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  • 不動産の買い時・売り時を問うのはナンセンスな理由!

    2022年07月25日

     

     

    「購入か賃貸か?」

     

    住まいを考える時に、良く話題にあがるテーマです。

    ただ、明確な答えがある訳ではないので、最終的には、あなたがどのように過ごしたいか、という視点から、あなた自身で決めるしかない、と私は考えています。

     

    それと同じように話題にあがることのあるテーマ、それが、

    「不動産、今は買い時ですか?売り時ですか?」という内容です。

    不動産投資、大家業の視点で住まいを見た時に、話題になりやすいテーマです。

     

    ただ、私からすると、このテーマ、質問は、ナンセンスだと感じています

    最初に話した「賃貸か購入か?」と同じように、あなたが置かれた立場、状況によって異なるからです。

     

    もし私が、このテーマに近い質問をあなたに投げかけるとすれば

    「不動産を買うあるいは売る準備、心構えがあなたはできていますか?」

    と伺わせて頂きます。

     

    では、なぜ、「買い時か売り時か?」というテーマが話題にあがるのでしょうか?

     

    それは、価格に注目をしているからです。

     

    イメージとして、株式投資を考えてみて下さい。

     

    新聞などで株式相場が話題になる時、「買われすぎ」とか「売られすぎ」のサインが出ている、みたいに取り上げられることがあります。

     

    なんでもそうだと思うのですが、上がったものは下がり、下がったものは上がる、というサイクルがあります。

     

    そのサイクルは、短期的だったり長期的だったり、見るポイントに応じて異なりますが、根本には、「価格の変動で利益を得ていく」というスタンスがあるからこそ、このようなテーマが新聞紙面に掲載されるのではないか、と私は思います。

     

    反対に、いわゆる長期投資として、配当や株主優待などのインカム収入にポイントをおいて株式投資をしている人にとっては、

    目先の株価が上がりすぎているとか下がりすぎている

    というのは、ゼロとは言いませんが、あまり気にならないと感じます。

     

    私自身、不動産からの賃料収入以外にも、株式からの配当金なども受け取る仕組みを作っていますが、日々の値動きなどは、気に留めていません。

     

    少し下がっているなと感じ、手元に活用してもよい現金があるというタイミングが重なれば、追加で購入する、ということは検討しますが、

    仮に買い時かな、と感じても、手元に現金の持ち合わせがなければ、そもそも購入することができません。

     

    これと同じことが、不動産にもあてはまります。

     

    資産運用、資産形成のひとつの手段として、不動産投資、大家業を選ぶ場合、取り組む方の目的で多いのは、「安定した賃料収入を得ること」です。

     

    だとしたら、もし「売り時だ」と周りが言っていたとした時、同じ行動を選んで売却してしまうと、それと引き換えに、

    今まで得られていた安定した賃料収入が入ってくる仕組みを失うことになってしまいます。

     

    反対に「買い時だ」と言われたとしても、その時に、あなた自身が気に入る物件と巡り会えない、

    手元に頭金や初期費用に使う現金などがない、融資を利用したくても希望額の融資が受けられない、

    などの理由で、買うことができない可能性もあります。

     

    このように考えると、周囲の意見としての「買い時か売り時か?」というテーマ、質問は、あまり気にする必要はなく、あなたの意思決定に大きな影響を及ぼさないのではないか、と私は感じます。

     

    だからこそ、冒頭で伝えたように、

     

    「売却して、賃料収入を失っても良いという覚悟ができているか?」

    「買いたいと思う時に、買うことができる条件をあなたが満たしているか?」

     

    このような準備や心構えを、あなたができているかどうか、を

    確認しておくことの方が大切ではないか、と私は考えていますが、

    あなたは、どう思いますか?

     

  • 不動産の情報はどうやって集めますか?

    2022年07月25日

     

     

    マイホームを買いたい!

    不動産投資、大家業を始めたい!

     

    このような想いになった時、

    あなたなら、まず何から始めるでしょうか?

