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ブログ中古マンション、築何年くらいの物件を選ぶのがよいの?

中古マンションの不動産投資、築年数による価格の違いってあるのでしょうか?

 

賃料の下落リスク、物件価格の下落リスク、ということに不安を感じている方から、

聞かれることの多い質問です。

 

最初に私の結論をお伝えすると、

「建物全体の管理状態などにもよりますが、築25~30年くらいで下げ止まる可能性が高い」

と考えています。

 

また、セミナーなどでは、

同じエリアで、築30年くらいの、似たようなマンションが、いくらくらいで

 売りに出されているかをネットなどで見るのが、価格の参考になる」とお伝えしています。

 

上記に関して、三井住友トラスト基礎研究所が公表している分析を踏まえてお話しします。

新築の時に貸し出した賃料を100とした場合に、築年数に応じて、賃料は

どのように変わっていくのか?

 

公表されているのは、築25年までですが、

築10年でおおよそ90(1割ダウン)、築20年でおおよそ80(2割ダウン)、

その後は、ほぼ横ばいの状態になっています。

 

つまり、築年数が経過するごとに、賃料はずっと下がり続けるわけではなく

一定ラインまで下がると、そこで下げ止まる、ということです。

 

築20年以降は、横ばいに近くなってくるので、私は、築25年~30年くらいで

下げ止まってくる、と考えています。

 

 

さて、ここまで「賃料の推移」に関してお伝えしましたが、これが価格と

どのように関わってくるのか?

 

それは、不動産投資の場合、物件価格が決まる大きな要因の1つに「収益性(利回り)」あるからです。

 

例えば、私自身メインに行っている中古ワンルームマンションの場合であれば、

自分が住む目的で購入する人は少数派です。

資産運用、資産形成として、あるいは相続対策、相続税対策として

購入を考える方が多いです。

 

その場合に重視されるポイントの1つが、「収益性(利回り)」なのです。

例として、新築の時に賃料10万円、価格が2,400万円の部屋があったとします。

この時の収益性は、年120万円÷2,400万円で、5%になります。

(話を分かりやすくするために、管理費などの経費は勘案しません)

 

先程の話を思い出して頂きたいのですが、築10年での賃料は、およそ90(1割ダウン)でした。つまり、新築で10万円であれば、築10年の時は、およそ9万円が目安です。

 

収益性を同じ5%で考えると、9万円×12ヶ月=108万円。年108万円÷5%=2,160万円。

この2,160万円が、築10年の時の目安の価格と考えられます。

 

同じように、築20年では、賃料はおよそ80(2割ダウン)なので、

8万円×12ヶ月=96万円。年96万円÷5%=1,920万円、となります。

築年数が経過しているので、購入希望者が希望する収益性を、仮に6%にあげて考えた

とすると、96万円÷6%=1,600万円、となります。

 

そして、賃料が、築20年以降、大きく下がらず、横ばいで推移する見込みであれば、

この1,600万円~1,920万円くらいが、収益性から判断した、売買が成立する見込みの

価格帯になります。つまり、このくらいの価格が、買う側も売る側も、取引しやすい価格になるというイメージです。

 

 

 

 

もちろん立地や管理状態、個別事情などが、取引にはついてまわるので、一概に

言い切れませんが、考え方の1つの目安になるのではないか、と私は考えています。

 

マンションの戸数や立地など、物件を選ぶ基準をどこに置くかは、あなたの考え方

次第にはなります。

ただ、もしあなたがこれから不動産投資を始めたいという立場であれば、

融資を受けやすく、築年数に応じた価格の下落幅も抑えられる見込みの

築10年~築20年くらいの物件を選ぶことで、失敗しにくく、リスクを抑えた形ではじめの一歩を踏み出せるのではないか、と私は考えています。

 

2021年08月02日