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  • 不動産投資が、長期の積立投資である理由。

    2021年11月24日

     

     

    「長期・分散・積立」

     

    長期にわたる資産形成において、大切だと言われているキーワードです。

    老後2,000万円問題が話題となるきっかけになった、2019年の金融審議会の報告書の中でも、

    収益がバラつきにくくなり有効であると書かれています。

     

    この長期・分散・積立というキーワードは、主に、金融資産での資産形成を念頭に言われています。

     

    つまり、長く継続して、価格が高い時には少なく、低い時には多く購入する、購入時期の分散を図りながら積み立てを行うことで、

    平均取得単価を 抑えて、安定収益が得やすくなる、というイメージです。

    「ドルコスト平均法」と言われる方法を利用しながら、資産形成をすることをモデルとして 考えているという内容かと私は捉えています。

     

     

    何事もバランスが必要なので、金融資産と実物資産の代表である不動産を組み合わせながら資産形成をするのが良いと思いますが、

    この長期の積立投資というキーワードが、 金融資産だけでなく不動産投資にもあてはまる、と私は考えています。

     

     

    その理由は、「返済する元本の金額は、あなたの資産になる」からです。

     

     

    これは、融資を利用して不動産投資をした場合の利点になるのですが、融資を利用して不動産投資を行う場合、毎月の返済が発生します。

    その毎月の返済金額の内訳は、「元金」と「利息」になります。

     

    この「元金の返済分」=「毎月のあなたの資産の積立金額」になる、ということが、不動産投資が、長期の積立投資である理由です。

     

    例をあげて、お伝えしていきます。

     

    2,000万円の区分マンションを、2,000万円の融資を受けて購入し、

    賃料が85,000円、管理費修繕積立金が12,000円、ローンの返済額が68,000円とします。

     

    返済額の内訳は、分かりやすくするために、元金34,000円、利息34,000円とします。

     

    この場合、毎月のお金の流れとしては、

    85,000円-12,000円-68,000円=5,000円のプラス。

     

    年間にすると、12ヶ月で60,000円のプラスとなります。

    (話のイメージを分かりやすくするために、税金などは加味していません)

     

     

    これだけを見てしまうと、

    「年間で60,000円しか、あなたの資産が殖えてない」

    と感じてしまうかもしれません。

     

     

    ただ、それが、大きな勘違いです。

    あなたの通帳には現れない所で、資産は「408,000円」殖えているのです!

     

    「しかも、あなた自身のお金を使わずに!」

     

    この408,000円は、先程の例の前提条件で伝えた、元金34,000円の12ヶ月分です。

    しかも、この408,000円は、入居者さんから受け取った家賃から積み立てている イメージになるので、

    あなた自身のお財布からお金を出さずとも、資産が殖えている状態を作ることができる。

     

    これが、不動産投資が、積立投資であることの内容になります。

    つまり、目には見えないけれど、含み利益のような形で、元金を返済して減った分、 あなたの資産は殖えている状態になる、ということです。

     

     

    では、この含み利益としての積立投資相当分が、目に見えてくるタイミングはいつになるのでしょうか?

     

    それは、あなたが「その物件を売却した時」です。

    先程の物件を保有してから10年後をイメージして下さい。

     

    毎年の元金が408,000円減っているとすれば、あなたの資産は10年後約400万円殖えていることになり、

    ローンの残債は約1,600万円に減っています。

    その時に、賃料などの下落も抑えられていて、購入時と同額の2,000万円で売却できたとすれば、

    あなたの手元には、売却価格の2,000万円から残債の1,600万円を返済した差額の400万円が通帳に残ることになります。

     

     

    つまり、10年間、受け取った賃料で元金の返済を行った分が、売却をすることを 通して、
    現金として受け取れた、ということです。

     

     

     

    毎月34,000円の積立が、10年で400万円という現金として手に入り、しかもその原資は

    あなたではなく、入居者さんが、あなたの資産形成のために、コツコツと積み立ててくれた、

    という状態を実現できるのです。

     

    物件が、10年後に同じ値段で売却できる保証はありません。

    空室期間が生じれば、あなた自身が一時的に元金分を補填している可能性もあります。

     

    ただ、賃貸需要の高いエリア、立地の良い場所に物件を保有していれば、空室期間は限りなく短期間で抑えられるので、

    あなたの補填分は少なく、また物件価格の下落も限りなく抑えることができると私は考えています.