     

    いろいろなきっかけや媒体などがありますが、昨今は、ネットやSNSが主流になっていると感じます。

     

    ある調査によれば、マンションを購入しようとした時に、参考にした媒体の1位は、「不動産のポータルサイト」という結果でした。

     

    以下、YouTube、Twitter、Instagram、クチコミサイトが上位にあり、ネットでの検索、情報収集から始めている方が多くなっています。

     

    さらに、上記媒体などで集めた情報が、購入の意思決定にどのくらい影響したかという質問には、

    「かなり影響した」「やや影響した」合わせて、約9割に達しています。

     

    特に、SNSや口コミサイト、ブログなどで情報収集する方が、なぜ参考にして、影響を受けているかという質問に対しては、

    「リアルな口コミを見ることができるから」

    「動画や画像とともに情報収集できるから」

    「最新情報など情報量が多いから」

    という理由をあげています。

     

    私も、不動産投資、大家業の点で区分マンションを購入してきた経験があります。

     

    2007年にスタートしたので、今までに様々な物件情報を見てきました。

     

    その中で、上記のように、ネット上の口コミや情報がまとまっているサイトなどは、今でも利用して見ていますし、大変参考になる部分もあるので、良いとは感じています。

     

    また、マンション名を検索すると、いろいろな情報も出てくるので、すごく便利だな、とも感じます。

     

    ただ、私の場合は、購入の意思決定への影響は薄いです。

    あくまでも、参考意見のひとつとして捉えるようにしています。

     

    その1番の理由は、「誰が、どのような目的で口コミや情報を発信しているかが分かりにくい」からです。

     

    マンションなどの不動産を購入するというのは、人生を左右するかもしれない、一大決心をして臨む出来事です。

     

    人気の物件は売り出されると、早目に購入希望者も現れてなくなることもあるので、世界に一つとしかない物件であれば、サッと情報収集をして、決断をしたい、という気持ちも分からなくはありません。

     

    そんなネットでの情報収集をメインに行う方が多い状況を使って、検索した時に、その物件が良い評価であるように、プラス面の口コミが多く掲載されているようなケースもありえます。

     

    そんなネット上の情報だけを信じてしまったがために、実際の現場である現地を、しっかり見ることをしなかったために、

    あとから「口コミにはあのように書いてあったのに。こんなはずじゃなかった・・・」となるケースも起こりえると私は感じています。

     

    不動産の物件探しは、一筋縄ではいきません。

    ネットの利便性になれてしまった現代社会にあっては、正直、手間や時間もかかる、アナログな世界がまだ残っていると感じます。

     

    そんなアナログな世界だからこそ、一番信じられる、信ぴょう性の高い情報は、ネット上より、リアルな世界にこそあると私は考えています。

     

    例えばですが、

    「マンションの管理人さんに話を直接聞いてみる」

    「最寄り駅界隈を歩いてみる。定点観察してみる」

    「その街で長く営業していそうな不動産屋さんに話を聞いてみる」

    「交番やおまわりさんを見かけたら、治安のことなど、支障ない範囲で聞いてみる」

     

    など、リアルな現地、アナログな世界には、情報の宝庫、ヒントになる場所や人など、考えるといろいろと思い浮かびます。

     

     

    街を作るのは人。

    マンションを作るのも人。

     

    不動産は住まいに関わるからこそ、「人」によって、資産価値や住まいの環境などが、大きく左右されます

     

    だからこそ、最初にネットで口コミなどの情報を調べるのは良いと思いますが、その内容が本当なのかどうか、あなた自身の目や耳など五感を使って調べ、感じること。

     

    決して安くない、不動産という買い物を失敗させないためには、アナログで泥臭い、情報収集というのが、あなたの満足度を高めることにつながるのではないか、と私は考えています。

     

  • 不動産投資は副業ですか?

    2022年06月28日

     

     

    副業解禁!

     

    昨今、リモートワークの普及で時間を有効に使えるようになったこと、

    社外での経験を積み、幅広い視野を養わせたい、

    などの理由から、副業を認める企業が増えてきている、と感じます。

     

    私自身、週末起業として「ケセラセラ横浜」を、会社員時代に社長の了承を得てスタートし、その後、今の独立した立場で

    活動できるようになりました。

     

    その経験から言えることは、

    「やってみたいことがあるけど、失敗するのが心配だ」

    と、もしあなたが感じているのであれば、在職中に副業として一歩を踏み出して、経験を積むのが良いのではないか、と私は思います。

     

    やりたいと思いながらもやらなかったことを、のちのち後悔することほど、残念な気持ちになることはない、とも私は感じています。

     

    人生一度きり。ぜひ、チャレンジしてみて下さい。応援しています!

