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区分マンションの場合、どんな部屋を選べば良いの？
2021年09月10日
ワンルームか？ファミリー向けか？
部屋を持つことで、不動産投資、大家をスタートすることはできます。
ただ、継続するためには、入居者さんからの賃料という収入が必要です。
賃料収入、売上がなければ、そもそも投資としても事業としても成り立ちません。
では、どんな部屋を選べば良いのでしょうか？
立地が大切なのは言うまでもありませんが、部屋のタイプという違った視点で考えてみたいと思います。
区分マンションは、単身向けの「ワンルーム」と家族向けの「ファミリー」この2タイプに分けられます。
広さで言うと、おおむね30㎡未満がワンルーム、それ以上がコンパクトやファミリーと考えられます。
一例として、住みたい街ランキングで1位になっている「横浜駅」を見てみます。
ライフルホームズさんのデータを参考にすると、入居希望者の検索条件は、
ワンルームが約6割、ファミリーが約4割となっています。
その他、上位にランクしている「吉祥寺」や「恵比寿」などを見てみても、おおむね同じくらいの割合です。
一方、掲載されている募集物件は、ワンルームが約7～8割、ファミリーが約2～3割という状態です。
これだけ見ると、ファミリーの方が「需要＞供給」となっており、ワンルームよりも良いと感じる方もいらっしゃると思います。
大は小を兼ねるではないですが、広めのファミリーであれば、単身者や２人暮らしなど、
部屋を借りたいときに、選んで頂ける方も広がります。
さらに、コロナ禍にあって、借りて住みたい街ランキングで、本厚木駅が１位に
なったように、同じ賃料であれば、広さのある部屋を求める傾向も現れてきています。
上記のような面がファミリータイプにはありますが、それでも私はワンルームタイプの方が良いのではないか、
と感じており、私自身も、ワンルームタイプのみを所有しています。
その理由としては、「決まりやすさ」と「維持費用がかかりにくい」からです。
決まりやすさ、というのは、入居が決まるまでの速さ、というイメージです。
ワンルームの場合、基本は単身者おひとりで住まれるケースが多いです。
つまり、部屋を借りるかどうかは、借りる人本人のみの考えで決まる、ということです。
これがファミリーの場合、2人以上になるケースが多いので、1人が良いと思っても同居する相手が気に入らなければ決まりません。
同居する人みんなが良いと納得して決めることになるケースが多いです。
そうなると、空室になって募集してから次の入居者さんが決まるまでの期間という点で、
ファミリーの方が長くなる＝空室期間が長くなる可能性がある、ということにつながりかねないのです。
維持費用という点を考えた場合、ワンルームの場合、基本は1部屋です。
エアコンも1台だけなど、故障、不具合が生じても、修繕する箇所が少ないので、費用も少なめに抑えることができる、
ということです。退去時の原状回復の費用も比較的少額で済むケースが多いです。
ファミリーの場合は、部屋が複数あり、故障や不具合が起きる可能性のある設備の数もワンルームより多く、
また退去時の原状回復も広さの分だけ費用も多くかかる可能性が高くなります。
コロナ禍で、リモートワークの普及もあり、仕事部屋を別に欲しい、という需要が増えていることもたしかです。
1部屋だけだと、仕事とプライベートの線引きもしにくく感じる方もいらっしゃるからです。
とは言え、コロナ禍で住みたい街に変化はあったか、というスーモの意識調査を踏まえると、
約7割、単身者に至っては7割以上が、「特に変わっていない」と回答しています。
広さを求めて、郊外へ移り住む方も一定割合はいるのですが、現状、それはまだ少数派だということです。
完全に仕事がリモートワークになり、場所を選ばずに仕事ができるようになった方もまだ少数派で、
職場への出社が中心という方の方が多いというのが現状ではあるのです。
そして、単身者とファミリーを比べた場合、借りて住む、という選択をするのは、
単身者の方が、絶対数としてもまだ多いと感じています。ワンルームの方が部屋の
供給数も多いですが、職場との距離などを考えた場所、つまり通勤時間も加味すれば、
賃貸需要面ではワンルームの方がファミリーよりも多く、今後もその傾向に、
