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不動産投資はインフレリスク対策になるの？
2021年04月14日
物価上昇の目標は、年2％。
ここ数年来、日本銀行が打ち出している金融政策の目標です。
2％の上昇を目指し（インフレターゲット）、市中への資金供給を
行ってきましたが、なかなか上がっていないのが現状です。
ただ、コロナ禍のこの１年くらい、
事業者支援などもあいまって、今まで以上に
融資や給付金という形で、お金の流通量が増えました。その結果、日本に限らないですが、
必要以上にお金を受け取った方も一定数生じ、また、リモートワークなど、在宅時間が増えたことなども
相まって、株式市場は、上昇しました。
それと合わせて、今後の経済対策による
需要増への期待からインフレの可能性を
指摘する声も増え、金利も敏感に反応するようになりつつあります。
さて、ここからが本題です。
今後、じわじわと押し寄せる可能性のあるインフレに対して、
不動産投資は、有効なリスク対策になるのでしょうか？
結論からお伝えすると、「インフレリスク対策になる」と私は考えています。
インフレ＝モノの値段が高まる＝お金の額面での価値が下がる、
ということです。例えば、今マクドナルドでハンバーガーを買おうとすれば、1個110円で手に入ります。
これが物価上昇、インフレに合わせて、仮に120円になったとします。
今までお金で110円持っていれば買うことのできたハンバーガーが、
物価上昇に合わせて自分のお財布にも120円なければ、買えなくなってしまいます。だからこそ、物価上昇に備えて、お金の価値を保つように努めること。
これが、私たちにできる、インフレリスクの回避です。
インフレが生じてくると、
モノの値段があがる＝企業の利益も増える＝給与が増える、という循環が生じることで、
上昇に合わせたインフレリスクの回避につながります。ただ、これは、自分だけではコントロールができず、
会社の業績や経営者の考え方などで変わってきます。株式などを保有することもインフレリスク対策にはなりますが、
株価のコントロールは相場次第で、
自分でコントロールすることは難しいです。
その点、不動産であれば、自分で部屋を保有することになります。
売却したいという場合、いくらで売るかの価格は、
あなた自身が決めることができます。賃料をいくらにして貸すかという場合も、
あなた自身の判断で募集金額を決めることができます。また、融資を受けて不動産を保有している場合に関しても、
インフレリスク対策になります。例えば、
価格2,000万円で賃料9万円の物件を
1,800万円の融資を利用して購入したとします。イメージを分かりやすくするために、購入直後にインフレが起こり、
物件価格は2,200万円、賃料10万円が相場になったとします。
この時、融資残高の1,800万円はどうなるでしょうか？
インフレは、「お金の額面価値が目減りする」という状態です。
融資の残額は、あくまでも「額面のお金」なので、
1,800万円のまま変わりません。
つまり、モノやサービスの価格があがるインフレ下にあっては、
物件価格や賃料は連動して上がりますが、
借入金額の額面は変わらない、という状況が生じるのです。上記のように、
・「自分で価格決定をコントロールできること」
・「融資残高は相対的に見て、価値が目減りすること」
この2点が、不動産がインフレリスク対策として有効だと考える理由です。
インフレは、いつ、どのような形で、
実生活に影響が出てくるか分かりません。だからこそ、資産形成、資産運用を通じて、
少しずつでもインフレ対策になる資産、株式や投資信託、不動産などを保有して、備えておくことは大切ではないか、
と私は考えています。不動産投資で失敗したと感じやすいのはどんな人？
2021年03月15日
副業や副収入作り、資産運用の1つの手段として、
不動産投資を選ぶ人が増えています。
インフレ懸念などがささやかれつつある中で、
不動産はインフレに強い、と言われることも一因だと感じます。
中でも、私自身が選んで、継続して行っている
「中古ワンルーム」は、不動産投資の中でも価格帯が
他の一棟アパートなどよりも低く抑えられており、
最初の一歩に向いていると実感しています。
そんな不動産投資に興味を持ってスタートしてみたけれど、
・「失敗した」
・「やらなければ良かった」
と感じてしまう方が一定数いらっしゃるのも事実です。
選ぶ立地、選ぶ物件さえ間違えなければ、失敗しにくい仕組み
だと私自身は感じていますが、
マイナス感情を抱いてしまう一定数の方がいらっしゃることで、
「不動産投資＝リスクが高い」
と敷居の高さを感じる方がいらっしゃるということです。
では、「失敗した」と感じてしまいやすいのはどのような人でしょうか？
