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  • 不動産投資で「損」しない秘訣。それは何?

    2022年11月28日

     

    不動産を使った資産形成をしたい。

     

    株式などの資産運用の経験を経て興味を持たれる方。
    資産運用をこれから始めようと検討する中で興味を持たれる方。

     

    不動産投資に興味を持つきっかけはそれぞれですが、共通しているのは、

    「安定した収入源を得たい」という想いだな、と感じます。

    私自身もそうですが、本業以外からの収入源を複数作りたい気持ち、

    と言い換えても良いかもしれません。

     

     

     

    そんな賃料という安定収入を得るのに向いている不動産投資で、

    「損」をしない秘訣は、何だと思いますか?

     

    私が考えている「損」をしない秘訣。

     

     

    それは、「売り買いを繰り返さないこと」です。

     


    「一度手に入れた物件は、基本的に手放さないこと」です。

     

     

     

    もしかしたら「そんなことか」と思われたかもしれません。
    たしかに「そんなことか」なのですが、そうは言っても、「そんなこと」なのです。

     

     

     

     

     

    具体例をあげて考えてみます。

     

    築20年で価格2,000万円。賃料から管理費や積立金を引いた手取りが7万円の物件があるとします。

    この物件を「30年保有した場合」と「10年毎に同じ条件の物件に買い替えた場合」で比較してみます。

    前提として、手取り賃料は、10年ごとに1割下がり、物件価格は、変わらないと仮定します。

    (イメージを分かりやすくするために、税金や修繕費は勘案しません)

     

     

    最初に、30年保有し続ける場合を考えます。

     

    購入初年度~10年目は、

    【7万円×12ヶ月×10年で「840万円」】
    11年目~20年目は1割下がる前提なので、

    6.3万円×12ヶ月×10年で「756万円」】

    同じように21年目~30年目も考えると、

    最初の7万円から2割下がるので、

    【5.6万円×12ヶ月×10年で「672万円」】

     

     

    上記30年を合計すると、「2,268万円」となります。

     

     

    次に、10年毎に買い替える場合を考えます。
    同じ条件の物件に買い替えていくことになるので、

    手取りの賃料は30年間同じとなり、

    【7万円×12ヶ月×30年で「2,520万円」】です。

     

    10年目と20年目同じ条件の物件に買い替えるということは、

    売買をすることになります。

     

    価格は変わらない前提ですが、売買に伴って費用がかかります。

    物件価格は2,000万円なので、【仲介手数料が「726,000円」かかります。


    これが、10年目の売却と購入、20年目の売却と購入の

    合計4回発生するので、【726,000円×4=「2,904,000円」

     

    その他、登記やローンの手数料などの諸費用が、

    購入時と売却時合計で50万円かかるとすると、

    10年目と20年目の2回発生するので、【合計で「100万円」

     

     

    【仲介手数料とその他費用の合計は「3,904,000円」となるので、

    手取り賃料の2,520万円から費用をマイナスすると【約2,130万円】となります。

     

     

    30年、同じ物件を持ち続けた場合、

    賃料が10年ごとに1割下がる前提で考えたとしても、

    30年間の手取りは「2,268万円」

     

    一方、賃料が下がらないように、物件の買換えを行った場合、

    売買時の諸費用を勘案すると、

    30年間の手取りは「2,130万円」

     

     

    保有した場合と買い替えをした場合、

     

    保有継続した場合の方が、手取りで「138万円」多くなるのです。

     

     

    つまり、古い物件だと損してしまいそうだという想いから、

    新しい物件への買換えをしていくと、

    それが10年スパンであっても、手数料負けしてしまう可能性があるのです。

    賃料の手取りが、築年数に応じて下がったとしても、です。

    実際の所、賃料が下がるかどうかは分かりませんし、

    物件価格も維持できるとは限りません。

     

    つまり、

     

    賃料は維持できる可能性、反対に上がる可能性もあり、

    価格に関しては、売却する時に上がる可能性も下がる可能性もあります。

     

     

    なので、売買して、買い替えをすることが、

    必ずしも「損」をするとも言い切れないのですが、

     

    売買時の「手数料」を考えると、保有継続する方が、

    賃料は下がっても、トータルでの手残りが多くなり、

    「損」をする可能性は下がると私は考えていますが、

    あなたはどう思いますか?

