ブログ不動産投資で「損」しない秘訣。それは何？
不動産を使った資産形成をしたい。
株式などの資産運用の経験を経て興味を持たれる方。
資産運用をこれから始めようと検討する中で興味を持たれる方。
不動産投資に興味を持つきっかけはそれぞれですが、共通しているのは、
「安定した収入源を得たい」という想いだな、と感じます。
私自身もそうですが、本業以外からの収入源を複数作りたい気持ち、
と言い換えても良いかもしれません。
そんな賃料という安定収入を得るのに向いている不動産投資で、
「損」をしない秘訣は、何だと思いますか？
私が考えている「損」をしない秘訣。
それは、「売り買いを繰り返さないこと」です。
「一度手に入れた物件は、基本的に手放さないこと」です。
もしかしたら「そんなことか」と思われたかもしれません。
たしかに「そんなことか」なのですが、そうは言っても、「そんなこと」なのです。
具体例をあげて考えてみます。
築20年で価格2,000万円。賃料から管理費や積立金を引いた手取りが7万円の物件があるとします。
この物件を「30年保有した場合」と「10年毎に同じ条件の物件に買い替えた場合」で比較してみます。
前提として、手取り賃料は、10年ごとに1割下がり、物件価格は、変わらないと仮定します。
（イメージを分かりやすくするために、税金や修繕費は勘案しません）
最初に、30年保有し続ける場合を考えます。
購入初年度～10年目は、
【7万円×12ヶ月×10年で「840万円」】
11年目～20年目は1割下がる前提なので、
【6.3万円×12ヶ月×10年で「756万円」】
同じように21年目～30年目も考えると、
最初の7万円から2割下がるので、
【5.6万円×12ヶ月×10年で「672万円」】
上記30年を合計すると、「2,268万円」となります。
次に、10年毎に買い替える場合を考えます。
同じ条件の物件に買い替えていくことになるので、
手取りの賃料は30年間同じとなり、
【7万円×12ヶ月×30年で「2,520万円」】です。
10年目と20年目同じ条件の物件に買い替えるということは、
売買をすることになります。
価格は変わらない前提ですが、売買に伴って費用がかかります。
物件価格は2,000万円なので、【仲介手数料が「726,000円」】かかります。
これが、10年目の売却と購入、20年目の売却と購入の
合計4回発生するので、【726,000円×4＝「2,904,000円」】
その他、登記やローンの手数料などの諸費用が、
購入時と売却時合計で50万円かかるとすると、
10年目と20年目の2回発生するので、【合計で「100万円」】
【仲介手数料とその他費用の合計は「3,904,000円」】となるので、
手取り賃料の2,520万円から費用をマイナスすると【約2,130万円】となります。
30年、同じ物件を持ち続けた場合、
賃料が10年ごとに1割下がる前提で考えたとしても、
30年間の手取りは「2,268万円」
一方、賃料が下がらないように、物件の買換えを行った場合、
売買時の諸費用を勘案すると、
30年間の手取りは「2,130万円」
保有した場合と買い替えをした場合、
保有継続した場合の方が、手取りで「138万円」多くなるのです。
つまり、古い物件だと損してしまいそうだという想いから、
新しい物件への買換えをしていくと、
それが10年スパンであっても、手数料負けしてしまう可能性があるのです。
賃料の手取りが、築年数に応じて下がったとしても、です。
実際の所、賃料が下がるかどうかは分かりませんし、
物件価格も維持できるとは限りません。
つまり、
賃料は維持できる可能性、反対に上がる可能性もあり、
価格に関しては、売却する時に上がる可能性も下がる可能性もあります。
なので、売買して、買い替えをすることが、
必ずしも「損」をするとも言い切れないのですが、
売買時の「手数料」を考えると、保有継続する方が、
賃料は下がっても、トータルでの手残りが多くなり、
「損」をする可能性は下がると私は考えていますが、
あなたはどう思いますか？