それは「自分で調べずに、他人任せにしてしまう人」ではないか、と私は思います。
不動産は、「情報の非対称性が大きい」と言われることが多いです。
日常的に不動産に接しているという人は、
不動産好きの人か不動産に関わることを仕事にしている人です。大多数の人にとって不動産は、「一生に一度の買い物」と言われることが多いように、
「マイホームを購入する時」あるいは「賃貸の部屋を借りる時」などの人生の節目、
転機でしか、接する機会のないものではないでしょうか？
ここに「情報量の差」というものが、生まれる要因があります。
高額な買い物になるにも関わらず、情報を多く持っている（と思われる）、
偶然出会った担当者の話だけを信用して選び、購入することが多いのでは
ないか、と私は思います。
もちろん、不動産情報を多く持っている担当者がいなければ、
物件と出会うこともできず、質問することもできません。ただ、あなたが偶然出会ったその担当者の話だけを信じて、
購入を決断すると、のちのち「こんなはずじゃなかった・・・」
という失敗感に陥ることがありえます。だからこそ、あなたにして頂きたいこと、それは
「あなた自身の目で見ること」
「あなた自身の足で歩いて体感すること」
です。
新築の未完成の物件でない限り、
不動産は実際にあるものを見ることができます。中古マンションであれば、管理人さんや実際に住んでいる
人に話を聞いたりすることもできるのです。
担当者の話を信じる気持ちも大切ですが、それと並行して、あなた自身の目で見て
感じて、「担当者の話が本当かどうか」を自分で調べることこそが、物件購入で
失敗したという気持ちに陥らないためには大切なことだと私は考えています。
自分で調べることができず、分からない点などがあって、もやもやする気持ちが
あるのであれば、お医者さんではないですが、「セカンドオピニオン」的な
第三者の意見に耳を傾けることが大切だと思います。
そのもやもやは、決して担当者へはぶつけないで下さい。
担当者を信頼する気持ちは分かりますが、
販売する立場でもあるので、そのもやもやした気持ちを、
打ち消すことに注力してくるケースが多いと思います。これは、マイホームでも、不動産投資の物件でも、
どちらにも当てはまることです。・「あの担当者のせいで失敗した。 買って後悔した」
・「不動産投資を始めたけれど、
リスクしか感じない。失敗した」そんな想いに、のちのちならないように、
「不動産は高額な買い物」という意識を忘れずに、
契約を交わすことを決めるまでは、
「石橋をたたいて渡る」くらいの気持ちで進むのが
良いのではないか、と私は考えています。コロナ禍で不動産投資を始めるのはリスクが高い？
2021年02月12日
「コロナ禍の中で、収入が下がるかもしれない・・・」
「今の給料が、今後も受け取り続けられるか不安だ・・・」コロナの影響が現れ始めて、1年が経とうとしています。
そんなコロナ禍にあって、働いて得る収入に対して不安感を抱く方が
増えているように感じます。「何か始めないといけない・・・」
焦りのような気持ちから、不動産投資へ興味を持つ方も増えている
ように感じます。そんな漠然とした不安感に覆われているような今、不動産投資を
始めるのは、リスクが高いのでしょうか？私の結論から伝えると「ピンチはチャンス」だと感じています。
選ぶ立地や物件さえ間違えなければ、リスクは低く抑えることができ、
今後のあなたの、給与以外の収入を増やすチャンスだと
感じるということです。
私は中古ワンルームの不動産投資を資産形成のメインにしていますが、
不動産を選ぶにせよ、株式投資を選ぶにせよ、大切なことは、
「始めたいと思う気持ち」と「一歩を踏み出そうとする勇気」です。この2つのタイミングが重なった時、はじめて前に進めるのです！
例えば私が
「この物件、不動産投資のはじめの一歩に向いている良い物件ですよ」
とお伝えしたとします。どんなに良い物件だったとしても、そもそも不動産投資に関心がなければ、
検討しようという「気持ち」にもならないと思います。また、興味を持って検討する気持ちになったとしても、
「本当に家賃が毎月安定的に入ってくるのか不安だ・・・」
「借金を抱えることに対して、リスクしか感じない・・・」など、一歩を踏み出すことにとまどう気持ちが強くなってしまえば、
不安な気持ちのまま、前へ進むことができません。最初の興味をもったきっかけは、「コロナ禍での不安」かもしれませんが、
一歩を踏み出す決断にまで至れたのであれば、他の大多数の方より、不安から一歩抜け出すチャンスになると
私は考えています。
また、コロナ禍であるからこそ、「住」への関心は強くなっていると
感じます。リモートワークや在宅ワークの普及で、家で過ごす時間が
増えたからです。その意味でも、「住宅」「住まい」を提供する不動産投資を選ぶことは、
