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ブログ不動産投資、空室になりにくい賃料っていくら?

 

不動産投資のリスクの中で、一番困るのは何でしょうか?

 

「空室が埋まらず、賃料が入らなくなること」

 

私はこれこそが、一番のリスクだと考えています。

 

天災やローンが怖いと感じる方もいらっしゃいますが、

天災は火災保険である程度はカバーできますし、

ローンに関しても、自分で繰上返済をすることで、その怖さを払拭することができます。

 

 

それに対して、空室に関してだけは、

オーナーであるあなた自身の力だけでコントロールはできません。

 

サブリースを組むなどの対策はありますが、

賃料のコントロールがしにくくなるので、私は選んでいません。

 

サブリースを選ばなければ、

誰かにあなたの部屋が選ばれなければ、空室が続くことになります。

 

そして、あなたの部屋を選んでもらって住む、という決断をするのは、借りてくれる方です。

選んでもらいやすくする工夫などはできますが、入居する決心を代わりにはできません。

 

 

 

 

そんな自分でコントロールしにくい空室対策。

 

入居者に選んでもらいやすい賃料の価格帯ってあると思いますか?

 

単身者向けの場合、私なりに考える価格帯としては、

「7万円台~8万円台」あたりが、借りて頂ける方が一番多いのではないか、と感じています。

 

 

会社勤めの方の、平均年収は、いくらでしょうか?

答えは、おおよそ420万円です(国税庁の民間給与実態統計調査より)。

 

この年収420万円の方が無理なく払える賃料を考えると、7万円~9万円だと感じるのです。

 

 

住まいに何を求めるかによって、どのくらいのお金をかけるかは変わりますが、

住居費は、年収の20~25%くらいが、無理のない金額ではないか、と私は考えています。

 

 

そう考えると、先ほどの420万円を例にした場合、

無理のない住居費は年間84万円~105万円、月額にすると7万円~87,500円となります。

 

 

仕事をされていて、この年収を得ている方であれば、滞納の確率も抑えられて、

大家の立場から見ても、賃貸経営が安定しやすいと感じます。

 

 

上記の賃料価格帯にあてはまらない物件で言えば、

都心の一等地で10万円以上の賃料の物件

あるいは駅から距離がある、設備が古めなどの理由で5万円台の物件などが思い浮かびます。

 

これらの物件も、利便性や払える賃料という基準で選ばれる物件ではあります。

 

 

 

 

ただ、昨年来のコロナ禍にあって、

少し雲行き、流れも変わりつつあるように感じています。

 

私自身の例ですが、恵比寿駅徒歩4分の部屋があります。

2020年3月末に入居頂いたのですが、転勤の都合で2021年3月末で退去になりました。

 

コロナ禍前の昨年とコロナ禍の今年、

それぞれ募集をほぼ同時期に行うことになったのですが、

問い合わせの反響数に、違いを感じました。

 

賃料は、昨年も今年も11万円弱で募集をして、希望者が見つかり、空室期間は最低限で抑えられたのですが、

入居希望者の問い合わせ件数が、今年は、昨年の4割くらいだったように感じています。

 

5万円台とかの物件の場合、海外からの留学生や技能実習生がコロナの影響で来られなくなったり、

大学生がオンライン授業で帰省されたりして、空室が増えているという話を賃貸管理会社の方から聞いたりしました。

 

 

 

コロナの影響はたしかに特殊かもしれませんが、

高価格帯や低価格帯の賃料の部屋の場合、

借りたいと希望される入居者の数が、7万円~9万円くらいの賃料の物件を選ぶ方よりも少なく、

空室への影響が出やすくなるのではないか、とこの1年で感じるようになりました。

 

 

不動産投資は、「どんな方に借りてもらいたいか」というターゲットを意識しながら部屋選びをすることもできます。

あなた自身が入居者だとしたら、いくらの賃料を払っても良いか、などをイメージして考えることもできます。

 

不動産投資は、「空室の期間を極力短期間に抑えること」こそが、安定経営には一番大切なポイントだと私は考えています。

 

 

いくらくらいが賃料の相場なのか、

いくらくらいの賃料であれば払い続けてもらえる部屋なのか、

そんな視点で物件選びを考えるのも、良いのではないか、と私は考えています。

 

2021年04月27日