ブログ不動産投資には、住居を選ぶのが失敗しない理由。

 

 

住居、商業テナント、オフィスビル、物流施設、ホテル。

 

これらは、株式市場に上場している不動産投資信託、ＲＥＩＴが投資対象にしている物件の分類です。

 

ヘルスケア施設など、上記に入らない対象もありますが、おおむね、上記の5分類にあてはまるかと思います。

 

ＲＥＩＴを株式市場で購入することで、間接的な不動産投資、大家業をスタートする形にもなりますが、

実物資産を自分で保有することの方が、投資をしている実感や自分の想いを反映しやすく、

面白味があるのではないか、と私は感じています。

 

そんな、投資対象として、いくつか分類のある不動産投資ですが、

王道は、何と言っても、一棟アパートや戸建て、マンションの部屋のような「住居用」になると私は考えています。

 

どんな立地に物件を保有するかによる成否はありますが、住居用であれば、失敗しない安心感が、他の種類よりはある、と私は考えています。

 

その理由を「借主」と「融資」の点から、考えてみます。

 

 

「借主」について

これは想像に難くないかもしれませんが、不動産を借りたい目的で一番多いのは何でしょうか？

 

それは、「住まい」すなわち「住居」です。

 

衣食住と言われるように、「住」は生活する上で欠かせません。

 

その生活を、より豊かにするために、商業施設にテナントが入って物品の販売やサービスを提供する。

人々の雇用を生み出し、働く場をオフィスとして提供する。

 

など、商業やオフィス、物流やホテルも、生活の上では欠かせない存在ですが、それらが存在する根本には、

人々が暮らす生活があり、住まいがある。

 

つまり、誰もが必要とするのが「住まい」であり、「住居」が必要とされる需要はなくならないのです。

 

オフィスや商業施設は、景気やコロナ禍などの動向により、拡大や縮小を余儀なくされることもあります。

 

一方、住居に関しては、利便性などを踏まえた立地による需要の多寡はあるにせよ、

他の分類よりも、大きく増減が生じにくいというのも理由になります。

 

実際に私自身、コロナ禍においても、住居用の大家業は継続していましたが、

影響を何も受けることなく、安定した賃料収入をもたらしてくれました。

 

退去も経験しましたが、1ヶ月～1.5ケ月くらいでは、

次の入居者様に選んで頂けたので、賃貸経営上の痛手は負わずに済みました。

 

その点、オフィスや店舗のオーナーさんは、コロナ禍でテナントさんが退去されるなどで、痛手を被ったという話を耳にしたことがあります。

 

やはり、王道は「住居」だと感じた事例です。

 

 

「融資」について

これは、上記の「借主」の内容とも絡んできますが、金融機関の視点から考えると分かりやすいと思います。

 

金融機関が融資をするときに、一番重視することは何でしょうか？

 

それは、「貸した融資を、約束通り返してくれるかどうか」です。

 

約束通り返してくれるかどうかを見極めるために、審査などを

行いますが、住居よりも、店舗やオフィスへの融資の方が、厳しく見られていると私は感じます。

 

これは、「借主」が安定して賃料を払い続けてくれるかどうか、という点とも絡んでくると感じます。

 

 

先程の借主の中でお伝えしたように、オフィスや店舗は、景気動向などで、退去してしまう可能性があります。

 

昨今、アメリカでは商業用不動産への融資に逆風が吹いていると言われていますが、

景気の先行きに対しての懸念が、金融機関が融資を厳しくしている原因ではないかと感じています。

 

その点、住居の場合は、景気動向などだけで、借主さんが退去する可能性は低く、結婚や実家に戻るなど、

人生の転機が訪れるタイミングがなければ、基本的にはお住まい続けて頂けます。

 

また、住まい続けるためには、賃料を払い続ける必要もあるので、

毎月一定金額の賃料を、約束の期日までに払って頂ける方が多数です。

 

そして、退去したとしても、新たに借りて住みたい方が見つかりやすい＝賃料収入が途絶えにくい、という点も、

住居用に関しては、商業用不動産よりは、金融機関が融資をしやすいと感じる点ではないかと私は考えています。

 

 

 

まとめ

このように、「借主」が見つかりやすい点、

それは賃料収入が途絶えにくいことにつながり、「融資」をする金融機関からしても安心感がある。

 

これが、住居用不動産への投資、大家業が、失敗しにくい理由ではないか、と私は考えていますが、

あなたはどう思いますか？