     

  • 住宅ローンと不動産投資ローン、危険なのはどっち?

    2022年11月11日

    住宅ローンは、マイホームを購入するため。

    不動産投資ローンは、賃貸物件を購入するため。

     

    別の視点から言えば、

    住宅ローンは、あなた自身が住むために借りるという意味で、消費のために組むローン

    不動産投資ローンは、あなたが大家として貸す物件を購入するために借りるという意味で、賃貸事業のために組むローン

     

    上記のような違いがあると、私は考えています。

     

    では、住宅ローンと不動産投資ローン。

    どちらもローン、つまり借金であることに違いはないのですが、もし同じ金額を借りるとした場合、どちらの危険度が高いと思いますか?

     

    消費のためのローンと賃貸事業のためのローンという違いがあるので、一概に言い切れない部分もありますが、

    最初に私の結論をお伝えすると、「住宅ローン」の方が、危険度が高いと考えています。

     

    その一番の理由は、「誰が返済を行うのかが違うから」です。

     

    どういうことか?

     

    住宅ローンは、あなたが住むマイホームのローンです。

    つまり、貸主、借主という視点から考えると、あなたが物件の貸主でもあり、借主でもあるという状態です。

     

    そうすると、当然ですが、住宅ローンの返済は、あなた1人が行うことになります。

    パートナーや配偶者などと一緒に住んでいるとしても、二世帯住宅などでなければ、多くて2人です。

     

    一方の不動産投資ローンは、賃貸事業用のローンです。

    貸主であるあなたは、借主さんから売上に相当する賃料を受け取って、それを原資に返済を行っていくことになります。

     

    つまり、ローンを返済する人数としては、基本的に1人である点は住宅ローンと同じなのですが、
    その1人が、あなたではなく、借主さんになるのです。

     

    これが意味することは、あなたのお財布からお金が出ることなく、返済が進んでいく、ということです。

     

    賃借人さんも、諸事情で退去することが起こり、一時的に空室となる時期は発生します。

     

    あなたが返済をしないといけないのは、その期間だけ、ということになります。

     

     

    住宅ローンの場合は、あなた自身やパートナー、配偶者など、いずれにしても、
    自分で得た収入をもとに毎月の返済を行っていくことになります。

     

    考えたくはないですが、リストラにあった、ケガをして入院しないといけなくなった、など、不測の事態が起きた場合。

     

    収入が減ったり途絶えたりする可能性があります。

     

    そういう事態に備えて、予備資金として貯蓄などはしておくと思いますが、通帳の残高が減るのを見るのは、不安や心もとなさを感じると思いませんか?

     

    不動産投資ローンの場合は、その点で言うと、あなたの収入が減ったり途絶えたりする時期があったとしても、

    入居者さんがいて、賃料が入ってくる限り、返済が滞ることはありません。

     

     

    不動産という資産は、マイホームにせよ賃貸用の物件にせよ、ローンを完済してはじめて、あなたの資産となります。

     

    つまり、毎月の返済を重ね、残債の金額が減るにつれて、少しずつあなたの資産は殖えていく、というイメージです。

     

    金融機関からのローンの残債がある内は、残債分は、まだあなたの資産ではなく、金融機関の資産であると言い換えると分かりやすいかもしれません。

     

    だからこそ、繰上返済をすることで、残債を減らし、少しでも早く返済を終えて、あなたの資産にしたいと力を注ぐのではないでしょうか?

