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ブログ不動産投資は、中古マンションだとリスクが低い!

 

「不動産投資は中古マンションが良い」と言われますが、どうしてでしょうか?

 

 

それは、一棟物件や新築マンションと比べて「リスクが低いから」だと私は考えています。

ここで言う「リスク」は「失敗」と言い換えても良いかと思います。

 

 

では、どういう点で「リスクが低い」のでしょうか?

 

 

私が中古マンションのリスクの低さという点で特に感じていることは、

売却価格の見通しが立てやすい」という点です。

 

 

未来に対して、絶対ということは言えないですが、将来的に値下がりをしても、

この金額なら売れるだろう」という見通しが立てやすいことがリスクの低さだと私は考えています。

 

 

例をあげてお伝えします。

 

築15年、家賃80,000円 管理費修繕積立金12,000円 
価格2,000万円という物件があったとします。

購入時の利回りは、
(80,000円-12,000円)×12か月÷2,000万円=約4%になります。

(分かりやすくするために、ローンや固定資産税などは
加味していません)

 

 

この物件を15年後に売却するとした場合、

いくらくらいで売れると思いますか?
売れそうだと見込めると思いますか?

 

 

これは、立地や物件の管理状態などによっても変わるので、一律に言い切れませんが、

東京23区内のような賃貸需要の高い場所と仮定します。

 

 

築30年になり、その時の賃料が75,000円、管理修繕積立金が15,000円だとした場合、

私であれば、1,200万円くらいであれば、買い手が見つかるだろう、という見立てを立てます。

 

 

築年数が経って古くなった分、利回りをあげないと購入希望の方は現れにくくなりますが、

東京都内で賃貸需要があり賃料の値下がりが大きくないエリアであれば、利回りにして6%くらいを見ておくと、

購入希望者は現れると感じているからです。

 

 

計算式にすると

 

(75,000円-15,000円)×12か月÷6%=約1,200万円というイメージです。

 

 

この例も、賃料が下がり、管理費修繕積立金が上がる前提にしているので、賃料が下がらず、

管理費修繕積立金が値上がりしなければ、もう少し高い金額でも購入希望者は現れると思います。

 

 

実際に、私自身、築17年で購入し、築30年になる物件を保有していますが、この間に、賃料は「上がり」、

管理費修繕積立金は「変わらず」という物件もあります。

 

 

株式投資の場合、相場の流れや経済や世界情勢など、外的要因に価格が大きく左右されます。

そのため、短期、長期いずれの視点で見ても、いくらで売れそうか、という見通しは立てにくい、

いや立てられないのでは、と私は感じます。

 

 

その点、居住用の中古マンションであれば、賃貸需要のある立地の中古マンションであれば、

おおよその目安が立てやすいと私は感じています。

 

 

賃貸需要のある立地であれば買い手も現れやすいということで、

「売りたくなった時にも売りやすい」という安心感にもつながります。

 

 

これが不動産投資で中古マンションだとリスクが低い、と感じる理由です。

 

 

 

2020年11月30日