     

     

    融資を使うことが怖い、抵抗があるという方もいらっしゃると思いますし、そのお気持ちも分かります。

     

    ただ、融資を使うことで、「元金の返済分=積立投資をしている=あなたの資産が殖えている」

     

    しかも「あなた自身のお金を使わずに」

     

     

    不動産投資は、長期保有、長期投資に有効な資産形成ですが、物件によって、

    「年金代わりに賃料を受け取る、売らない物件」

    「元金の返済で積み立てたお金を売却して現金化する物件」

     

    このように2種類に分けて考えながら、保有していくという考え方も良いのではないか、と私は考えています。

     

     

  • 不動産投資は生命保険の代わりになると言われる本当の理由!

    2021年11月11日

     

     

    「不動産投資は生命保険の代わりになる!」

    セミナーや不動産会社の担当者を通じて、聞いたことのある方も多いと思います。

     

    その「生命保険代わり」の内容を聞くと、良く言われているのは、

     

    「ローンを組んで、団体信用生命保険に加入することで、万が一のことがあった時に、残債が0円になり、ローンのない物件が遺せる」ということです。

     

    マイホームの住宅ローンと同じように、不動産投資のローンも団体信用生命保険加入することで、所有者が万が一、お亡くなりになった時に、ご遺族の生活を守って差し上げられる。

     

    つまり、ローンがない物件を引き継ぐことで、そのまま所有して、遺族年金のように賃料収入を受け取り続けてもよいし、賃貸経営を引き継ぐのが面倒、

    あるいは、まとまった資金を確保したいということであれば、売却することで、手元に現金を確保でき、それを元手に生活ができる、というイメージです。

     

     

    たしかにこれは、その通りです。賃貸需要の高い立地にある物件を引き継ぐことができれば、ご遺族の経済的な不安を、かなり軽減することができます。

    その意味で、不動産投資は生命保険代わりになると私も考えています。

     

    ただ、生命保険代わりは、お亡くなりになった時だけの効果でしょうか?

    団体信用生命保険に加入しているご本人が存命中の生命保険代わりにはならないのでしょうか?

     

    この点に関してお伝えしたいこと、それは「がん」への備えです。

    近年公表されているデータによると、日本人が一生のうちにがんと診断される確率は、2人に1人と言われています。

     

    ご両親や祖父母など、家計的にがんになりやすいなど、様々な要因がありますから一概には言い切れませんが、

    2人に1人が診断されるというのは、確率としてかなり高めではないか、と私は感じています。

    そして、不動産投資の団体信用生命保険では、このがんと診断された時に、残債が半分になったり0円になるものがあります

    診断されたことが基準なので、早期発見でその後治った場合でも、再度残債が元に戻るようなことはありません。

     

    残債が半分になれば毎月の返済額もおおよそ半分に減り、

    残債が0円になれば毎月の返済がなくなることにより、毎月の手取りが増えることになります。

    その増えた手取りを、診断されたがんの治療にあてたりできることで、高額になりがちな治療費の一部を、保有している物件から産まれる賃料が補ってくれる。

     

    この保険的な機能は、がんの治療と向き合う時に、精神的にも経済的にも、大きな安心感につながるのではないかと私は考えています。

    これは、ご本人だけでなく、ご家族も同じだと思います。

     

    このがん保険的な機能が、借り入れる時の金利に0.1~0.2%ほど上乗せすることで、加入できるのです。

     

    もし融資として2,000万円借りたとすれば、上乗せ金利に相当する分は、年間で20,000円~40,000円、月にすると約1,700円~約3,300円です。

    しかもこの保険料に相当する金額は、あなたが払うのではなく、借りて頂いている方から受け取る賃料でまかなうことができるのです。

     

