそれは間違いありません。

     

     

     


    ただ、中古マンションの不動産投資を始める方の多くは、
    長期的な視点にたって、将来を見据えて考えている方が多いです。

     

     

    ローンがある内はまだ完全に自分の資産ではないので、本業で稼いだお金を

    繰り上げ返済に充てるなどして、100%自分の資産(=ローンのない状態)を

    目指して、コツコツ努力するような方が多い、ということです。

     

     

    しかも、この100%を目指すのに、自分1人の力だけでやるのではないことも

    知っています。

    毎月受け取った賃料の中から返済をしていますが、その返済の内訳は元本と

    利息になっています。元本の返済が自然と進む=100%自分の資産に向けて、

    借りてくれている方の賃料でまかなえている、というイメージです。

     

     

    つまり、賃借人の方に払ってもらうお金(賃料)も使いながら、

    自分の資産を形成していくことができるのです。

     

     

    これって、賢いと思いませんか?

    毎月少しずつですが自分の資産形成をコツコツしていくというのが、

    株式投資にはない不動産投資の醍醐味でもあります。

     

     

    もちろん、賃借人の方に返済して頂くだけでは、100%を目指すのには

    時間がかかってしまうので、先ほども伝えた、本業の稼ぎの一部を

    繰り上げ返済に回すということも大切です。

     

     

    このように、時間はかかるかもしれませんが、相場の値動きなどに関係なく

    着実に自分の資産形成をして行ける方法。

    これこそが、中古マンションを利用した不動産投資です。

     

     

    一時的に、賃借人の方が退去して部屋が空いてしまうかもしれないという

    リスクは0ではありません。

     

     

    ただ、中古マンションを持つ場所さえ間違えなければ、不動産投資において

    大切な、賃借人さんに選んでいただけるような街、部屋であれば、空室期間の

    リスクは限りなく小さく抑えることができます。

     

     



    中古マンションの不動産投資をしている、というと

    「騙されているんじゃないの?」などと疑念の声を聞くこともあります。

    ただ、物件選びや付き合う不動産会社などのパートナーさえ間違えなければ、

    限りなくリスクの低い資産形成の方法だと私は考えています。

     

     

    長期的な視野で考えながら中古マンションの不動産投資を選んで副業で

    やっている方であれば、あなたのことも、長期的なパートナーとして

    しっかり考えてくれるのではないでしょうか?

     

     

    株式投資で、短期間の値動きで利益を得ることを目指すタイプの人と比べれば、

    毎月コツコツと長期的に安定した収入が入ってくる仕組みを作ろうとする人の

    方が、リスクが少ないと私は感じるのですが、あなたはどう感じますか?

     

     

     

     

     

  • 大家業での不動産投資で、借り手をすぐ得られる対策例

    2020年12月23日

     

    不動産投資、大家業を安定させるために大切なことは何でしょうか?

    それは、空室期間をなるべく作らないこと、短くすることだと私は考えています。

     

     

    不動産投資は賃貸業とも言われるように、他者へ自分が持っている部屋を

    貸し出すサービス業です。そのため、売上にあたる賃料が安定しないことには

    投資も事業も成り立たなくなってしまうからです。

     

     

    では、退去の連絡を受けた後、次の入居者を早く見つけるために大家としてできる

    対策にはどのようなことがあるでしょうか?

     

     

    私の実体験を含めながら3点をお伝えします。

     

     

    • ①入居者に求められている設備を整える
    •  
    • ②ホームステージングを行う
    •  
    • ③広告料を多めに支払う

     

     

     

     

    1点目に関しては、お風呂とトイレが一緒のユニットバスを、

    バストイレ別にしたことがありました。

     

    最近の新しい物件であれば、最初からバストイレ別であることが

    ほとんどですが、平成の初期の頃の物件は、ユニットバスの物件が多いです。

     

    退去があったタイミングで、「今の入居希望者は、バストイレ別を
    選ぶ傾向が多い」と私は考え、クリーニングと合わせて工事をしました。

     

    その結果、募集してから1か月かからずに次の入居者が決まり、

    賃料も1万円アップしました。

     

     

     

     

    2点目に関してですが、ホームステージングとは、家具などを借りて、
    一時的なモデルルームを部屋に作るようなイメージです。


    ネットで部屋の写真を見て頂いたり、実際に部屋を見て頂いた時に、
    入居希望の方が、どんな生活ができそうかと
    イメージを抱いて頂くために行う方法です。

     

    実際に効果はどうなのかな?と思いながらも
    ホームステージングを行って募集をしたところ、

    タイミングの良さもあったかもしれませんが、

     

    なんと4日で入居希望者が現れるという嬉しい事例がありました。

     

     

     

     

     

    3点目に関しては、「損して得取れ」というようなイメージです。

    賃貸募集をするときは、入居の案内や契約手続きなどを
    不動産会社さんにお願いすることが多いです。

    私自身もそうしています。

     

    駅からの距離や賃料などが同じような物件が2つあるとします。

     

