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ブログ区分マンションの場合、どんな部屋を選べば良いの?

ワンルームか?ファミリー向けか?

 

 

 

部屋を持つことで、不動産投資、大家をスタートすることはできます。

ただ、継続するためには、入居者さんからの賃料という収入が必要です。

賃料収入、売上がなければ、そもそも投資としても事業としても成り立ちません。

 

では、どんな部屋を選べば良いのでしょうか?

立地が大切なのは言うまでもありませんが、部屋のタイプという違った視点で考えてみたいと思います。

 

 

区分マンションは、単身向けの「ワンルーム」と家族向けの「ファミリー」この2タイプに分けられます。

広さで言うと、おおむね30㎡未満がワンルーム、それ以上がコンパクトやファミリーと考えられます。

 

一例として、住みたい街ランキングで1位になっている「横浜駅」を見てみます。

ライフルホームズさんのデータを参考にすると、入居希望者の検索条件は、

ワンルームが約6割、ファミリーが約4割となっています。

その他、上位にランクしている「吉祥寺」「恵比寿」などを見てみても、おおむね同じくらいの割合です。

 

一方、掲載されている募集物件は、ワンルームが約7~8割、ファミリーが約2~3割という状態です。

 

これだけ見ると、ファミリーの方が「需要>供給」となっており、ワンルームよりも良いと感じる方もいらっしゃると思います。

 

大は小を兼ねるではないですが、広めのファミリーであれば、単身者や2人暮らしなど、

部屋を借りたいときに、選んで頂ける方も広がります。

 

さらに、コロナ禍にあって、借りて住みたい街ランキングで、本厚木駅が1位に

なったように、同じ賃料であれば、広さのある部屋を求める傾向も現れてきています。

 

上記のような面がファミリータイプにはありますが、それでも私はワンルームタイプの方が良いのではないか

と感じており、私自身も、ワンルームタイプのみを所有しています。

 

その理由としては、「決まりやすさ」と「維持費用がかかりにくい」からです。

 

 

決まりやすさ、というのは、入居が決まるまでの速さ、というイメージです。

ワンルームの場合、基本は単身者おひとりで住まれるケースが多いです。

つまり、部屋を借りるかどうかは、借りる人本人のみの考えで決まる、ということです。

 

これがファミリーの場合、2人以上になるケースが多いので、1人が良いと思っても同居する相手が気に入らなければ決まりません

同居する人みんなが良いと納得して決めることになるケースが多いです。

そうなると、空室になって募集してから次の入居者さんが決まるまでの期間という点で、

ファミリーの方が長くなる=空室期間が長くなる可能性がある、ということにつながりかねないのです。

 

 

 

維持費用という点を考えた場合、ワンルームの場合、基本は1部屋です。

エアコンも1台だけなど、故障、不具合が生じても、修繕する箇所が少ないので、費用も少なめに抑えることができる

ということです。退去時の原状回復の費用も比較的少額で済むケースが多いです。

 

ファミリーの場合は、部屋が複数あり、故障や不具合が起きる可能性のある設備の数もワンルームより多く、

また退去時の原状回復広さの分だけ費用も多くかかる可能性が高くなります。

 

コロナ禍で、リモートワークの普及もあり、仕事部屋を別に欲しい、という需要が増えていることもたしかです。

1部屋だけだと、仕事とプライベートの線引きもしにくく感じる方もいらっしゃるからです。

 

とは言え、コロナ禍で住みたい街に変化はあったか、というスーモの意識調査を踏まえると、

約7割、単身者に至っては7割以上が、「特に変わっていない」と回答しています。

 

広さを求めて、郊外へ移り住む方も一定割合はいるのですが、現状、それはまだ少数派だということです。

完全に仕事がリモートワークになり、場所を選ばずに仕事ができるようになった方もまだ少数派で、

職場への出社が中心という方の方が多いというのが現状ではあるのです。

 

 

そして、単身者ファミリーを比べた場合、借りて住む、という選択をするのは、

単身者の方が、絶対数としてもまだ多いと感じています。ワンルームの方が部屋の

供給数も多いですが、職場との距離などを考えた場所、つまり通勤時間も加味すれば、

賃貸需要面ではワンルームの方がファミリーよりも多く、今後もその傾向に、

大きな変化は生じにくいのではないか、と私は考えています。

 

区分ワンルームは、物件価格の面でも、ファミリータイプや一棟アパートなど

よりも抑えられているので、買い手も売り手も見つかりやすいマーケットだと私は感じています。

 

 

 

不動産投資に興味がある、大家になりたいと考えている方で、どんな物件から始めて良いか分からない方は、

最初の一歩として、区分ワンルームから取り組んでみると良いのではないか、と私は感じています。

 

経験を積んだ後、ファミリーや一棟アパートなどへ対象を変えていっても良いですし、

私のように、区分ワンルームが気に入れば、それだけに的を絞って継続するのも、失敗しにくい戦略になるのではないか、と私は考えています。

 

 
2021年09月10日