大きな変化は生じにくいのではないか、と私は考えています。
区分ワンルームは、物件価格の面でも、ファミリータイプや一棟アパートなど
よりも抑えられているので、買い手も売り手も見つかりやすいマーケットだと私は感じています。
不動産投資に興味がある、大家になりたいと考えている方で、どんな物件から始めて良いか分からない方は、
最初の一歩として、区分ワンルームから取り組んでみると良いのではないか、と私は感じています。
経験を積んだ後、ファミリーや一棟アパートなどへ対象を変えていっても良いですし、
私のように、区分ワンルームが気に入れば、それだけに的を絞って継続するのも、失敗しにくい戦略になるのではないか、と私は考えています。
中古マンションが、相続対策と相続税対策になる理由。
2021年08月26日
賃貸用の不動産を持つことが、相続税対策になる。
相続を考え始めた方や不動産投資のセミナーへ行ったことのある方であれば、
耳にしたことがあるのではないか、と思います。
賃貸用不動産の中でも、
私自身が資産形成として利用している、不動産の中では、
小ぶりな「ワンルームマンション」は、
相続税対策と相続対策、という面からも、両方を兼ね備えていると感じています。
その理由としては、「分けやすい」というキーワードがポイントになります。
相続に直面した時に、
一番揉めやすいケースは、どんな状態でしょうか？
それは、財産をうまく分けられず、不公平感が生じてしまう時、です。
この不公平感が生じやすい財産状況で多いケースは、
「ご自宅」と「預貯金」のみという場合です。
特に、預貯金が少ない場合ほど、揉めるケースに進んでしまいがちだと感じます。
例えば、相続人が配偶者とお子様2人の場合。
財産は、ご自宅の評価額が5,000万円、預貯金が1,000万円だと仮定します。
この場合、相続税は、配偶者の特例などが使えれば、かかりません。
ただ、財産を分けるという「相続」の面では、不都合が生じかねません。
法定相続分で考えると、配偶者が半分の3,000万円、お子様2人が1,500万円ずつ
になります。
この場合に、不公平なく、均等に分けようとした場合、
ご自宅を分ける必要が生じるのですが、不動産は分割することは、できません。
そうなると、「家を売ってお金にして分ける」という選択肢もありますが、
それを選ぶと、ご実家に配偶者の方が住めなくなってしまいます。
このように、ご自宅が、財産の大半を占めてしまうと、
円満に相続ができず、仲違いに至ってしまうことも、起こりえるのです。
これは、不動産が「分けられない」ことで、生じてしまいます。
その点、ひとつの例ではありますが、
お子様が将来的にご実家に住む気持ちがないのであれば、
生前にリースバックなどを利用して、現金化しておく。
これで、ご自宅5,000万円が、預貯金5,000万円に変わりました。
（話を分かりやすくするために、一例として、単純化してお伝えしています）
これで、預貯金6,000万円という財産になり、円満に分けることができます。
もちろん、この6,000万円を現金で分けても良いのですが、
生前に現金を持ち合わせているだけの場合、
相続時までに、資産が減ってしまうケースも考えられます。
そこで、資産を目減りさせないようにするために、
毎月の収益を産み出す不動産に、預貯金から変えておく、という選択肢が考えられます。
例えばですが、
1,500万円のワンルームマンションを4部屋保有したとします。
この場合、財産は不動産のみを6,000万円保有することになるのですが、
生前は、
4部屋から生み出される賃料収入を受け取り、日々の生活の一助にする。
相続が発生した時は、
配偶者が2部屋、お子様が1部屋ずつ保有することで、相続財産も「分けられる」。
（誰がどの物件を引き継ぐのか、などはここでは加味していませんが、
ご自宅だけの場合よりは、財産が分けやすいことのイメージとして捉えて下さい）
この「分けられる」というのがポイントで、
分けられれば、その後、受け取った不動産を、
そのまま保有して賃料収入を継続して受け取っても良いし、
売却をして、まとまったお金を受け取り、教育費やマイホーム購入などに充てることもできます。
また、相続税という点で見ても、
現金の場合は、6,000万円は6,000万円で評価されます。
一方で、賃貸用不動産の場合、
借地権割合、借家権割合というものが加味されて、評価が下がるので、