     

    さて、副業が認められやすい世の中になりつつありますが、

    不動産投資、大家業は、副業になるのでしょうか?

     

    最初に、私なりの結論を伝えると、「副業になる」と考えています。

     

    その一番の理由としては、あなたが携わっている仕事内容にもよりますが、

    「会社での仕事とは違った世界を知り、社内では出会えないような人と知り合う機会や可能性が広がる」からです。

     

    不動産投資、という言葉で言われることが多いですが、不動産投資は、投資というよりも、賃貸経営、という言葉の方がしっくりくると私は感じています。

     

    すでに、スタートされている方からすれば

    「購入した後は、特にやることがないから、経営している感覚もない」

    と言われる方もいらっしゃると思います。

     

    たしかに、賃貸中の不動産を購入して、入居者さんの入れ替わりもなければ、あなたが毎月することは、基本的にはありません。

     

    ただ、この点だけ考えても、すでにあなたは賃貸経営の経営者なのです。

     

    それは、入居者さんとのやりとり、賃料の回収を、賃貸管理を行ってくれる不動産会社に、仕事として「外注(業務委託)する」という判断を下していることになるからです。

     

    つまり、賃料の5%とか、毎月3,000円など、会社による違いはありますが、それを支払って、あなた自身の代わりに、賃貸管理業務をやってもらうことにするかどうかの判断を、購入時にしているのです。

     

    また、個人であれば所得税の確定申告、法人であれば法人税の申告を行うように、収支の報告などを、賃貸不動産の場合は行います。

     

    例えば、株式投資であれば、源泉徴収ありの特定口座内での取引であれば、確定申告は不要ですし、

    仮に申告したとしても、区分けは配当所得や譲渡所得になるため、事業という意識にはなりにくいと思います。

     

    その点、賃貸不動産の場合、賃料という売上、固定資産税や減価償却費などの経費を帳簿などにまとめて提出する

    仮にスタートしたばかりで、保有している部屋が1部屋だとしても、提出する不動産所得の書類に変わりはありません(青色、白色の違いはありますが)。

     

     

    収支管理の帳簿をつけて、税務署へ報告、提出をしている時点で、立派な経営者、副業という事業をスタートしていることになると私は感じます。

     

    その他、

    「どのような物件を選ぶか」

    →賃貸事業を行っていくために必要な、従業員を採用するようなイメージ。

     

    「自己資金と融資のバランスを考える」

    →賃貸不動産を購入する時のローンは、商品名こそ「投資用ローン」などと

     名前がついていますが、「物件の収益性」や「あなたがどういう人か」などを

     総合的に判断して、「あなたやあなたが行う賃貸事業に融資をして大丈夫か?」

     という判断を金融機関はしています。

     

    つまり、賃貸事業に対して、融資を出すか出さないかを検討されているのです。

    株式投資をしたいので、お金を貸して欲しい、と金融機関の窓口へ行っても、

    貸してもらえる可能性は限りなく低いことを考えて頂くと、イメージしやすいのではないでしょうか?

     

    不動産会社の担当者とのやりとりをはじめ、上記のような金融機関の担当者とのやりとり、

    火災保険の加入では保険の担当者、登記に関しては司法書士さんなど、あなたが賃貸経営を始めるときから、すでに様々な社外の方との接点、出会いがあるのです。

    税理士さんや弁護士さんとの接点が出る可能性もあります。

     

    また、入居者さんが退去をして空室になれば、次の方に住んで頂く準備をするために、原状回復の清掃などを行う必要もでてきます。

    あなた自身でやりますか?それとも、業者さんにお願いしますか?

     

    一見すると不動産投資という言葉から株式投資と同じようなイメージをされる方もいらっしゃるかと思いますが、不動産投資は、「賃貸経営」です。

    あなたが、経営者となり、収支の管理や業務を委託するかどうかの判断を下していくことになります。

     

    とは言え、決して難しいことはありません。
    いい意味で、やらなくてはいけないことも限られてきまし、仕組化されている部分もありますので、他の事業と比べれば、賃貸経営の経営者には、誰もがなりやすい、と私は考えています。

    もし不動産投資、いや賃貸経営に興味はあるけれど、二の足を踏んでいる方がいれば、会社勤めをしている今だからこそ、副業として始めるには有利に働くことも往々にしてあります。

    やりたいと思っていたのにやらなかった、と後で後悔しないためにも、賃貸経営の経営者、という会社以外の顔を持ってみるのも良いのではないか?と自分自身の経験からも、私は感じています。

     

    賃貸経営で得た経験が、会社などでの本業にも、プラスの影響をもたらしてくれること。

    私自身、勤務時代に感じた点、最後に申し添えておきます。

     

  • 企業がこぞって不動産投資?その理由は?

