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  • 不動産投資って、儲かるのですか?

    2021年06月09日

     

    不動産投資って、儲かるのですか?

     

    私が、中古マンションを使った資産形成のサポートをしている、そして、自分自身でも中古ワンルームの大家をしている、と伝えると、聞かれることが多い質問の1つです。

     

    最初に結論から言ってしまえば、「儲からない」と私は考えています。

    言い方を変えると、「儲けるということを前提に行っていない」ということです。

     

    資産運用、資産形成の1つの手段である、ということを考えれば、

    たしかに、金銭的な価値として「儲かるか儲からないか」「お金が殖えるのかどうか」という視点は忘れてはいけない点だとは思うので、もっともな質問です。

     

     

     

    ただ、資産形成を金銭的な価値だけから考えるのであれば、株式にせよ投資信託にせよ、どんな手段を選んでも、殖えることもあれば減ることもあります

     

    特に、短期的な値動きの幅で見ると、殖えるか減るかの振れ幅(リスク)は大きくなる傾向があります。

    それが、長く続けることで、その振れ幅(リスク)は小さくなります

    大きく儲かることにはならないかもしれないですが、大きく資産を減らして失敗する可能性を減らすことにもつながる、ということです。

     

    つまり、「儲かる儲からない」という視点で考え、質問する人というのは、視点が短期のスパン、いわゆる投機的な視点で考えていると、私は考えています。

     

    なので、この「儲かるのですか?」という質問をしてくるような方は、

    おそらく不動産を使った資産形成、不動産投資には不向きだと私は感じています。

     

    実際に、私がサポートさせて頂いているお客様からは、「不動産投資=儲かる」という声を耳にしたことがありません

     

    では、どうして中古マンションを使った不動産投資を行っているのか?

    何が不動産投資の魅力になるのでしょうか?

     

    それは、10年、20年といった、「長期的な視点で考えた時の安心を得るため」

    だというのが、私の考えです。

     

    購入してから数年で、物件の価格が値上がりしたら売却して利益を得よう、

    という発想で行っていない、ということです。

     

    この発想が私の根底にはあるので、金融資産の運用も、不動産投資とのバランスを

    考えて行っていますが、「長期・分散・積立」という、教科書的な、一見すると

    面白味のないスタンスで、資産形成に取り組んでいます。

     

    ドルコスト平均法という手法で、安い時には多く買い、高い時には少なく買って、

    平均でならした時の取得単価が下がることで、長期的には利益も産まれやすい、

    資産も膨らみやすい、というスタンスです。

     

    これを不動産にも当てはめているので、私は「中古マンション」、その中でも価格帯的に

    抑えられている「中古ワンルーム」に的を絞って取り組んでいます。

     

    「長期」という点で言えば、不動産投資は、短期間での利益を求めるというよりは、

    長く安定的に家賃収入が入ってくることが安心につながります。日々の値動きなどを

    意識せず、毎月一定金額をもたらしてくれて、受け取った家賃が積みあがり、結果的に

    資産も殖えていく、というイメージです。

     

    「分散」という点で言えば、一棟アパートのように、1つの場所に4部屋とか6部屋を

    持つのではなく、A駅に1部屋、B駅に1部屋のように、購入するマンションの立地を

    分散することで、それぞれの立地に合わせて入居者を考えていける、というイメージです。

     

    「積立」という点で言えば、長期の所でもお伝えしましたが、受け取った家賃が積みあがっていくということに加えて、保有する部屋数を増やしていくことで、資産が積みあがっていく、というイメージです。1部屋だけだと、入居者がいるかいないかで、賃料収入が0か100になってしまいますが、2部屋とか3部屋あると、すべての部屋が同時に空室になってしまう可能性は低いので、収入を安定化させることができる、と私は考えています。

    実際、サポートさせて頂いている方は、1部屋だけの購入で終わる方は少なく、複数部屋、

    購入時期の分散も図りながら、部屋数の積立をされている方が多いです。

     

    中古マンションの不動産投資、儲けたいという気持ちでスタートするのは、おススメしません。

    10年、20年という長期の視点、コツコツと積み上げていこうとする視点を持って行った結果、最終的に気づいたら資産が殖えていた。

     

    そんな、カメのように、歩みが遅くても、堅実に一歩ずつ進んでいきたいという方にとって、長い目で見た安心感をもたらしてくれるのが、

    中古マンションを使った資産形成、不動産投資である、と私は考えています。

  • 不動産投資、出口戦略ってどう考えれば良いの?