実際に売買される金額よりは、低く評価される＝相続税がかかる財産の評価額が下がる＝相続税を抑えることにつながる、という点も持ち合わせています。
相続財産を、すべて賃貸用不動産だけで保有するというのはおススメしにくいですが、
相続をきっかけに、親子、兄弟姉妹が仲違いしてしまう。
そんな事態を避けるためにも、
「分けやすい賃貸用不動産」を所有して、相続対策にも相続税対策にも備えておく、
というやり方も、あるのではないか、と私は考えています。
中古マンション、築何年くらいの物件を選ぶのがよいの？
2021年08月02日
中古マンションの不動産投資、築年数による価格の違いってあるのでしょうか？
賃料の下落リスク、物件価格の下落リスク、ということに不安を感じている方から、
聞かれることの多い質問です。
最初に私の結論をお伝えすると、
「建物全体の管理状態などにもよりますが、築25～30年くらいで下げ止まる可能性が高い」
と考えています。
また、セミナーなどでは、
「同じエリアで、築30年くらいの、似たようなマンションが、いくらくらいで
売りに出されているかをネットなどで見るのが、価格の参考になる」とお伝えしています。
上記に関して、三井住友トラスト基礎研究所が公表している分析を踏まえてお話しします。
新築の時に貸し出した賃料を100とした場合に、築年数に応じて、賃料は
どのように変わっていくのか？
公表されているのは、築25年までですが、
築10年でおおよそ90（1割ダウン）、築20年でおおよそ80（2割ダウン）、
その後は、ほぼ横ばいの状態になっています。
つまり、築年数が経過するごとに、賃料はずっと下がり続けるわけではなく、
一定ラインまで下がると、そこで下げ止まる、ということです。
築20年以降は、横ばいに近くなってくるので、私は、築25年～30年くらいで
下げ止まってくる、と考えています。
さて、ここまで「賃料の推移」に関してお伝えしましたが、これが価格と
どのように関わってくるのか？
それは、不動産投資の場合、物件価格が決まる大きな要因の1つに「収益性（利回り）」があるからです。
例えば、私自身メインに行っている中古ワンルームマンションの場合であれば、
自分が住む目的で購入する人は少数派です。
資産運用、資産形成として、あるいは相続対策、相続税対策として、
購入を考える方が多いです。
その場合に重視されるポイントの1つが、「収益性（利回り）」なのです。
例として、新築の時に賃料10万円、価格が2,400万円の部屋があったとします。
この時の収益性は、年120万円÷2,400万円で、5％になります。
（話を分かりやすくするために、管理費などの経費は勘案しません）
先程の話を思い出して頂きたいのですが、築10年での賃料は、およそ90（1割ダウン）でした。つまり、新築で10万円であれば、築10年の時は、およそ9万円が目安です。
収益性を同じ5％で考えると、9万円×12ヶ月＝108万円。年108万円÷5％＝2,160万円。
この2,160万円が、築10年の時の目安の価格と考えられます。
同じように、築20年では、賃料はおよそ80（2割ダウン）なので、
8万円×12ヶ月＝96万円。年96万円÷5％＝1,920万円、となります。
築年数が経過しているので、購入希望者が希望する収益性を、仮に6％にあげて考えた
とすると、96万円÷6％＝1,600万円、となります。
そして、賃料が、築20年以降、大きく下がらず、横ばいで推移する見込みであれば、
この1,600万円～1,920万円くらいが、収益性から判断した、売買が成立する見込みの
価格帯になります。つまり、このくらいの価格が、買う側も売る側も、取引しやすい価格になるというイメージです。
もちろん立地や管理状態、個別事情などが、取引にはついてまわるので、一概に
言い切れませんが、考え方の1つの目安になるのではないか、と私は考えています。
マンションの戸数や立地など、物件を選ぶ基準をどこに置くかは、あなたの考え方
次第にはなります。
ただ、もしあなたがこれから不動産投資を始めたいという立場であれば、
融資を受けやすく、築年数に応じた価格の下落幅も抑えられる見込みの
築10年～築20年くらいの物件を選ぶことで、失敗しにくく、リスクを抑えた形ではじめの一歩を踏み出せるのではないか、と私は考えています。
不動産投資でよくある、残念な勘違い！
2021年07月12日