    2022年05月31日

     

     

    以前、

    「不動産は身を助ける!不動産投資は、守りの運用!」というブログを書きました。

     

    その時は、コロナ禍で企業の業績などの落ち込みが大きく、

    事業継続、資金捻出も兼ねて、保有している不動産を売却して身を助けた、という内容をお伝えしました。

     

    あれから1年くらい経ち、企業の不動産との向き合い方が変わりつつある、

    そして、それは企業だけでなく、私たち個人にも当てはめて考えられるのではないか、と私は考えています。

     

    何が変わったか?

     

    ひとことで伝えると、

    「守りを固めるための攻めに転じている」

    というイメージでしょうか?

     

    攻撃は最大の防御という言葉がありますが、不動産を使いながら、今後を見据えた動きが広がっている、というイメージです。

     

    具体的に言うと、

    「不動産を安定収益のために活用する動きが広がっている」

    ということです。

     

     

     

    自社で保有している不動産を賃貸マンションにする。

    遊休地を借り受けて、データセンターとして開発する。

    テレワークなどに対応する、シェアオフィス、コワーキングスペースを設ける。

     

    など、売買で利益を狙う発想とは異なり、購入した不動産、すでに持っている不動産を、いかに有効活用するか、という発想です。

     

    これらに共通している点。それが「安定収益の確保」です。

     

    賃料や利用者さんからの会費のような形で、毎月一定金額が入ってくる、そんな仕組みづくりに動いている、というイメージです。

     

    景気や為替相場など、外部要因に左右されにくい、安定収入源を得る仕組みを作ることで、本業の業績が落ち込むことがあっても、事業の継続ができる。

     

    これが、企業が不動産投資、不動産活用に力を入れている、一番大きな理由ではないか、と私は考えています。

     

    ここまでお伝えしたことを、私たち個人の視点で考えた時、まさに同じような形で当てはめることができるのではないでしょうか

     

     

    会社にお勤めの方であれば給与。

    自分で経営をされている方であれば報酬や利益。

     

    いわゆる仕事として、あなたの体や時間を使って得る、

    「本業としての収入」が、生活を送る上でのベースにあると思います。

     

    勤務先の業績が悪くなり、ボーナスが支給されない事情が生じた。とか

    継続してお取引していた相手から、取引条件の見直しや仕事の依頼が終了などの事情が生じた。

     

    ということが起こってしまうと、生活のベースが揺らぐ事態になりかねません。

     

    将来だけに限らず、不測の事態に備えて、資産運用などをされている方も多いと思いますが、ベースとして入ってくる収入が落ち込むというのは、

    不安な気持ちを抱くことにつながりやすい、と私は思います。

     

    だからこそ、不測の事態が起きたとしても、不安な想いにならないように、今回お伝えした企業さんの取り組みのような「安定収益の確保」という

    視点で、資産運用、資産形成に取り組むのが良いのではないか、と私は考えています。

     

    「有価証券などからの配当や分配金」

    「不動産を貸し出すことによって得られる賃料」

    これらが、代表的なものになるのかな、と感じています。

     

    岸田首相が、「資産所得倍増プラン」という言葉を使われましたが、それに近いかもしれません。

    資産から産まれる所得(収入)を増やすことに力を注ぐ、というイメージでしょうか。

     

     

     

     

    株式や不動産の売買で利益を得ることを、資産運用のメインにしない。

    手に入れた資産は、大切に保有し、活用し、安定収入につなげられるように、一度手に入れたら、できるだけ手放さない。

     

    私は、上記のようなやり方が絶対的に良いとは考えていません。

    あなたと私の考え方やスタンスには、違いがあるからです。

     

    ただ、本業など、生活のベースとなる収入を、自分でコントロールできない要因だけに頼らない仕組みづくりを考えること

     

    資産運用、資産形成の視点のひとつとして、取り入れてみるのが良いのではないか、と実体験から、私は考えていますが、

    あなたはどう思いますか?

     

     

     

  • 街の住みここちランキング、上位の街の共通点は?