     

     

    繰り返しになりますが、不動産を購入すると、所有権という意味ではあなたの物件になりますが、

    ローンを完済するまでは、完全にあなただけの資産ではないのです。

     

    ローンを返し終わってはじめて、本当にあなたの資産と言える状態になるのです。

     

    その完済に向けて払っていく毎月の返済を、

    あなたのお財布から行うのが住宅ローン賃借人さんのお財布から行うのが不動産投資ローンです。

     

    人生、いつ何が起こるか分かりません。

    上り坂、下り坂、そして、まさか、が存在します。

     

    マイホームを買うと、周囲から、すごいね、などと言われますが、賃貸物件を買ったことを知られても、同じ反応よりもむしろ、マイナスな反応を示されるケースが、今でも、まだ多いように感じます。

     

    ただ、下り坂やまさか、のことを考えた場合、ローンの残債がある状態であれば、
    返済できなくなることが、1番避けたいことになります。

     

    そう考えた時に、住宅ローンと不動産投資ローン、どちらの残債を抱えている方が、怖いと思いますか?

     

    ローンという言葉の響きだけでいうと、少し柔らかさを感じますが、ひとことで言ってしまえば「借金」です。

     

    借金は約束通りに返せない状態に陥ることが、一番怖いことです。

     

    そんな視点から、ローンとどう向き合うか、一度考えてみてはいかがでしょうか?

     

     

     

     

  • 不動産投資の目標設定って、どうやれば良いの?

    2022年10月31日

    不動産投資、大家業に興味がわいてスタートした。

     

    最初の頃は、部屋を増やしたい、欲しい気持ちが先行し、気に入る物件を購入し続けた。

    ただ、何を目指しているかが見えにくくなり、保有部屋数と借入が増えていくばかりで、

    資産形成している実感がわかない・・・

     

    スタートしてから、数年が経つと、このような気持ちになる方も、いらっしゃると感じます。

     

    何部屋持つかという目標、というよりも、部屋を買い増していくプロセスそのものが楽しく、

    購入することが目的になってしまう時期、と言い換えるとイメージしやすいでしょうか。

     

    不動産を購入することは、資産運用、資産形成の「手段」であったはずなのに、

    購入することそのものが「目的」になってしまうという、本末転倒の状態とも言えるかもしれません。

     

    私も、この購入することが楽しく、「目的」になってしまった時期があるので、気持ちはよく分かります。

     

    ただ、この状態に陥ってしまうと、買えるだけ買い進めた結果、

    最初に書いたような、資産形成している実感がわきにくい状態になりかねません。

     

     

    そこで、このような想いや状態にあなたが陥らないように、買うことが目的、にならないようにするヒントを1つお伝えします。

     

    その内容、ポイントを最初にお伝えすると、

    「将来の収入と支出を書き出してみる」ということです。

     

    どういうことか?

     

     

    例をあげながらお伝えします。

     

    あなたが今、35歳だとします。

    今の年収は600万円。会社勤めで、65歳まで働くと仮定します。

    (イメージを分かりやすく伝えるために、年収は変わらないとします)

    毎年の支出は、会社勤めをしている間は月45万円、65歳の退職後は月30万円とします。

    ねんきん定期便を見て考えられる、65歳からの受取見込額は、年150万円とします。

     

    人生100年時代と言われている昨今、この例のあなたが、100歳まで、残り65年生きるとした場合を考えてみます。

     

    最初に、支出を考えます。

    会社勤めをしている65歳までの30年間の総額は、

    45万円×12ヶ月×30年=1億6,200万円です。

    退職後の65歳から100歳までの35年間の総額は、

    30万円×12ヶ月×35年=1億2,600万円です。

     

    そうすると、35歳~100歳までの、総支出金額は「2億8,800万円」になります。

     

    次に、収入を考えます。

    年収600万円で65歳まで30年間働いたとした場合、

    600万円×30年=1億8,000万円です。

    65歳からの年金収入は、年150万円なので、100歳までの35年間で

    150万円×35年=5,250万円です。

     

    そうすると、35歳~100歳までの、総収入金額は「2億3,250万円」になります。

     

    総収入と総支出の差を計算すると、

    2億3,250万円-2億8,800万円=▲5,550万円

     