    2021年05月25日

    不動産投資は、資産運用の手段の1つです。

     

    取り組もうと思ったきっかけで、多いのは、

    ・将来の年金にプラスした収入を得られるように備えたい

    ・本業以外の収入源を持つことで、精神的な安心感を得たい

    という内容です。

     

    私自身、区分マンション大家を行いながら、サポートもさせて頂いている

    立場なので、始めたいという方の気持ちは、大変良く分かります。

    また、不動産を売る立場の人間ではないので、スタンスがあなたと同じです。

    だからこそ、不動産投資を行っているプレイヤーであるという点で、

    お話を伺うと、共感できることが多いと感じています。

     

     

     

    そんな中で聞かれることの1つに、出口戦略、があります。

    何事にも、スタートがあれば終わりがあります。

    資産運用の手段の1つである不動産投資。

    目的とするゴールをどこに置くのが良いのか?という内容です。

     

    大きく分ければ、2つのゴールがあると私は考えています。

    (1)売却をする

    (2)仕組みを作って継続保有する

     

    (1)に関しては、次のようなイメージです。

    物件の購入価格 < 物件の売却価格+保有期間中に受け取った賃料

     

    例えば2,000万円で購入した物件を、15年後に1,500万円で売却。

    15年間で1,080万円の手取り賃料を受け取って積み上げたとすれば、

    15年でプラス580万円の利益を積み上げられてうまくいった、というイメージです。

    1年あたりにすると約40万円なので、多いと感じるか少ないと感じるかは

    個人差があると思いますが、本業に支障なく、長期の資産形成という観点

    考えれば、良いのではないか、と私は感じます。

    株式のように日々の値動きに一喜一憂することもないので

     

    (2)に関しては、出口戦略は売却だけではない、ということ、そして、

    私自身も、こちらのゴールを目指している、という意味での出口戦略です。

     

    物件を売却することを前提に考えず、長期的に保有をする。

    その結果として

    生活費など日常かかるお金 < 賃料の手取り収入

    という仕組みを作り上げる、というイメージです。

     

    ロバートキヨサキさんの著書「金持ち父さん貧乏父さん」の中で言われている話になり

    ますが、この状態を「経済的自由」と表現されています。

    つまり、あなたが働いて得る収入に左右されずに、日々の生活を送ることができる

    状態というイメージで、この仕組みを作り上げられれば、

    これもまた、1つの出口=目標達成、と言えるのではないか、と私は考えています。

     

    この状態を作り上げることで、出口戦略に到達できることは、あなたの人生の選択肢を

    増やしてくれます。会社勤めを続けて働き続ける、自分がやりたいと思うことを仕事に選んで独立する、ボランティアなど社会貢献活動に従事する、などなど・・・

     

    株式投資にも配当や分配金があるので、それを加えても良いと思いますが、この仕組みを

    目指すのであれば、不動産も組み入れることが、目標達成に近づく時間を早めてくれるのではないか、と私は考えています。

     

    実際に、世界で大富豪と言われる人たちは、多くの方が、資産の一部に不動産を取り入れています。必ずしも、あなたにとって不動産を組み入れることが最良の選択になるとは言い切れません。ただ、安定した収入をもたらしてくれる資産としての安心感が不動産にはあるからこそ、いわゆるお金持ち、と言われる人たちは、不動産を好んで資産の一部に組み入れているのではないか、と私は感じています。

     

    資産運用、投資と言うと、「安く買い、高く売って利益を出す」「長期で複利運用をすることで殖やしていく」という点が強調されやすいです。

     

     

    そのようなスタイルだけでなく、不動産投資の場合は、

    家賃が入ってくる仕組みを作り、それを継続していくこと」という目標、出口戦略もあると私は考えており、私自身も、それを目指して運用を継続しています。

     

    金融資産の資産運用にせよ、不動産投資にせよ、「何を目標にするか」という視点を忘れないで下さい。目標によって、出口戦略も変わってきます。

    そして、一番忘れてはいけないことは、「不動産投資は資産運用の手段の1つ」であるということです!