    なので、実質的には、あなたの金銭的な負担は0円でがん保険に加入できるということです。

    団体信用生命保険に、このがん保険的な機能をつけられる年齢に制約はありますが、保険会社でがん保険に加入しようとする場合、年齢があがるにつれて、支払う保険料は高くなります。

     

    それが、この団体信用生命保険でつける場合、金利での上乗せになるので、借りた金額が基準になり、年齢による違いが生じないこともメリットかと感じます。

    つまり、同じ金額を借りた人であれば、30歳の人でも40歳の人でも保険料に相当する金額は変わらないのです。

     

    ただし、気を付けて頂きたいのは、繰上返済をしてローンの残債がなくなると、この保険的な機能はなくなってしまいます

     

    不動産投資は、最終的な目標としては、繰上返済などを行いながら、ローンのない物件を少しでも増やし、手取り収入を増やすことで、経済的、精神的な安心感を得ることにあると、私は考えています。

     

    ただ、このがん保険的な部分にスポットをあてて考えた場合、繰上返済をすることがデメリット(保険機能のメリットを受けられなくなる)にもなるのです。

     

    不動産投資をする目的は、あなたのお考え、お気持ち、ご年齢などによって異なってきます。

     

    その部分をしっかりと聞かせて頂き、目的や目標を一緒に考えるのが私の役目です。

     

    もし、死亡保障としてやがん保険の代わりとして、団体信用生命保険を使いたいというお考えの方がいるのであれば、あえて、繰上返済を勧めないこともあります。

     

    不動産による資産形成、やはり大切なのは「何を目的として考えるか」です。

    例えば3物件持つことで、2つは長期的に年金の上乗せにすることを目的に、1つは保険的な機能を借入期間中はあえてもたせておきたい、などいろいろなケースを想定しながら考えていく。

     

    ライフプランの1つに、資産配分の1つに不動産を組み入れることは、あなたの人生の選択肢を広げることにつながるのではないか。

    私はそのように考えています。

     

     

     
     
  • 「共同」と「共有」。1字の違いが不動産の命運をわける!

    2021年10月08日

     

     

    「妻に反対されているので、こっそりと始めたい」

    「旦那は投資に対して前向きな気持ちでないから、理解してもらえない」

     

    資産運用、特に不動産投資に関しての相談やお話を聞く機会が多い私は、このようにおっしゃられる方とお会いすることがあります。

     

    ご夫婦というのは面白いな、と感じるのですが、資産運用や投資という面に関して、片方が前向きな気持ちでも、パートナーが消極的というケースがままあります。

    だからこそ、バランスがとれていて、ご夫婦でいらっしゃるのだろうな、と感じます。

     

    そんな、バランスが取れて、仲睦まじいおふたりが、資産運用や投資をきっかけに、仲違いをしてしまうのは、本末転倒なので、私は、最初のようなお話を聞いたら

    「こっそり始めるのは、やめた方が良いですよ」

    「理解してもらえないのに、ひとりで前に進むのは待ってください」

    と、必ずお伝えするようにしています。

     

    結婚式で、ウェディングケーキに入刀するとき、「はじめての共同作業です」みたいに言われることがありますが、まさに、資産運用や投資も同じで、

    「パートナーとのお金の共同作業」だと私は考えています。

     

     

    不動産投資のサポートをさせて頂く機会が多い私が見ている中での印象ですが、スムーズに最初の一歩を踏み出しているご夫婦は、おふたりの考え、方向性が、だいたい一致しています。

    なので、相談中に話し合いを始めることもありますが、目の前でやり取りを見ていて、前向きだな、と感じることが多いです。

     

    「自分たちの目標や目的がある。でも、自分達だけでは、はっきりとした考えに思い至ることができない。

    そこで、第三者である、私の所へお越し頂いた。」ということが実感できる、というイメージでしょうか。

     

    「どんな物件を選ぶか?」「頭金はどうするか?」「どっちの名義で買うか?」など、ご夫婦での不動産投資を失敗させないためには、一緒に考えて、おふたりが力を合わせる「共同作業の時間」こそ、大切なことだと感じています。

     

     

     

    投資や資産運用という共通の目標、目的について話すうちに、夫婦仲が良くなったという方も、目にすることがあります。

     