    この不足額が生じてくるのは、収入より支出が上回る65歳以降の

    年金生活に入ってからです(65歳までは、給与の収入が支出を上回っているので)。

     

    そのため、65歳~100歳の間、この不足する▲5,550万円を補える収入が

    あれば、安心感を抱けるようになります。

    30年後の65歳までに、準備できれば良いことになります。

     

     

    そう考えると、▲5,550万円は、1年に直すと、

    ▲5,550÷35年=約160万円。

    1ヶ月あたりにすると、160万円÷12ヶ月=約14万円弱となります。

     

    賃料収入などで、この金額が定期的に毎月入ってくるように、

    65歳までにお金の流れを作ることができれば、

    安心感を抱けるのではないか、というイメージです。

     

    単身者向けのワンルームマンションであれば、場所や賃料にもよりますが、

    2~4部屋保有して、ローンを完済できれば、手取り家賃での

    毎月約14万円弱というのは、実現可能だと考えられます。

     

     

    上記の例の場合、旅行の費用や家のリフォーム、車の購入など、

    一時的にかかる可能性のある、まとまった支出は加味していません。

    まとまった支出に関しては、イデコやNISA、退職金など、不動産以外で

    コツコツと貯めたり、一時金として受け取ったものを充てていくことで

    補いやすいのではないかと私は考えています。

     

    ただ、支出の総額に入れると、より具体的なイメージはしやすくなると思うので、

    あなたの状況、夢や希望に合わせて追加してみて下さい。

     

    上記の例は、あくまでも一例にすぎません。

    収入や支出は、10人いれば10通り。家庭ごとにも異なります

    だからこそ、不動産投資、大家業を、資産形成に取り入れる場合は、

    あなたにとっての最適な目標金額を考える必要があるのです。

     

    その目標金額が出れば、必要以上に部屋数を保有することを目指したり、

    高すぎる目標と現実との差に愕然とするようなことは起こりません。

     

    今日の内容が、あなたにとって身の丈にあったスタイル、不動産の運用目標

    考える、ひとつのヒントになれば幸いです。

    ぜひ一度、総収入と総支出、考えてみてはいかがでしょうか?

     

     

     

     

  • 不動産がインフレに負けない理由。

    2022年10月28日

    2022年10月、日本銀行が金融政策決定会合で「金融緩和の維持」を決定しました。

     

    一方、物価に関しては、見通しを引き上げて、前年比2.9%と公表しました。

    賃金の上昇や需要回復などの経済的なプラス要因というよりは、円安による輸入品の価格上昇が、この見通しには影響を与えています。

     

    これからインバウンド需要などで、経済回復が見込まれる可能性はありながらも、まだまだ需要不足で経済が上向いていない状況を加味しての判断だと思います。

     

    この状況が、どのような状況なのか、改めて考えてみます。

     

    分かりやすく、端的に言い表すと、

    金利は限りなく0%に近い状態を維持しつつ、モノの値段は約3%あがりますよ。

    ということです。

     

    つまり、10,000円を銀行に預けておいたとしたら、1年後、手元には変わらず10,000円が

    ある状態のままで、モノの値段は10,300円になるというイメージです。

     

    ということは、お金をいわゆる「元本保証」の所に置いておいたままであれば、

    1年後、同じものは買えなくなってしまう、ということになります。

    上記の例で言えば、同じものを買うにしても、1年後は300円足りなくなるということです。

     

    そういう事態に陥らないように、政府としては、3%以上の賃金上昇を企業に促しているというのが、昨今の状況だと感じています。

     

     

    今回の発表を踏まえれば、2.9%以上、手元にお金が増える状態にないと、今までと同じような生活を維持できなくなるからです。

     

    そこで、検討され始めているのが、「資産所得倍増プラン」です。

     

    どのような内容、骨子になっていくかの全体像は、2022年10月時点ではまだ分かっていませんが、物価の見通しを上回ることが難しい預貯金から

    お金を動かして、金融資産の運用などを通じて、物価上昇に負けない家計、そして、将来への備えをしてもらいたい

    というのが、プランの意図ではないかと私は考えています。

     