  • 不動産投資、いつ、どうやって始めるのが良いの?

    2021年05月25日

     

     

     

     

    不動産投資、始めたいと思うけれど、まだまだ勉強不足だから、

    今はまだ始められない・・・

     

     

    興味はあって始めてみたいと思ってはいるけれど、最初の一歩を

    踏み出せていない方から、一番良く聞く言葉です。

     

     

    不動産投資は、株式投資などと比べれば金額も高く、融資を利用する

    ことなどを考えると、他の資産運用よりは、学びや確認点が多いと感じる気持ち、

    良く分かります。その意味で、リスクが高そう、失敗したら取り返しが

    つかなくなる、と感じる気持ちも良く分かります。

     

     

    気持ちが前向きにならない方にまで、始めた方が良いですよ、と背中を押すような

    ことを申し上げるつもりはありません。

     

    ただ、勉強不足だから始められない、ということをおっしゃる方には伝えたいです。

     

    勉強が終わって、始めようと感じるタイミングは、いつになるのですか?」と。

     

     

    勉強不足で始められない、勉強不足だからリスクが高くて失敗しそう、と言っている方は、

    おそらく、「勉強中がずっと続く」のではないか、と感じます。

     

    例えば、あなたがされている「お仕事」をイメージしてみて下さい。

     

    「勉強ばっちりだから、仕事も完璧にこなせるよ!」

    と考えて、お仕事を始めましたか?

     

    ゼロとは言い切れないですが、大多数の方が、最初は「未経験」からの

    スタートだと思います。資格試験などで学びを深めていたとしても、

    「学び」と「実務」は往々にして異なることが多いと私は感じています。

    つまり、「実務としては未経験」からスタート、という意味合いです。

     

     

    仕事をするにあたっての「基礎知識」は持ち合わせているに越したことはありません。

    基礎知識をベースに、あとは、実際に仕事の実務経験を通じて学び、覚え、

    できるようになっていく、という流れではないか、と思います。

     

     

    「実務未経験だから、できないかもしれない」という不安を抱きながらも、

    経験を重ねることで、仕事にも慣れ、少しずつできるようになっていく。

    そこで、足りないと感じることがあれば、学びを通してブラッシュアップしていく。

     

     

    私自身もそうですが、あなたも同じような経験をされているのではないか、と思います。

     

    資産運用、不動産投資に関しても、イメージは仕事と同じだと私は考えています。

     

     

    本やセミナーなどを通して学ぶことは必要ですが、学び続けているだけでは、

    経験を積むことができません。

     

    先程の、仕事の例ではありませんが、また「百聞は一見に如かず」ではありませんが、

    学び以上に経験を積むことで、自分に足りない点が見えてくる。そうすると、それを

    補いたいという気持ちから、さらに学びを深めて、次の経験に活かそうとする。

     

    その経験を通じて、「あなたに合った資産運用のスタイル」もできていくのです。

     

    何も学ばないまま取り組もうとするのは、無免許で自動車の運転をするような、

    危険な行為だと思います。その意味で、学びは必要です。

     

     

    だからと言って、学んだからと言って、必ずしもうまくいくものでもありません。

    学びをベースにしながら、実務経験を通して、自分に足りないものが見えてくるからこそ、それを補う努力をする。

    その結果、軌道修正などもできて、あなたにとってのリスクは低くなっていく。

     

     

    100%完璧な不動産投資の物件がないように、学びにも100%完璧、勉強不足ではないという状態もないと私は考えています。

    だからこそ、私も、不動産投資を2007年にスタートしていますが、今でも学びたいと思う時には、

    本を読んだりセミナーへ足を運んだりしながらブラッシュアップできるように努めています。

     

     

    資産運用、不動産投資は、将来「お金の不安を抱えることなく、いい意味でラクをしたい」という状態を目指すための手段です。

     

    学んでばかりでは、いつまでも未経験です。

    始めたいという気持ちが固まった時点で、学びにだけ注力せず、実務経験を積みながら軌道修正していく。

    そんなスタイルで向き合って頂くことが良いのではないか、と私は考えています。

  • 不動産投資は、ワードローブの一着です!