    2022年05月23日

     

     

    「街の住みここちランキング<首都圏版>」

    大東建託株式会社さんが、毎年集計し公表されている調査があります。

     

    「住みたい」ではなく「住みここち」という点からのランキングなので、

    憧れではなく、実際の感覚などが反映されているのではないか、と私は感じています。

    「住んで良かった街」と言い換えてもよいのかな、と感じています。

     

    「駅」や「自治体」という点から公表されていますが、その中でも、不動産投資、大家業に関わっている立場から、「賃貸」のランキングを、特に、私は気にしてみています。

     

     

    2022年版のランキングで言うと、

    1位は「代々木上原駅」2位は「築地・新富町駅」3位は「本郷三丁目駅」でした。

    その他上位には「千駄木駅」「自由が丘駅」などがあげられています。

     

    全体として、どちらかというと、「ファミリー層」などが調査には大きく影響していると感じますが、ファミリーにせよ、単身世帯にせよ、「住みここち」という感覚は、近しいものがあると私は考えています。

     

     

     

    さて、本題の「共通点」に関してなのですが、

    「安心」「温故知新」「近さ」がキーワードではないか、と私は考えています。

     

    「安心」に関しては、言葉通りの「治安の良さ」というのが一番大きな要因です。

    家族にせよ、単身世帯にせよ、住まい周辺の環境への「安心感」というのは、住まいに求める、大きなポイントであると私は考えています。特に、女性の方にとっては、これを第一に考えて、住まい選びをする方もいるのではないでしょうか?

     

    もうひとつの安心」は、地盤がしっかりしている、という地震などに強い場所かどうか、という点です。
    先ほど伝えた上位の駅の中で、「築地・新富町」は、川が近く、地盤の点では若干劣りますが、その他の駅周辺は、地震の際に揺れにくい、と言われています。

    日本は地震とうまくつきあい、乗り越えていくことが求められますが、本拠である住まいに、まさか、に対しての安心感を少しでも抱けるのは、住みここちにも影響するのではないか、と私は考えています。

     

     

    次の「温故知新」ですが、これは、昔ながらの下町的な雰囲気と今の都会的な雰囲気が、いい感じに融合されているエリア、ないし、そういうエリアに近い場所、というイメージです。


    例えば、新富町であれば、銀座のような都心のエリアに近いながらも、いわゆる昔ながらの下町的な雰囲気、住まい、落ち着いた住環境が残っている、というイメージです。

    都心などでは、再開発などを重ねて、新しい建物や施設などもできますが、一方で、そのような再開発などがなされず、落ち着いた雰囲気を残したままのエリアもまだまだ存在します。
    そのようなエリアは、以前からの住みここちの良さがあるからこそ、再開発などをせずに、街並みを残そうとなるではないでしょうか?

     

    最後の「近さ」は、物理的な距離の意味合いです。つまり、「職場」「学校」「お店」など、暮らしの中で良く足を運ぶ場所と住まいが近いという意味合いです。

     

    今のコロナ禍で、リモートワークの普及により、都心部より郊外へ移り住むという選択をされている方が増えてはいると思います。

    ただそれは、そういう傾向が以前より少し増えた、というのが正直な所ではないでしょうか?

     

    状況により、今後変わるかもしれませんが、コロナ禍の落ち着きに伴い、出社される方も増えつつあります。

    リモートワークが勤務の中心になったとしても、週に1~2度は出社する、そもそもリモートワークになじまない職種という方の方が、ニュースにならないだけで、多数を占めているのが現状ではないでしょうか?

     

     

    その点からも、企業や会社の多い東京都心や横浜エリア

    それらの場所へ、通勤や通学のストレスを少しでも減らせる場所に住まいを構える、つまり、近い場所に住む、という選択肢は、コロナ禍という要因があろうがなかろうが、継続するのではないでしょうか?

     

    以上、「安心」「温故知新」「近さ」というキーワードから、賃貸での住みここちランキング上位駅に共通するであろうポイントを考えてみました。

     

    マイホームを買って住むにせよ、不動産投資、大家業として物件を選び賃貸にするにせよ、上記のような視点、ポイントを踏まえながら選んでいくことが、長い目で見て、資産価値が落ちにくい不動産、住まいを手に入れることにもつながるのではないか、と私は考えていますが、あなたは、どう思いますか?