     

    3%を上回る資産運用、資産形成ができれば、物価の上昇見通しを上回ることができ、1年後にモノの値段があがっていたとしても、

    同じモノを買って生活ができる、というイメージです。

     

     

    流れとしては、まずは働いて得る収入を増やすことで物価の上昇に負けないようにする、その次に、金融資産の運用を通じて、

    お金に働いてもらいながら物価上昇に負けないようにする、というイメージです。

     

    そのような状況にある中で、不動産投資、大家業のような、不動産という資産は、物価上昇との兼ね合いで、どういう影響を持ってくるのでしょうか?

     

    これには、2つのポイントがあると私は考えています。

     

    1つめは、地価と言われる土地の価格などの上昇に伴って、持っている不動産の価値があがる、という側面があります。

     

    ただ、この1つ目は、理論的には成り立つのですが、実感としては湧きにくいものとなってしまいます。

    不動産が、金銭的な価値として、目に見えて分かるのは、売却した時だからです。

     

    つまり、マイホームとして不動産を所有している場合、地価の上昇などで価値が上がっているとニュースなどで見聞きしたりしたとしても、

    家計に直接の恩恵をもたらしてくれることにはならないのです。

    (持っている不動産を担保にお金を借りるような場合は、担保価値が上がることで、借りられる金額もあがるケースは考えられます)

     

     

    2つめは、賃貸用の不動産を持っている場合に、受け取る賃料を物価の上昇に合わせて変えていく、という側面があります。

    金融資産の場合も、株式などであれば、配当として受け取れる側面はあります。

    ただ、配当に関しては、いくら受け取れるかをあなたが決めることはできません。

    大家として受け取る賃料は、あなた自身が決められる、というのが、金融資産の運用との大きな違いです。

     

    住まいの賃料に関しては、遅効性があると言われています。

     

    これは、賃料は、賃金の上昇などに遅れて、上がる傾向がある、という意味合いです。

    たしかにその通りで、賃金があがり、手取りが増えるような状況にならないと、借主さんが払える賃料もあげにくいというイメージです。

     

    分かりやすく言えば、税金などは加味せず伝えますが、仮に賃金が3%あがれば、その分お財布の中も3%増える。

    その結果、賃料が3%あがっても払ってもらえる。

    このような流れになるので、賃料は遅効性の指標として捉えられています。

     

    つまり、不動産の場合、物価の上昇、インフレの状況を踏まえて、借主さんから受け取る賃料を上げることがしやすいのです。

     

    例えばですが、更新頂くタイミングで、いきなり3%は難しいにしても、半分の1.5%のアップをお願いするなどは、選択肢としてありかもしれません。

     

     

    私個人的には、退去が生じたタイミングで、次の入居者さんを募集する時に、賃料を物価上昇も踏まえた価格に上げるというのが、一番良いのではないか、

    とは考えています。

     

    上記のような状況が、日本の世の中に、いつ、どんなタイミングで訪れるかは分かりませんが、物価の見通しが上がることは公表されています。

     

    一方で、金融緩和政策もあり、金利は低く抑えられています。

     

    このような状況下にあっては、お金を預貯金においておくだけでなく、賃貸不動産のように、将来的に定期安定収入の上昇を見込める可能性のあるものに、

    お金の置場を変えること。つまり、お金を不動産のような実物資産というモノに変えること。

     

    あるいは、低金利を有効に活用して、賃貸不動産を、融資を利用しながら購入し、将来的な賃料アップを見据えながらのインフレ対策として保有する。

     

    そんな選択肢を考えられるのが、賃貸不動産であり、インフレに負けにくいのではないか、と私は考えていますが、あなたはどう思いますか?

     

     

     

  • 不動産は金利に敏感です!

