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ブログ中古マンションが、相続対策と相続税対策になる理由。

賃貸用の不動産を持つことが、相続税対策になる。

 

 

相続を考え始めた方や不動産投資のセミナーへ行ったことのある方であれば、

耳にしたことがあるのではないか、と思います。

 

賃貸用不動産の中でも、

私自身が資産形成として利用している、不動産の中では、

小ぶりな「ワンルームマンション」は、

相続税対策と相続対策、という面からも、両方を兼ね備えていると感じています。

 

 

その理由としては、「分けやすい」というキーワードがポイントになります。

 

相続に直面した時に、

一番揉めやすいケースは、どんな状態でしょうか?

それは、財産をうまく分けられず、不公平感が生じてしまう時、です。

 

この不公平感が生じやすい財産状況で多いケースは、

「ご自宅」と「預貯金」のみという場合です。

 

特に、預貯金が少ない場合ほど、揉めるケースに進んでしまいがちだと感じます。

 

 

 

例えば、相続人が配偶者とお子様2人の場合。

財産は、ご自宅の評価額が5,000万円、預貯金が1,000万円だと仮定します。

 

この場合、相続税は、配偶者の特例などが使えれば、かかりません。

ただ、財産を分けるという「相続」の面では、不都合が生じかねません。

 

法定相続分で考えると、配偶者が半分の3,000万円、お子様2人が1,500万円ずつ

になります。

 

この場合に、不公平なく、均等に分けようとした場合、

ご自宅を分ける必要が生じるのですが、不動産は分割することは、できません。

 

そうなると、「家を売ってお金にして分ける」という選択肢もありますが、

それを選ぶと、ご実家に配偶者の方が住めなくなってしまいます。

 

 

 

このように、ご自宅が、財産の大半を占めてしまうと、

円満に相続ができず、仲違いに至ってしまうことも、起こりえるのです。

 

これは、不動産が「分けられない」ことで、生じてしまいます。

 

 

その点、ひとつの例ではありますが、

お子様が将来的にご実家に住む気持ちがないのであれば、

生前にリースバックなどを利用して、現金化しておく。

 

これで、ご自宅5,000万円が、預貯金5,000万円に変わりました。

(話を分かりやすくするために、一例として、単純化してお伝えしています)

 

これで、預貯金6,000万円という財産になり、円満に分けることができます。

 

もちろん、この6,000万円を現金で分けても良いのですが、

生前に現金を持ち合わせているだけの場合、

相続時までに、資産が減ってしまうケースも考えられます。

 

 

そこで、資産を目減りさせないようにするために、

毎月の収益を産み出す不動産に、預貯金から変えておく、という選択肢が考えられます。

 

 

例えばですが、

1,500万円のワンルームマンションを4部屋保有したとします。

 

この場合、財産は不動産のみを6,000万円保有することになるのですが、

 

生前は

4部屋から生み出される賃料収入を受け取り、日々の生活の一助にする。

 

相続が発生した時は、

配偶者が2部屋、お子様が1部屋ずつ保有することで、相続財産も「分けられる」。

 

(誰がどの物件を引き継ぐのか、などはここでは加味していませんが、

ご自宅だけの場合よりは、財産が分けやすいことのイメージとして捉えて下さい)

 

 

この「分けられる」というのがポイントで、

分けられれば、その後、受け取った不動産を、

そのまま保有して賃料収入を継続して受け取っても良いし、

売却をして、まとまったお金を受け取り、教育費やマイホーム購入などに充てることもできます。

 

 

また、相続税という点で見ても、

現金の場合は、6,000万円は6,000万円で評価されます。

 

一方で、賃貸用不動産の場合、

借地権割合、借家権割合というものが加味されて、評価が下がるので、

実際に売買される金額よりは、低く評価される=相続税がかかる財産の評価額が下がる=相続税を抑えることにつながる、という点も持ち合わせています。

 

 

相続財産を、すべて賃貸用不動産だけで保有するというのはおススメしにくいですが、

相続をきっかけに、親子、兄弟姉妹が仲違いしてしまう。

 

そんな事態を避けるためにも、

 

「分けやすい賃貸用不動産」を所有して、相続対策にも相続税対策にも備えておく、

 

というやり方も、あるのではないか、と私は考えています。

2021年08月26日