不動産投資、大家業って、どんな人が行っていると思いますか？
そんな質問を投げかけると、次のようなイメージの答えが返ってきます。
「富裕層」「社長さん」「昔からの地主さん」・・・
など、いわゆる、世間一般で言う、「お金持ち」と思われている人が
取り組んでいるという印象が強いようです。
たしかに、金銭的価値で計れる「資産」が多い人の方が、有利になる可能性は
高いとは思います。
ただ、いわゆる「お金持ち」ではなくても、不動産投資、大家業に取り組むことは
充分に可能です。条件さえクリアをすれば。
その条件は、あなたという「人的資産」です。
どういうことかと言えば、あなたの「職業」「年収」「勤務年数」など、
あなた自身が日々生活し、あなた自身に刻み込まれている状況そのものが、
資産だという意味です。
大家業、不動産投資を始める場合、金融機関の融資を利用しながら行うことが多いです。
物件価格全額の現金を用意できなかったとしても、
融資を利用することで、「お金で時間を買う」ことができるからです。
つまり、貯めてから買うよりも、早く手に入れることができ、時間を味方につけられる、という点で、融資をうまく活用すれば、あなたの資産形成に有利に働きます。
金融機関で融資を受ける時に、審査内容として、金融機関に伝える情報が、
金銭的価値で考えられる「金銭的資産」と、先ほど伝えた「人的資産」です。
では、金融機関は、「人的資産」と「金銭的資産」、どちらを重要視していると思いますか？
これは、金融機関によって、審査するポイントも異なるので一概に言い切れないです。
ただ、私がメインに行っている「区分マンション」を利用して資産形成しようとする場合、「人的資産」を審査では重視して見られているように感じます。
私がサポートさせて頂いている方の多くは、会社に勤めながら資産形成をしたい
という方です。そのみなさまを見ていると、特に「これから始めたい」という方の場合は、「人的資産」がポイントになるケースが多いように感じています。
その人的資産の中で、「年収500万円以上」「勤続3年以上」というのが、
1つの目安、ポイントになっているように感じます。
もちろん、頭金をどのくらい入れるか、住宅ローンなどの借入がすでにどのくらいあるか、などによっても変わります。年収や勤続年数も、目安の1つなので、必ずしも上記をクリアしていないとダメ、ということではありません。
また、時期によって、金融機関が、融資を前向きに検討してくれるタイミングや、
少し引き締めているタイミングなど、同じ「人的資産」を有していたとしても、
融資を申し込んだタイミングによって、融資を受けられたり、断られたりすることも
あります。
他にも、Ａ会社を通じて審査をしてもらった時の結果とＢ会社を通じて審査をして
もらった時の結果が、同じ金融機関なのに、大きく異なっていた、という事例も
実際にありました。
いろいろなケースを見ていて思うのは、「動いてみないと分からない」ということ。
融資を受けやすい「金銭的資産」や「人的資産」というのはありますが、その資産を
活かして、不動産という実物資産も、資産形成に取り入れていこうという「気持ちが
あるかないか」のほうが、大切だと私は感じております。
自分が持っている資産を活かすも活かさぬも、あなた自身、ということです。
お金持ちじゃないとできない、という、残念な勘違いをされがちな不動産投資、大家業
ではありますが、あなたの「金銭的資産」や「人的資産」、そして、何より大事な
「取り組んでみたいという気持ち」があるなら、何かしらの「行動」をしてみることが、
大切だと私は考えています。
動いてみた結果、今は取り組めない、取り組まない、という判断をするのもありです。
あなたが、今、自分のことを「富裕層ではない」と感じていたとしても、一歩を踏み出すことで、富裕層に近づける道が見えるかもしれないですし、富裕層のように考えるきっかけができるかもしれません。
残念な勘違いをふりはらって、一歩を踏み出してみたいと感じているならば、一緒に計画をたててみませんか？
計画を一緒に立てながら、あなたがなりたかった姿、なりたいと思う姿を、イメージできるようになることを目指して・・・
不動産は身を助ける！不動産投資は、守りの運用！
2021年06月28日
資産運用、投資というと、
「資産がどのくらい殖えたか？」「どのくらいの利益が得られたか？」