限りなくリスクを下げることができ、失敗も防げると私は考えています。私自身、コロナ禍に入ってから、この約１年の間に、２部屋の購入を
しました。そして、2021年2月現在、1部屋の購入も検討しています。コロナ禍で「東京からの転出超過が続いている」とニュースでは言われて
いますが、内訳を見ると、30代で小さなお子様がいるご家族世帯の転出が多く、
例えば20代の単身者は、転入超過が続いています。また転出していても、移転先は、神奈川県や埼玉県、
千葉県など、東京都心まで1時間位で行けるエリアが8割方です。リモートワークや在宅ワークが増えても、出社することがゼロになる
という方はまだ少数派で、コロナ禍が落ち着けば、今近隣に
転出している方々も、また都心に戻ってくる可能性もありえます。そう考えると、東京23区、川崎、横浜という、仕事も含めて、
人が集まってくるエリアで、住まいの不動産投資を行うことは、リスクを限りなく低く抑えた、失敗しない資産形成の手段に
なると私は考えています。興味の気持ちがあっても、一歩を踏み出している人の方が
圧倒的に少ないと私は感じます。
興味があるのであれば、不安な気持ちに負けず、
リスクが低い立地で、不動産投資の一歩を踏み出すのも
良いのではないか、と私は考えています。
不安やピンチだと感じる状況の中にこそ、チャンスはひそんでいるのです！
不動産投資、男性と女性、リスクが高いのはどっち？
2021年02月03日
人それぞれに個性があるように、
必ずしもすべての方に不動産投資が向いているとは思いません。そこで性別の違いでの向き不向きがあるのか、を考えてみました。
結論からお伝えすると、どちらかといえば
不動産投資は「女性向き」ではないか、と私は感じています。
その理由として考えられる点は、次の2点です。
（1）女性の方が、コツコツと長期のスタンスで継続することが得意
（2）不動産、住宅のような、「住まいへの見方」がよりすぐれている
（1）に関しては、本能的なものとして、
「男性は狩猟など攻めに強い」「女性は育てるなど守りに強い」
と言われることと関係しているかもしれません。
例えば、株式投資を例にあげてみます。
値動きで利益を狙うような、リスクが高めのスタイルを好むのは、
どちらかというと、男性が多いと感じます。
これは、獲物を早く確実に仕留めて利益を得ようとするような、
男性の狩猟本能が関わっていると私は感じています。
とは言いながらも、私のように男性でも値動きを意識して投資するのが
苦手という存在もいますし、女性でもリスク好き、という方もいらっしゃる
ので、あくまでも1つの傾向、目安です。
不動産投資は、すぐに利益が出るような投資方法ではありません。
家賃収入を得ながら繰上返済なども行い、返済が終わるまでローンと
向き合っていくという長期の投資スタイルになります。
だからこそ、リスクをとって利益を求めていくというよりは、
今ある資産を守り育てていく、物件とも長く良好に付き合っていく
そんな姿勢のある方が向いているように感じるのです。
（2）に関しては、女性的な感覚のある人の方が、
「入居者の目線に立って、部屋選びを考えることができる」
という点があげられます。不動産投資において、一番のリスクは何だと思いますか？
それは、
「入居者に選ばれないこと」つまり「空室が長引きやすいこと」
だと私は考えています。不動産投資を投資という観点だけから考えると、
数字で表れてくる「利回り」などを重視することになります。利回りが高ければ、投資としてのリターンも大きいので、
「投資効率が良い」とは思います。ただ、あくまでも購入検討時の利回りは、「今その時点」ということを忘れては
いけません。つまり、「短期の視点で見た場合」というリスクをはらんでいるのです。
だからこそ、先ほどの株式投資の例ではありませんが、獲物をすぐに仕留めて利益を
得ようとする狩猟スタイルの視点しか持ち合わせていないと、長期にわたる不動産投資
を継続できず、リスクが大きくなりかねないと私は考えています。
その意味からも、女性の住まいへの視点は
入居者に好まれやすい物件を選ぶことにつながります。
例えば、「駅からの距離や道なりの様子」
「町の治安やお店などの施設」
「エントランスで受ける印象」
「収納の多さ」
など、女性ならではの細かなチェックポイントがあることで、
自宅を選ぶときと同じ目線で選ぶことにつながり
リスクを下げやすい、と私は感じています。
2つの視点から、「不動産投資は女性向き。女性の方がリスクが少ない」と
感じているのですが、より正確に言えば、「女性的な感性、女性的な視点を
持ち合わせて考えることができる人」と言えるかもしれません。
最後にまとめとしてお伝えすると、不動産投資においてリスクが高いのは、
どちらかというと男性に多いかもしれませんが、
「どんどん利益を追い求めてしまいがちな、狩猟型の考え方をお持ちの方」