    2022年10月26日

    「首都圏の新築マンション、平均価格がバブル期越え」

     

    不動産経済研究所によると、2021年の首都圏の新築マンションの平均価格は6,260万円となり、バブル期の6,123万円を上回ったと発表されました。

     

    中古マンションの平均価格に関しても、東京カンテイによると、2022年9月は4,777万円となり、17ヶ月連続で値上がりしていると発表されました。

     

    賃金は、バブル期以後、約30年近くにわたって、他国と比べると上がり幅が小さく、物価もデフレ基調にあり、モノの値段が上がらない状況の中にあって、なぜ不動産価格の平均値は上がったのでしょうか?

     

    原因の1つ。それが「金利」です。

     

    金利次第で、借りられる金額も変わり、借りられる金額次第で、買える不動産も変わってくるからです。

     

    具体例をあげて、お伝えします。

     

    約30年前のバブル期の頃、住宅ローンの金利は約7%でした。

     

    一方、2022年10月時点で、住宅ローンの最低金利は約0.3%です。

     

    6,000万円のマイホームを、全額住宅ローンを利用して購入しようとした場合、毎月の返済金額は、30年前と今で、どのくらい違うでしょうか?

    35年のローンを組んで、元利均等返済をする前提で考えてみます。

     

     

    金利7%の場合、毎月の返済額は、約38万円です。

    金利0.3%の場合、毎月の返済額は、約15万円です。

     

    金利の差が6.7%あることで、毎月の返済金額には、約23万円もの大きな差が生じてきます。

     

     

    つまり、30年前と比べて、毎月の返済金額の負担が約23万円少ないにも関わらず、6,000万円という金額を借りることができ、6,000万円のマンションを購入することができてしまうのです。

     

     

    では、30年前と現在、年収で考えると、いくらくらいの人であれば、この6,000万円のマンションを購入できるのでしょうか?

     

    住宅ローンの場合、金融機関などでよく利用される指標して、返済比率が用いられます。

    年収400万円未満は30%まで、年収400万円以上は35%までがローンの年間返済額として、勘案されます。

     

    これを、先程考えた、金利7%の約38万円の返済、金利0.3%の約15万円の返済に当てはめて考えてみると、

     

     

    金利7%の場合

    38万円×12ヶ月=456万円。上限の35%で考えた場合、

    456万円÷35%で、年収は約1,300万円が必要。

     

    金利0.3%の場合

    15万円×12ヶ月=180万円。上限の35%で考えた場合、

    180万円÷35%で、年収は約510万円が必要。

     

     

    このように、同じ6,000万円のマンションを購入しようとした場合でも、金利によって、求められてくる年収は大きく異なるのです。

     

    価格が決まる要因は、需要と供給のバランスと言われますが、不動産の価格に関しては、それに加えて「金利」も考える必要があります。

     

    現在の低金利、金融緩和が継続しているからこそ、賃金が上がっていない状況下にあっても、多くの金額を借りて、ローンを組むことができる。

    30年前より年収が低くても、多くの金額を借りることができてしまう。

     

    これが、新築マンションや中古マンションの平均価格があがっている要因ではないか、と私は考えています。

     

     

    日銀の総裁も、当面金利をあげる予定はないと断言しており、今の低金利環境は、しばらく続くものと思われます。

     

    ただ、国内でもコスト要因でモノの値段が上がり始めており、インフレ傾向が出始めています。

     

     

    インフレ抑制に躍起になっているアメリカでは、2022年10月現在、30年固定の住宅ローン金利が、約20年ぶりに、7%近くに上がっています。

     

    日本も決して、対岸の火事、ではありません。

     

    さすがに、バブル期の時のような7%へ、いきなり上昇する可能性は低いと思いますが、

    数年内には、少なからず上がる可能性はあると思います。

     

    金利は、いつ、どのタイミングで上がるかは、誰にも予測できません。

     

    だからこそ、「借りられる金額」と「借りて良い金額」を考えること、そして、仮に金利が上がったとしても、家計に負担が重くならないような対策を行うこと。

     

    今からできる備えをしておくのが良いと私は考えていますが、あなたは、どう思いますか?