という「プラス」の面にスポットがあてられることが多いです。
マネー雑誌とかを見ても、
「私はこうして１億円の資産を築いた」というような見出しが多いように感じるのも、
「殖えた」というプラス面が注目される理由だと感じます。
不動産投資、大家業に関しても、もちろん、それはあてはまります。
保有している物件数が増えれば、資産規模も膨らみ、毎月の賃料収入も増える、という
資産運用、資産形成の流れが、おおもとにあるのは間違いありません。
ただ、他の資産形成の対象となる方法と異なる点として、
不動産には「守る」という面もあると私は考えています。
例を2つあげてお伝えします。
1つ目は、コロナ禍で、リクルートなどの企業が「本社ビルを売却」しました。
企業の業績が悪化したことで、手元資金を確保したいことから、
虎の子の資産である保有不動産を売却して現金化した、という内容です。
不動産のデメリットに「換金性の悪さ」がありますが、売りたいと感じる時に、
購入したいという希望者が現れやすい場所に持っておくことで、
負の資産、負動産にならず、手元資金を確保でき、
事業継続という身を助ける資産になった、という例です。
2つ目は、生命保険のように、ご遺族を支えることにもなる、という例です。
不動産投資に少なからず関心のある方であれば、耳にされたこともあると思います。
マイホームを買う時と同じように、不動産投資、大家業の物件を融資を受けて購入する場合、
「団体信用生命保険」への加入が求められることが多いです。
この団体信用生命保険に加入することで、
万が一のことがあった場合、融資の残高は0円になり、
ご遺族には、ローンのない物件が残されることになります。
私のお客様の事例ではないのですが、会社にお勤めで不動産投資を始められて
いた方が、お亡くなりになられたことがありました。
その方は、あまり好ましくはありませんが、配偶者などご家族には内密にしたまま、
資産形成の一環として、不動産を購入されていました。
亡くなられた後の手続きを配偶者の方が進める中で、
マイホームと別に不動産を保有していることを知り、
最終的に、残債0円の物件を複数保有されることになりました。
その配偶者の方は、生前は、不動産投資にずっと反対されていたのですが、
相続手続きなどが落ち着かれた後、
少しずつ「物件を遺してくれてありがとう！」という感謝の気持ちが湧いてきたとのこと。
これからの生活費や子供の教育費などがどうなるのだろう？という
不安な想いを抱えていたのですが、
ローンのない物件を手にされたことで、その不安が安心に変わったという
お話をされていたというのです。
立地が良く、賃貸需要のある場所の物件であれば、借りて下さる方がいることで、
生活費のように、賃料収入を毎月継続して受け取ることができます。
もし、不動産を持つことにメリットを感じにくい場合であれば、1つ目の例のように、
購入希望者が見つかれば売却をして、まとまった現金を手に入れることができます。
その手に入れた現金を、生活費や教育費の支払いへ使って、お金に不安を感じることなく、生活を継続することができる。
そんな、企業や家族を「守る」ことができる。守りを固めながら資産形成もできる。
これこそが、不動産投資、大家業の強みの1つではないか、と私は考えています。
「守る」という点で言えば、生命保険が1番に考えられます。特に個人では。
不動産だけでは守り切れない部分もあるので、ご家族の状況を踏まえて、
適切な保証内容の保険に加入して、金銭面の安心に備えることも大切です。
不動産の団体信用生命保険で守ることと、
生命保険で守ることの1番の違い、それは、保険料を誰が払うか、だと私は考えています。
生命保険であれば、自分のお財布から、保険料の支払いが発生します。
不動産の場合、入居者さんが払ってくれる賃料で、保険料をまかなってくれるケースが多いです。
受け取った賃料の中で、管理費や修繕積立金、ローンの元本の返済や利息の支払いも
まかなえた上で、毎月手元にお金も残る、ということも可能なのです。
資産運用、資産形成というと、どうしても、
「資産を殖やす」という視点ばかりに目が向きがちです。
不動産を手段として選ぶのも、資産を殖やすという意味合いもありますが、
不動産ならではの魅力として「困った時に売却して身を守る」「万が一の時に家族の生活を守る」という
ディフェンシブな側面もあるということ、ぜひ忘れないで頂ければと思います。