    もともと、共感、共通する想いなどがあったからこそ、一緒になろうと決めたおふたり。

    だからこそ、考え方や方向性のすり合わせができれば、「共同作業としての資産運用、不動産投資」は、1人で取り組む以上に、前進しやすくなるのです。

     

    ただ、「共同」と「共有」は異なります。不動産投資にせよマイホームにせよ、不動産を買うというのは、高額の買い物、投資対象になります。

     

    想いや方向性は同じだとしても、預貯金などの資産状況やご年収を踏まえると、どちらかおひとりのご状況だけでは、購入できず、前に進めないという壁にぶつかるケースもあります。

    つまり、ふたりの資産や年収を合わせないと、目的とする不動産を手に入れにくいというケースです。

     

     

    このケース、主にはマイホームの場合が多いのですが、おふたりの年収などを合わせて不動産を手に入れる場合、その物件は「共有」ということになります。いくらずつ出したかによって割合は変わりますが、おふたりで1つの不動産を持つという状態です。

     

    この「共有」状態の不動産、仲睦まじい時であれば何も支障がないのですが、人生には「もしも」や「まさか」へ備えたり、考えたりすることが大切だと私は考えています。

     

    マイナスな話をするのは私も好きではないのですが、

    「価値観が合わなくなってきたから、離婚を考えている・・・」

     

    このようなケースが起こった時、財産分与などの取り決めが行われたりします。

    金融資産であれば、金額という分かりやすい客観的な数字があるので考えやすいのですが、「共有の不動産」は、ふたりで1つの物件を持っている状態なので、

    売却して現金化するなどの対応をしないと、簡単には分けられません。

     

     

    ひとりが「住み続けたい」となった場合、相手が持っている部分を買い取るなどする必要性が出てきます。

    その時に、相手の持ち分に相当する金銭を渡せるのであれば良いのですが、ふたりの年収を合わせて買った物件である場合、

    相手の持ち分に対してのローンを追加で組むなどして、金銭を渡せるという解決方法は、難しい可能性があります。

     

    もしかしたら、売却して現金化するとしても、ローンの残債よりも低い金額でないと売れないというケースもありえます。

    そうなると、売りたくても売れない、という最悪のケースに陥ってしまいます。

    ご夫婦、パートナーで一緒に、資産運用や投資のことを考えることは、本当に大切なことです。

    一緒に話し合うことで、想いや方向性を同じくして、「共同作業」として取り組むことが、失敗しにくい秘訣だとさえ感じます。

     

    不動産投資に関しては、金額もそれなりにするので、なおのこと、この共通の方向性、一緒に不動産投資、賃貸経営に取り組むんだ、という意識大切です。

     

    ただ、マイホームにせよ投資用の物件にせよ、将来の「まさか」や「もしも」にとって、怖いのは「共有」で物件を保有することです。

     

    「共有」で物件を保有するというのは、「おふたりにとって、現状より背伸びをした物件を持っている(身の丈を超えた物件を持っている)」という捉え方にもなるかもしれません。

     

    一緒に考える「共同」と一緒に持つ「共有」

    「同」と「有」の1文字の違いでしかありませんが、長い目で見た時に、大きな違いを生む可能性がある点、忘れずにいて頂きたいと思います。

     
     
  • 不動産投資の物件を、東京23区・川崎・横浜に絞っている理由

    2021年09月27日

     

     

    「不動産投資は、空室リスクを下げることが大切」

    このように聞いたことがある人も多いと思います。

     

    空室リスクを下げるには、借りてくれる人が多い場所で、不動産投資、大家業を行うことが必要です。

     

    そして、そのような賃貸需要の高い場所として取り上げられるのが、「東京23区、川崎、横浜」という、

    単身者の転入が多いエリアです。

     

    もちろん、同じエリアの中でも、駅や沿線、街の雰囲気などで、賃貸需要は異なりますが、

    東京23区、川崎、横浜」というエリアは、賃貸需要が高く失敗しにくいエリアではないか、

    と私自身感じています。

    実際に、私が自分で保有している物件も、このエリア内にしかありません

     