    2021年05月07日

     

    不動産投資と聞いて、あなたはどのようなイメージをされますか?

     

    リスクがあって怖い・・・

    融資を受けて返済ができなくなったら大変だ・・・

    空室が続いて、賃料が入らなくなってしまうのは困る・・・

     

    資産運用に興味はあるけれど取り組んでいない人にとっては、

    株式投資など投資全般に対して、マイナス感情を持たれている方が多いです。

    なかでも、不動産投資へは、他の投資よりも、マイナスイメージを持っている方が多いように感じます。

     

     

    不動産投資、大家業を2007年から継続して行っている私からすると、

    残念なイメージだと感じています。

     

    だからといって、興味があるなら必ず不動産投資を始めて下さい、とすすめている訳ではありません。

    得意なこと不得意なことがあるように、あなたに向いているかどうかは、お考えやお話を伺ってみないと分からないからです。

     

    そんな興味はあるけれど、マイナスイメージがあり前に進めない方が、

    どうすればよいのか、安心できるのかを一緒に考えるサポートを私はさせて頂いていますが、

    次のように伝えるとイメージしやすいかな、と最近感じるようになりました。

    それは、

     

    「資産運用は、あなたのお金のコーディネート。不動産投資は、ワードローブの1つ」

     

    というイメージです。

     

     

    ここで洋服を例にあげます。

     

    あなたは、自分に似合う色やデザインなど、どのように決めて選んでいますか?

     

    自分の好きな色やデザインを選ぶという人もいれば、友達の意見、お店の人の意見を

    取り入れながら選ぶ人など、いろいろだと思います。

     

     

     

     

    この、「あなたがどんな洋服を選ぶと似合うのか?前向きな気持ちになれるのか?」という

    コーディネートにあたる部分は、資産運用で言うと「アセットアロケーション」という言葉で表現されます。

     

    つまり、「あなたのお金、資産を、どのようにコーディネートするのが、あなたにとって1番安心できるのか?」というお金や資産の置き場所を決めるイメージです。

     

     

    ある人は預貯金が100%かもしれませんし、預貯金と株式が50%ずつかもしれませんし、預貯金と株式と不動産が3分の1ずつかもしれません。

     

    資産運用の最初に考えることは、この「お金の置き場所の全体像」です。

    キッチリと決めすぎることなく、ある程度の大枠が決まれば大丈夫です。

     

    そして、お金の置き場所、コーディネートの大枠が決まった後、

    それぞれの場所に、株式や不動産などを選んでいくという流れです。

     

     

     

     

    先程の洋服の例をあげれば、あなたに似合うコーディネートや用途に合わせた服を

    選んで、ワードローブに並べていくようなイメージです。

     

    洋服を買おうとする時は、「今自分が持っている洋服と合うかな?」とあなたのワードローブの中を思い浮かべながら、選んでいくと思います。

     

    資産運用の場合も洋服と同じで、大枠のお金の置き場所がコーディネートできたら、今ある資産と照らし合わせながら、ワードローブに並べていくというイメージです

     

    そう考えると、株式も投資信託も不動産も、資産運用の手段として存在しているものは、

    「あなたのお金のワードローブの1着」なのです。

     

     

    資産運用は怖い、不動産投資は怖い、と感じる方の多くは、

    最初のお金のコーディネートができていない方が多いのではないかと私は感じています。

     

    不動産に関しても、どんな物件を選ぶのが良いのかなど、どの1着を選ぶのかに関しては、慎重に吟味する必要はあります。

     

     

    ただ、お金の置き場所のコーディネートができていれば、

    そして株式や不動産をコーディネートの全体像の1部に入れようと考えたのであれば、

    あなたのワードローブの1つとして、株式や不動産を選んで揃えていくことは、間違った選択にはならないと私は考えます。

     

     

    ワードローブは好きなもので固めるのも良いですが、全体のバランスも意識することが大切です。

     

    不動産投資も、ワードローブの1着として取り入れることが、

    あなたのお金、資産全体のバランスの良さにつながるのであれば、

    怖さを乗り越えて、取り入れることを考えてみても良いのではないかと私は思います。

  • 不動産投資、空室になりにくい賃料っていくら?

    2021年04月27日

     

    不動産投資のリスクの中で、一番困るのは何でしょうか?