    入居者募集・案内してくれる不動産会社の立場にたった時、
    入居が決まると片方の部屋は報酬が6万円、

    もう片方の部屋は12万円だとしたら、

    どちらを心情的に優先して案内したいと思いますか?という視点です。

     

    入居希望者が他の時期よりは少なめの閑散期などに、

    空室を長引かせたくない時には、有効な方法だと感じます。

     

    私自身、夏場に1か月決まらなかったので、広告料1か月分ではなく

    1.5か月分払いますと増やした所、1週間くらいで次の方が決まった

    という事例もあります。




     

     

     

     

    今回お伝えしたことは、自分自身も経験のある事例なので、

    借り手すぐに見つける対策のあくまでも一部です。

     

    不動産投資、大家業を安定させるためには、

    いかに空室期間を短くして、入居希望者に選ばれやすい状態を作るか

    このポイントを意識して考えることが、借り手をすぐに見つける対策になるのです。

     

  • 不動産投資で中古マンションを買うときのローンは?

    2020年12月16日

     

    不動産投資で中古マンションを買うとき、ローンを利用する方が多いです。

    金融機関からお金を借りて買うことのメリット、

    それは「時間を買えること」だと私は考えています。

     

     

    例えば2,000万円の物件を買うのに、毎年100万円ずつ貯蓄して貯まったら

    買うとなると、購入するまでに20年かかってしまいます。

     

     

    ローンがないことは安心感があるかもしれませんが、

    20年待っている間に、マンションも20年古くなってしまうのです

     

     

    であれば、ローンを使って手に入れて貯めながら返す方が、

    資産形成のスピードも早くなります。ローンを利用できるのであれば、

    利用して時間を買いながら不動産による資産形成を進める方がベターだと私は考えています。

     

     

     

    では、ローンにはどのような種類があるのでしょうか?

    大きく分けると

     

     

    • ・「パッケージ型」
      ・「オーダーメイド型」

     

     

    の2種類に分かれます。

     

     

    パッケージ型は、金融機関との提携がある不動産会社から購入するときに利用できます。

    年収や年齢など、属性と言われる個人の条件があてはまれば、比較的スムーズに

    ローンが借りられるようなイメージです。

     

     

    会社にお勤めで勤続3年以上、年収500万円以上であれば、審査の土台にのりやすいと言われています。

    金利なども優遇されており、物件価格のほぼ全額を借りられる場合もあります。

     

     

    頭金を2割以上入れると金利がさらに優遇されたりするケースもあるので、

    パッケージ型が利用できる方は、上手に利用することで、資産形成のスタートを早く切ることができます。

     

     

    オーダーメイド型は、地方銀行や信用金庫などで、個別ケースに応じてローンの

    審査が行われるようなイメージです。年収や年齢などに加えて、預貯金などの資産背景や

    購入予定の物件の評価額なども含めて、総合的に審査をされます。

     

     

    そのため、金利や頭金などの条件もケースバイケースになりますが、

    個人事業主や会社役員など、上記のパッケージ型では検討対象外になりがちな方でも、

    ローンを利用できる可能性が出てきます。

     

     

    私自身、パッケージ型もオーダーメイド型も、どちらのローンも利用しています。

    不動産投資の場合、物件との出会いは一期一会なので、良いと感じる物件と巡り会えた時

    には、ローンも利用しながら購入するのが良いと考えているからです。

     

     

    どちらのローンを利用する場合でも、審査の前にしておいた方が
    良いと感じていることがあります。
    それは、審査してもらう時の「自分自身の資産の棚卸」です。

     

     

    今、自分には、預貯金がいくらあって、株式がいくらあって、
    生命保険の
    解約返戻金がいくらある」というような内容を
    自分で整理するというイメージです。

     

     

    その時自分が持っている資産を見つめ直す
    良い機会だとも考えています。

     

     

    その棚卸として整理した内容を金融機関へ提出することが、

    プラス評価につながることもあります。

     

     

    不動産投資で中古マンションを購入することは、資産形成につながります。

    ローンを利用して買うときは、今ある資産のことにも目を向ける良い機会です。

     

     

    すでに持っている資産とのバランスも考えながら、ローンをうまく活用して、

    中古マンションでの不動産投資を考えることが大切です。

     

     

     

  • 中古マンションでの不動産投資には、どんな失敗がある?

    2020年12月09日

     

    中古マンションでの不動産投資で一番多い失敗はどんな内容だと思いますか?

     

     

    その時の状況などによって異なりますが、失敗として多いと感じるのは、

    投資という目線だけで考える。つまり、「利回り」という数字にのみ注目して

    購入してしまうケースではないかと私は考えます。

     

     

    例えば年間の手取りが60万円ある中古マンションが、600万円で売りに

    出ていれば、利回りは10%ということになります。

     

     

    数字、計算だけで考えれば、10年で元が取れる計算になり、

    投資対象としては魅力的にみえます。

     

     

    このように魅力的に見える情報が入ってきたとき、

    私なら「なんでこんないい条件で売りに出ているのだろう?」と考えます。

     

     

    確認して、本当に良いと感じれば、購入検討をしますが、

    往々にしてどこかに難がある、というケースが多いと感じています。

     

     