ではないか、と私は考えています。
思い当たる点、当てはまる点がある方は、気を付けて下さい！
不動産投資を始めるときの準備【中古マンション編】
2021年01月20日
中古マンションで不動産投資を始めるとき。
最初に、「不動産投資をはじめてどうなりたいか？」
という想いを描くことが大切です、とお伝えしています。
「どうして、不動産投資に興味をもつようになったか？」
というきっかけを思い出すということも最初の想いにつながるので良いとお伝えしています。
- ・「毎月、手取りで20万円くらい得られるようになりたい！」
- ・「10部屋は保有して、税金上の事業規模にまでは
- 将来的に拡大したい！」
- ・「夫婦でそれぞれ3部屋ずつ持ちたい！」
実際に不動産投資を始めてみると、
違った想いが浮かんでくることは往々にしてあります。
なので、細かく決めすぎず、全体像を意識する
くらいのイメージで良いと私は考えています。
想いや今後に向けた方向性がイメージ出来たら、具体的な準備に入ります。
まずは、「自分が不安や疑問に思っていることを、スッキリさせていくこと」です。
今まで経験したことのないことを始めようとする時は、
分からないことや不安なことが多かれ少なかれ湧いてくると思います。
私自身、2007年に不動産投資をスタートする前はそうでした。
では、疑問や不安をどうやってスッキリさせていくか？
一番早いのは、
「すでに経験のある人に直接話を聞くこと」
だと私は考えています。
直接、いろいろなことを聞いて解決できるというのは、
一番の近道です。
その他の方法としては、
- ・「セミナーを受けに行く」
- ・「興味がわく書籍を読む」
- ・「ネットなどで情報収集をする」
などが考えられます。あなたに合った方法で、
不安や疑問がないように進めていって下さい。
「中古マンションを使った不動産投資を始めたい想い」や
「始めるにあたっての疑問や不安がスッキリしてきた」という心の準備が整ってきたら、
お金の面での準備やどんな物件があるのかをネットなどを通して見ていくのが良いです。
もちろん、準備なので、想いや疑問不安の解消をしていくのと並行して進めて頂いて大丈夫です。
お金の面で言えば、物件価格の1～２割くらいは手元にある状態が良いのではないか、
と私は考えています。頭金にあてるということでも良いですし、
不測の事態などに備えた予備資金としてプールしておくという意味合いで。
中古マンションの場合、前の所有者から、
エアコンや給湯器など部屋にある設備も引き継ぐことになりますが、
機械はいつ故障したり壊れるかわかりません。
そのような時に、
入居して頂いている方の生活に支障が出ないようにするのが大家の役目です。
その対価として賃料を受け取れるのです。
購入にあたってローンを使う方も多いので、今のあなたの状態でローンを借りられるのか、
借りて購入することができるのか、の事前審査をすることも準備の1つです。
どんなに良い物件と巡り会えたとしても、実際に購入できる自己資金と借りられる力が
なければ、スタートを切ることができないからです。
最後に物件面で言えば、購入前の準備、練習という意味合いで、
インターネットの不動産サイトに掲載されている情報を利用してシミュレーションしてみるのが良いと私は感じています。
検索の条件などもあるので、それを繰り返して行うことで、
自分ならこんな条件の中古マンションがいいな、
というイメージが少しずつでも分かってくるからです。
目標などの精神面、金銭面、物件面、
それぞれでの準備についてお伝えしました。どれも必要だとは思いますが、
その中でも私は「精神面」が準備の段階で特に大切だと感じています。
「お金のこと」や「物件のイメージがつかめた」という準備ができたとしても、
あなた自身の想いが「実際に不動産投資を始める！」と固まっていなければ、
スタートすることができないからです。
どんなに良いと感じる物件を目の前にしても、あなたに「購入しよう！」という想いが
なければ、具体的に動いてスタートするという行動に移すことができないからです。
準備にどのくらい時間がかかるかは個人差があるので、
どのくらい時間をかけて準備をすれば良いかと言い切ることはできません。
ただ1つ言えることは、
「100%を目指していたら、いつまでもスタートすることはできない」
ということです。
人間でも100%完璧な存在はいないように、
不動産投資や中古マンションで100点の物件も存在はしません。
この文章を読んで頂いているということは、
少なからず不動産投資、中古マンションに興味や関心がある方だと思います。
悩みすぎず、自分なりに気持ちの整理や準備がある程度整ったと感じたら、
自分の想いに従ってスタートしてみることが大切だと私は考えています。
「まだ準備中」と言い続けている人は、いつになっても「準備中」のままですから・・・