ブログ不動産投資、売却前提で考えても良いの？

 

「教育費を、不動産投資で準備しましょう！」

不動産投資、大家業を行う目的は、それぞれに違いますが、相談内容などを踏まえた時に、

上記のようにお伝えすることもあります。

 

不動産投資、大家業で物件を購入した後は、よっぽどなことがなければ、

購入から数年という短期間で手放すことはおススメしていません。

 

基本的には、賃料収入を得続ける精神的な安心感を目指して取り組むのが、

不動産投資、大家業の基本スタンスだとも考えているからです。

 

ただ、教育費などのように、まとまった資金が必要になるタイミングというのが、

人生の中では起こります。

 

そして、物件を購入する最初から、生活設計を考える上で、

売却を前提に購入するということも、選択肢の1つとして、良いのではないか、

と私は考えています。

 

 

 

7年～10年という中期的な視点で考えた時に、

不動産を使った資産形成を進めていると、

入居者さんから受け取る賃料で、ローンの残債が自然と減っていく仕組み

を作ることができるからです。

 

 

例をあげてお伝えします。

 

2,000万円の物件を全額ローンで組み、金利2％、返済期間35年で借りて購入したとします。

 

入居者さんから受け取る賃料をローンの返済にあてて、繰上返済をしなかった場合、

10年後の残債はいくらになっていると思いますか？

 

答えは、「約1,560万円」です。

 

 

つまり、「約440万円」残債が減り、あなたの資産が「約440万円」殖えたということです。

しかも、あなた自身が、お金を使った訳ではなく、借りて下さる入居者さんが、

あなたの資産形成に貢献してくれて築けた資産です。

 

これが、不動産投資は、他者の力を借りながらできる資産形成の方法である

と言われる理由の1つです。

 

分かりやすくお伝えするために、諸費用や税金などは考慮せず話を続けますが、

この10年経ったタイミングで、購入時と同じ2,000万円でこの物件を売却できた場合、

減った残債分の約440万円という金額が、あなたの通帳に残ることになります。

 

もし15年だとすれば、残債が「約1,300万円」になるので、

2,000万円で売却できたとすると、約700万円が通帳に残ることになります。

 

 

 

学資保険などの生命保険、ＮＩＳＡなどの金融資産運用で教育費に備えるというのは、

王道な考え方であるとは思います。

 

ただ、今回お伝えした、不動産で準備することとの1番の違い、それは、

「あなたのお財布からお金を用意するかどうか」です。

 

保険料の支払いやＮＩＳＡに充てる金額は、

あなたのお財布から用意して準備しなくてはいけません。

 

一方、不動産投資を利用した場合、

入居者さんが賃料という形で用意して下さるので、

あなたのお財布から用意する必要はありません。

用意する必要があるのは、空室になった期間だけ、です。

 

 

とは言え、上記の内容は、物件が、

購入時と同じ金額で売却できた前提で考えています。

 

築年数が古くなるにつれて、物件価格は下がる可能性も考えなくてはいけません。

建物の管理状態が良い、とか、賃貸需要があり、賃料が大きく値下がりしない

ような立地にある物件であれば、そこまで大きく下がる可能性は低いと考えています。

 

仮に、先程の例で、1割下がった1,800万円で売却することになったとした場合でも、

10年後であれば約240万円、15年後であれば約500万円を手にすることができます。

 

 

高校や大学の学費にあてる目的であれば、教育費の準備として、

全額とはいかないかもしれません。

 

そのため、不動産だけで準備するのが良いとは考えておらず、

必要に応じて、保険やＮＩＳＡなども合わせて活用することは大切です。

 

ただ、選択肢の1つとして、

あなたのお財布からの支出をせずにある程度の金額を用意できる

ということを考えると、

不動産投資で教育費を準備するという方法も、

悪くない準備の仕方ではないかと私は思うのですが、

あなたは、どのように思いますか？