    まず利回りという数字は、「現時点」のものだということ。

    今はその利回りが得られているけれど、将来にわたって続くわけではない。

     

     

    利回りが良く好条件に見えるというのは、そういうように見せないと買い手が

    現れないと感じていることの現われでもあると私は考えます。

     

     

    つまり、今という短期的には良いけれど、長い目で見たときに、失敗するという

    リスクを抱えている物件の可能性が高い、ということです。

     

     

    例えば、立地が悪い。建物の管理状態が悪い。
    管理組合が機能していない
    、など。

     

     

    立地が悪ければ、今の入居者が退去してしまった後、
    次の方が決まるまでに時間がかかる可能性があります。

    そうなると空室の期間も長くなります。

     

     

    空室期間を長引かせたくない思いから行う方法の1つが、

    募集賃料を下げることです。

    そうなると、購入時の利回りは下がることになります。

     

     

    建物の管理状態が悪いと、マンション全体の雰囲気も
    悪く感じられるようになってしまいます。

     

    賃貸の募集をしても、エントランスが汚いなど、
    入居希望者に選ばれにくいマンションだと、

    空室期間が長くなることにもつながります。

     

     

    そして、もし利回りだけで判断してこのような難ありの物件を選んでしまった場合、

    将来的に売却して現金化したいという時にも苦労することになります。

     

     

    購入を希望する方にとって、魅力ある物件として見えなければ売れないので、

    価格を下げないと売れない可能性が高い=あなたが希望する価格で売れない

    という可能性が高くなります。

     

     

    購入後の運用期間中も売却したいという時も、自分の思った通りの結果が得られない

    ことが失敗だと私は考えます。

     

     

    失敗に陥らないように、利回りだけで判断せず、現地を見て確かめるなど、

    目先の短期的なことにとらわれず、長期的にその物件を保有した時に、

    大丈夫かどうかという視点で見ることを忘れないで下さい。

     

     

  • 中古マンションの不動産投資には、どんなリスクがある?

    2020年11月30日

     

    中古マンションの不動産投資、プラス面はいろいろと聞くけれど、リスクや

    マイナス面も知りたい。よく聞かれることの1つでもあります。

     

    人間と同じように、何事にもプラス面、マイナス面があります。

     

    中古マンションの不動産投資として、「空室リスク」「家賃下落リスク」「地震などの災害リスク

    などがあると言われています。たしかにこれは間違ってはいませんが、中古マンションに限らず、

    不動産投資全般に言えるリスク要因だと私は考えています。

     

     

    そこで、少し視点を変えた所から、中古マンションの不動産投資のリスク、マイナス面を考えてみます。

    思い描いていたイメージと違うというリスクを避けて頂くために。

     

     

    中古マンションの不動産投資のマイナス面。私があげるとすれば、

     

    1. 毎月のキャッシュフローが一棟物件などと比べると少ない。
    2. 成果を感じられるようになるまでに、7~10年くらいは待つスタンスが必要。

     

     

    1点目に関しては、一棟物件を選んでの不動産投資よりも、
    毎月、毎年の手残りが少なく感じるということです。

     

    不動産投資は短期的な値上がり益を目指すようなスタイルではなく、
    長い目で見て、お金が手元に入ってくる。

    キャッシュフローの流れの仕組みを作るようなイメージになります。

     

     

    その点から見ると、中古マンションの場合、
    管理費や修繕積立金を毎月払ったり、

    賃貸管理を委託するとその管理料も払ったりなどで、
    1部屋あたりの手残りは、おおよそ毎月5~7万円になります。

     

     

    この金額をどう感じるかはそれぞれではありますが、
    このリターンが少ない、物足りないと感じる方にとっては、
    中古マンション投資は不向きです

     

     

    2点目に関しては、先ほどお伝えした内容とも少し重なりますが、

    投資の成果が短期的には感じにくいということがあげられます。

     

     

    株式投資の場合、今日買った株式が、1か月後に2倍になる可能性はゼロではありません。

    タイミング次第ではあり得る話だと思います。

     

     

    その点、不動産投資に関しては、例えば今日2,000万円で買った中古マンションが、

    1か月後に3,000万円になる可能性は限りなくゼロに近いです。

     

     

    だからこそ、少なくても7~10年という長い目で考える長期投資のスタンスが、

    中古マンションの不動産投資には求められてくるのです。なので、短期的に結果を出したい、

    待つことが苦手というような方にとっては、中古マンション投資は不向きだと感じます。

     

     

    資産運用の方法には様々な種類があります。それぞれの方法にプラス面もマイナス面もあります。

    プラス面マイナス面、両方を知ったうえで、マイナス面も受け入れたうえで方法を選ぶことが大切です。

    スタートした後で、「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔しないためにも、です。

     

     

    中古マンションの不動産投資は、短期的には成果を感じにくく、

    長い目で待ちながら育てていくような投資対象だと私は感じています。

     

    うさぎとかめの話で言えば、かめのように、ゆっくりとでもコツコツ進んでいけるような気の長い方にとっては、

    リスクをプラスに転じられるのが、中古マンションでの不動産投資だと私は考えています。