ブログ中古マンション物件での不動産投資【失敗例】
私は、中古マンションでの不動産投資の相談を主に承っています。
今まで応対した相談の中で、「購入前に相談に来てくれていれば良かったのに・・・」
という失敗例、そしてそれに対してどのように応対させて頂いたか、をお伝えします。
Ａさんが相談に来られて、最終的に解決に至るまでは約１年半に及びました。
中古マンションを１部屋購入されて2カ月後くらいに初めてお会いしました。
中古マンションとは言いましたが、お会いした時に中古マンションだったということです。
つまり、新築マンションを、サブリース契約を交わし、ほぼ全額ローンを組んで購入された方でした。
購入後2カ月でも、お会いした時点ではすでに「中古マンション」の扱いになるのです。
マンションが新築から中古になるタイミング。それは、登記したタイミングです。
お会いした時の状態は、毎月3万円ほど支払っている状態でした。
受け取った賃料で管理費修繕積立金、そしてローンの支払いをまかなえず、
自分の貯蓄や給与から、毎月3万円ほど補填しているという状態です。
不動産投資のあるべき姿は、毎月預貯金の残高が増えながら、
受け取った賃料で返済などもまかなって資産形成ができる状態だと私は考えています。
購入する前であれば、購入しないという選択肢を強く提案できるのですが、
購入後だと打てる対策は、限られてしまいます。
Ａさんも、購入後に「こんなはずじゃなかった」ということで、
私のところへ相談にお越しになられました。
最初は売却して終わりにするという選択肢を検討しました。
ただ、それは実現できませんでした。
理由は、売却できる見込み価格よりローンの残債が上回っており、
その差額を埋めるだけの預貯金を持ち合わせていなかったからです。
おおよそその差額は、当初400万円強でした。
その現実を目の当たりにして、Ａさんは、Ｗワークをはじめました。
少しでも早く、今回の中古マンション不動産投資の失敗に
別れをつげるためです。
私がサポートさせて頂いたことは、最初に「サブリース契約の解約」です。
入居者がいてもいなくても、毎月一定金額の賃料を振り込んでもらえる代わりに、
少し高めの手数料を支払うというイメージがサブリース契約です。
不動産投資の肝となる空室になるかもしれない、というリスクを回避する方法として
サブリースという方法があります。安心感を抱ける面では良いとは感じますが、
私は個人的にはおすすめしていません。
理由としては、立地の良い中古マンションであれば、
空室補償のサブリース契約をしなくても、
空室を怖がらずに運営できるからです。
私の感覚ですが、4年で2カ月くらいの空室期間があるという
心構えをしておけば良いのではないか、と考えています。
弁護士先生の協力も頂きながら、不動産会社さんとやり取りをして、
サブリース契約の解除を行うことができ、
毎月受け取る賃料を1万円ほどアップさせることができました。
不動産投資の中古マンションの売買価格は、利回りで考えられることが多いので、
毎月の受け取り家賃が増えた＝収入が増えた＝
同じ利回りであれば価格が高くできる＝残債と売買価格の差額を減らすことができる。
というイメージです。実際の所賃料が毎月1万円、年間で12万円増やすことができたことで、
200万円くらい、売買価格をあげることに成功しました。
その結果、本業とＷワークの副業からコツコツ貯めた金額で
売買価格と残債の差額を無理なく補うことができ、Ａさんと初めてお会いしてから
約1年半後に売却ができ、Ａさんのストレス、不安を解消することができました。
Ａさんとしては、不本意な結果とはなりましたが、補填のために始めたＷワークは、新たな気づきや楽しさ、
やりがいにもつながっているということで、売却後の今でも続けていて、いきいきと過ごされています。
最後は、前向きなまとめとなりましたが、購入後に「失敗した・・・」と気づいても、打つ手は限られてしまいます。
「このまま進んで良いのか分からない」「言われるままに進んでいて悩んでいる」
というお気持ちがあるときは、購入前に立ち止まって、冷静に落ち着いて考えること。
失敗例を通して、私が一番お伝えしたいことです。