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ブログ中古マンションでの不動産投資には、どんな失敗がある?

 

中古マンションでの不動産投資で一番多い失敗はどんな内容だと思いますか?

 

 

その時の状況などによって異なりますが、失敗として多いと感じるのは、

投資という目線だけで考える。つまり、「利回り」という数字にのみ注目して

購入してしまうケースではないかと私は考えます。

 

 

例えば年間の手取りが60万円ある中古マンションが、600万円で売りに

出ていれば、利回りは10%ということになります。

 

 

数字、計算だけで考えれば、10年で元が取れる計算になり、

投資対象としては魅力的にみえます。

 

 

このように魅力的に見える情報が入ってきたとき、

私なら「なんでこんないい条件で売りに出ているのだろう?」と考えます。

 

 

確認して、本当に良いと感じれば、購入検討をしますが、

往々にしてどこかに難がある、というケースが多いと感じています。

 

 

まず利回りという数字は、「現時点」のものだということ。

今はその利回りが得られているけれど、将来にわたって続くわけではない。

 

 

利回りが良く好条件に見えるというのは、そういうように見せないと買い手が

現れないと感じていることの現われでもあると私は考えます。

 

 

つまり、今という短期的には良いけれど、長い目で見たときに、失敗するという

リスクを抱えている物件の可能性が高い、ということです。

 

 

例えば、立地が悪い。建物の管理状態が悪い。
管理組合が機能していない
、など。

 

 

立地が悪ければ、今の入居者が退去してしまった後、
次の方が決まるまでに時間がかかる可能性があります。

そうなると空室の期間も長くなります。

 

 

空室期間を長引かせたくない思いから行う方法の1つが、

募集賃料を下げることです。

そうなると、購入時の利回りは下がることになります。

 

 

建物の管理状態が悪いと、マンション全体の雰囲気も
悪く感じられるようになってしまいます。

 

賃貸の募集をしても、エントランスが汚いなど、
入居希望者に選ばれにくいマンションだと、

空室期間が長くなることにもつながります。

 

 

そして、もし利回りだけで判断してこのような難ありの物件を選んでしまった場合、

将来的に売却して現金化したいという時にも苦労することになります。

 

 

購入を希望する方にとって、魅力ある物件として見えなければ売れないので、

価格を下げないと売れない可能性が高い=あなたが希望する価格で売れない

という可能性が高くなります。

 

 

購入後の運用期間中も売却したいという時も、自分の思った通りの結果が得られない

ことが失敗だと私は考えます。

 

 

失敗に陥らないように、利回りだけで判断せず、現地を見て確かめるなど、

目先の短期的なことにとらわれず、長期的にその物件を保有した時に、

大丈夫かどうかという視点で見ることを忘れないで下さい。

 

 

2020年12月09日