    ただ、私が「東京23区、川崎、横浜」エリアだけを選んでいるのは、賃貸需要の面だけではありません。

    結果として、そのエリアを選ぶことが、賃貸需要もあり、失敗しにくい不動産投資、大家業につながったと考えています。

     

    では、賃貸需要以外の点で、そのエリアを選んでいる理由。

     

     

    それは、「もし何かあった場合に、自分で駆けつけて対応ができる」からです。

     

     

    つまり、住まいから保有している物件まで、車や電車などを使って、1.5時間前後で行ける距離にある、ということです。

    物件を購入した後、入居者さんとのやり取り、空室時の募集など、部屋の中のことに関しては、賃貸管理会社にお願いをしています。

     

    自分でやりとりを経験したいとか、大家業が専業で自分の時間を使えるという方は少数派で、

    多くの方が、賃貸管理に関しては、アウトソースをしているケースが多いと感じています。

     

    家賃の5%など、手数料はかかりますが、餅は餅屋、入居者さんの対応に関してのプロにお任せした方が、

    本業などに集中できるからです。

     

     

    ただ、世の中に、「絶対」と言い切れないことは、多々あります。

    だからこそ、

     

    「もし、お願いしている賃貸管理会社が倒産してしまったら・・・」

    「今は引き受けてくれている賃貸管理の契約を、もし更新しない、と言われたら・・・」

     

     

    起こる可能性が低くても、そのような事態を想定しておくことは必要ではないか、

    と私は考えています。

     

     

    もしそういう事態が生じた場合、最初に考えるのは、他の賃貸管理会社を探すという選択肢になるとは思います。

    ただ、すぐに変わりの賃貸管理会社を見つけられない場合もあるかもしれません。

    そんな時は、オーナーであるあなた自身で、対応する必要がでてきます。

     

    空室の場合は、物件の近くの不動産屋さんを回ったりして、賃貸募集のお願いをする。トイレなど設備が故障した場合は、業者さんの手配や立ち合いなどをする。

     

     

    そのような対応をもしも自分で行うことになった時、遠方の物件だとしたら、

    あなた自身で対応することはできるでしょうか?

     

     

     

    私は横浜に住んでいますが、もし北海道や九州などに物件を保有して、

    そのようなことが起きた時、飛行機などを使えば、数時間で行けると言われても、

    物理的な距離ということを考えると、心理的な負担を抱いてしまいます。

     

     

    物理的な距離のある遠方物件の場合、管理会社の対応力が、あなたの不動産投資や大家業を大きく左右することになります。

     

     

    良い管理会社と出会えれば良いのですが、親身な対応とは言い難いケースがあることも耳にしたりします。

     

    遠方の場合、自分で対応したり、管理会社を変更するなどに関しても、時間と労力がかかり、精神的なストレスもかかってくると感じます。

     

     

    不動産投資は、大家業という事業でもあります。

    事業である以上、事業をストレスなく行える状態にしておくことが、長く継続できる秘訣の1つではないか、と私は考えています。

     

    「もしも」と「まさか」に備える気持ち、忘れないで下さい!

     
     
  • 区分マンションの場合、どんな部屋を選べば良いの?

    2021年09月10日

    ワンルームか?ファミリー向けか?

     

     

     

    部屋を持つことで、不動産投資、大家をスタートすることはできます。

    ただ、継続するためには、入居者さんからの賃料という収入が必要です。

    賃料収入、売上がなければ、そもそも投資としても事業としても成り立ちません。

     

    では、どんな部屋を選べば良いのでしょうか?