     

    「空室が埋まらず、賃料が入らなくなること」

     

    私はこれこそが、一番のリスクだと考えています。

     

    天災やローンが怖いと感じる方もいらっしゃいますが、

    天災は火災保険である程度はカバーできますし、

    ローンに関しても、自分で繰上返済をすることで、その怖さを払拭することができます。

     

     

    それに対して、空室に関してだけは、

    オーナーであるあなた自身の力だけでコントロールはできません。

     

    サブリースを組むなどの対策はありますが、

    賃料のコントロールがしにくくなるので、私は選んでいません。

     

    サブリースを選ばなければ、

    誰かにあなたの部屋が選ばれなければ、空室が続くことになります。

     

    そして、あなたの部屋を選んでもらって住む、という決断をするのは、借りてくれる方です。

    選んでもらいやすくする工夫などはできますが、入居する決心を代わりにはできません。

     

     

     

     

    そんな自分でコントロールしにくい空室対策。

     

    入居者に選んでもらいやすい賃料の価格帯ってあると思いますか?

     

    単身者向けの場合、私なりに考える価格帯としては、

    「7万円台~8万円台」あたりが、借りて頂ける方が一番多いのではないか、と感じています。

     

     

    会社勤めの方の、平均年収は、いくらでしょうか?

    答えは、おおよそ420万円です(国税庁の民間給与実態統計調査より)。

     

    この年収420万円の方が無理なく払える賃料を考えると、7万円~9万円だと感じるのです。

     

     

    住まいに何を求めるかによって、どのくらいのお金をかけるかは変わりますが、

    住居費は、年収の20~25%くらいが、無理のない金額ではないか、と私は考えています。

     

     

    そう考えると、先ほどの420万円を例にした場合、

    無理のない住居費は年間84万円~105万円、月額にすると7万円~87,500円となります。

     

     

    仕事をされていて、この年収を得ている方であれば、滞納の確率も抑えられて、

    大家の立場から見ても、賃貸経営が安定しやすいと感じます。

     

     

    上記の賃料価格帯にあてはまらない物件で言えば、

    都心の一等地で10万円以上の賃料の物件

    あるいは駅から距離がある、設備が古めなどの理由で5万円台の物件などが思い浮かびます。

     

    これらの物件も、利便性や払える賃料という基準で選ばれる物件ではあります。

     

     

     

     

    ただ、昨年来のコロナ禍にあって、

    少し雲行き、流れも変わりつつあるように感じています。

     

    私自身の例ですが、恵比寿駅徒歩4分の部屋があります。

    2020年3月末に入居頂いたのですが、転勤の都合で2021年3月末で退去になりました。

     

    コロナ禍前の昨年とコロナ禍の今年、

    それぞれ募集をほぼ同時期に行うことになったのですが、

    問い合わせの反響数に、違いを感じました。

     

    賃料は、昨年も今年も11万円弱で募集をして、希望者が見つかり、空室期間は最低限で抑えられたのですが、

    入居希望者の問い合わせ件数が、今年は、昨年の4割くらいだったように感じています。

     

    5万円台とかの物件の場合、海外からの留学生や技能実習生がコロナの影響で来られなくなったり、

    大学生がオンライン授業で帰省されたりして、空室が増えているという話を賃貸管理会社の方から聞いたりしました。

     

     

     

    コロナの影響はたしかに特殊かもしれませんが、

    高価格帯や低価格帯の賃料の部屋の場合、

    借りたいと希望される入居者の数が、7万円~9万円くらいの賃料の物件を選ぶ方よりも少なく、

    空室への影響が出やすくなるのではないか、とこの1年で感じるようになりました。

     

     

    不動産投資は、「どんな方に借りてもらいたいか」というターゲットを意識しながら部屋選びをすることもできます。

    あなた自身が入居者だとしたら、いくらの賃料を払っても良いか、などをイメージして考えることもできます。

     

    不動産投資は、「空室の期間を極力短期間に抑えること」こそが、安定経営には一番大切なポイントだと私は考えています。

     

     

    いくらくらいが賃料の相場なのか、

    いくらくらいの賃料であれば払い続けてもらえる部屋なのか、

    そんな視点で物件選びを考えるのも、良いのではないか、と私は考えています。