ブログ中古マンションでの不動産投資。良い物件とは？
中古マンションでの不動産投資、どんな物件を選べば良いのですか？
よく聞かれる質問の1つです。
不動産投資という視点で考えると、私の答えは1つ。それは、
「入居希望者に選ばれやすい立地にある中古マンション」です。
決して「利回りが良いマンション」ではありません。
入居者に選ばれやすい中古マンションが良いのはなぜでしょうか？
それは、不動産投資、大家業は入居者がいないと成り立たないからです。
つまり、入居者がいて、家賃を払って頂けてはじめて成り立つのです。
入居者の立場に立って考えて、良い物件かどうかを選ぶという視点が
大切だという理由はここにあります。
では、入居者は部屋を探すとき、どういうポイントを中心に選ぶでしょうか？
もし、あなたが今までに部屋を借りる経験をされたのであれば、
どういう視点で、借りる部屋を選びましたか？
このように考えると、よりイメージがわきやすくなるのでは？と思います。
どういうポイントを大切にして選ぶかは考え方や価値観によって変わるので
必ずしも絶対的な正解があるわけではありません。
ただ、リクルートの調査結果なども踏まえて考えると、入居希望者が妥協
しにくいポイントの上位には「払える家賃」と「立地」があります。
反対に妥協しても良いと感じるポイントには「設備」や「築年数」という
点があげられています。
この点を踏まえて考えると、部屋を借りるというのは、賃料を払うことと
引き換えに、通勤や通学に対しての利便性、時間を買っているということに
なるのではないか、と私は考えています。
なので、購入を検討しようとする物件がある場合、
「その場所から通勤や通学をするとした場合に、便利な場所かどうか」
という点から立地を考えると、それが良い物件かどうかを感じやすくなると思います。
例えば
- ・「駅に近いから、電車に乗るのに便利だろう」
- ・「乗り換えなしで新宿駅まで行けるのだから、通勤に便利だろう」
というように入居者の立場でイメージを膨らませてみる、ということです。
このように、利便性という点は大切なのですが、
それと合わせて考えたいのがマンションの周囲のことです。
例えばですが、
・「駅から徒歩1分で利便性は抜群だけれど、線路のそばで電車の
音が終電までうるさくて落ち着かない・・・」
・「駅徒歩5分なのに周辺は静かで良い。でも、駅からの道のりが
坂道で夜は暗いから帰り駅から歩いて帰るのに、
ちょっとつらいし怖さを感じる・・・」
このような物件だと、利便性だけで見れば良いかもしれないですが、
住環境という面で選ばれにくくなる可能性があります。
利便性に対して賃料を払って頂けるとは言いましたが、住まいでもあるので、
安心できる立地や空間であるかどうかも合わせて考える必要があります。
先ほどの例で言えば、夜道が暗くて怖さを感じるとなってしまうと、
女性からは敬遠される部屋となってしまい、入居希望者の幅を
狭めてしまうことにもなってしまうのです。
人間関係と同じで、必ずしもみんなから好かれる必要はありません。
ただ、中古マンションでの不動産投資を行う上で、良い物件かどうかという
点では、男女問わずに選ばれやすく、利便性の良い場所にある中古マンション、
これこそが良い物件である、と私は考えます。