    立地が大切なのは言うまでもありませんが、部屋のタイプという違った視点で考えてみたいと思います。

     

     

    区分マンションは、単身向けの「ワンルーム」と家族向けの「ファミリー」この2タイプに分けられます。

    広さで言うと、おおむね30㎡未満がワンルーム、それ以上がコンパクトやファミリーと考えられます。

     

    一例として、住みたい街ランキングで1位になっている「横浜駅」を見てみます。

    ライフルホームズさんのデータを参考にすると、入居希望者の検索条件は、

    ワンルームが約6割、ファミリーが約4割となっています。

    その他、上位にランクしている「吉祥寺」「恵比寿」などを見てみても、おおむね同じくらいの割合です。

     

    一方、掲載されている募集物件は、ワンルームが約7~8割、ファミリーが約2~3割という状態です。

     

    これだけ見ると、ファミリーの方が「需要>供給」となっており、ワンルームよりも良いと感じる方もいらっしゃると思います。

     

    大は小を兼ねるではないですが、広めのファミリーであれば、単身者や2人暮らしなど、

    部屋を借りたいときに、選んで頂ける方も広がります。

     

    さらに、コロナ禍にあって、借りて住みたい街ランキングで、本厚木駅が1位に

    なったように、同じ賃料であれば、広さのある部屋を求める傾向も現れてきています。

     

    上記のような面がファミリータイプにはありますが、それでも私はワンルームタイプの方が良いのではないか

    と感じており、私自身も、ワンルームタイプのみを所有しています。

     

    その理由としては、「決まりやすさ」と「維持費用がかかりにくい」からです。

     

     

    決まりやすさ、というのは、入居が決まるまでの速さ、というイメージです。

    ワンルームの場合、基本は単身者おひとりで住まれるケースが多いです。

    つまり、部屋を借りるかどうかは、借りる人本人のみの考えで決まる、ということです。

     

    これがファミリーの場合、2人以上になるケースが多いので、1人が良いと思っても同居する相手が気に入らなければ決まりません

    同居する人みんなが良いと納得して決めることになるケースが多いです。

    そうなると、空室になって募集してから次の入居者さんが決まるまでの期間という点で、

    ファミリーの方が長くなる=空室期間が長くなる可能性がある、ということにつながりかねないのです。

     

     

     

    維持費用という点を考えた場合、ワンルームの場合、基本は1部屋です。

    エアコンも1台だけなど、故障、不具合が生じても、修繕する箇所が少ないので、費用も少なめに抑えることができる

    ということです。退去時の原状回復の費用も比較的少額で済むケースが多いです。

     

    ファミリーの場合は、部屋が複数あり、故障や不具合が起きる可能性のある設備の数もワンルームより多く、

    また退去時の原状回復広さの分だけ費用も多くかかる可能性が高くなります。

     

    コロナ禍で、リモートワークの普及もあり、仕事部屋を別に欲しい、という需要が増えていることもたしかです。

    1部屋だけだと、仕事とプライベートの線引きもしにくく感じる方もいらっしゃるからです。

     

    とは言え、コロナ禍で住みたい街に変化はあったか、というスーモの意識調査を踏まえると、

    約7割、単身者に至っては7割以上が、「特に変わっていない」と回答しています。

     

    広さを求めて、郊外へ移り住む方も一定割合はいるのですが、現状、それはまだ少数派だということです。

    完全に仕事がリモートワークになり、場所を選ばずに仕事ができるようになった方もまだ少数派で、

    職場への出社が中心という方の方が多いというのが現状ではあるのです。

     

     

    そして、単身者ファミリーを比べた場合、借りて住む、という選択をするのは、

    単身者の方が、絶対数としてもまだ多いと感じています。ワンルームの方が部屋の

    供給数も多いですが、職場との距離などを考えた場所、つまり通勤時間も加味すれば、

    賃貸需要面ではワンルームの方がファミリーよりも多く、今後もその傾向に、

    大きな変化は生じにくいのではないか、と私は考えています。

     

    区分ワンルームは、物件価格の面でも、ファミリータイプや一棟アパートなど

    よりも抑えられているので、買い手も売り手も見つかりやすいマーケットだと私は感じています。

     

     

     

    不動産投資に興味がある、大家になりたいと考えている方で、どんな物件から始めて良いか分からない方は、

    最初の一歩として、区分ワンルームから取り組んでみると良いのではないか、と私は感じています。

     

    経験を積んだ後、ファミリーや一棟アパートなどへ対象を変えていっても良いですし、

    私のように、区分ワンルームが気に入れば、それだけに的を絞って継続するのも、失敗しにくい戦略になるのではないか、と私は考えています。