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不動産投資には、住居を選ぶのが失敗しない理由。
2023年06月22日
住居、商業テナント、オフィスビル、物流施設、ホテル。
これらは、株式市場に上場している不動産投資信託、ＲＥＩＴが投資対象にしている物件の分類です。
ヘルスケア施設など、上記に入らない対象もありますが、おおむね、上記の5分類にあてはまるかと思います。
ＲＥＩＴを株式市場で購入することで、間接的な不動産投資、大家業をスタートする形にもなりますが、
実物資産を自分で保有することの方が、投資をしている実感や自分の想いを反映しやすく、
面白味があるのではないか、と私は感じています。
そんな、投資対象として、いくつか分類のある不動産投資ですが、王道は、何と言っても、一棟アパートや戸建て、マンションの部屋のような「住居用」になると私は考えています。
どんな立地に物件を保有するかによる成否はありますが、住居用であれば、失敗しない安心感が、他の種類よりはある、と私は考えています。
その理由を「借主」と「融資」の点から、考えてみます。
「借主」について
これは想像に難くないかもしれませんが、不動産を借りたい目的で一番多いのは何でしょうか？
それは、「住まい」すなわち「住居」です。
衣食住と言われるように、「住」は生活する上で欠かせません。
その生活を、より豊かにするために、商業施設にテナントが入って物品の販売やサービスを提供する。
人々の雇用を生み出し、働く場をオフィスとして提供する。
など、商業やオフィス、物流やホテルも、生活の上では欠かせない存在ですが、それらが存在する根本には、
人々が暮らす生活があり、住まいがある。
つまり、誰もが必要とするのが「住まい」であり、「住居」が必要とされる需要はなくならないのです。
オフィスや商業施設は、景気やコロナ禍などの動向により、拡大や縮小を余儀なくされることもあります。
一方、住居に関しては、利便性などを踏まえた立地による需要の多寡はあるにせよ、
他の分類よりも、大きく増減が生じにくいというのも理由になります。
実際に私自身、コロナ禍においても、住居用の大家業は継続していましたが、
影響を何も受けることなく、安定した賃料収入をもたらしてくれました。
退去も経験しましたが、1ヶ月～1.5ケ月くらいでは、
次の入居者様に選んで頂けたので、賃貸経営上の痛手は負わずに済みました。
その点、オフィスや店舗のオーナーさんは、コロナ禍でテナントさんが退去されるなどで、痛手を被ったという話を耳にしたことがあります。
やはり、王道は「住居」だと感じた事例です。
「融資」について
これは、上記の「借主」の内容とも絡んできますが、金融機関の視点から考えると分かりやすいと思います。
金融機関が融資をするときに、一番重視することは何でしょうか？
それは、「貸した融資を、約束通り返してくれるかどうか」です。
約束通り返してくれるかどうかを見極めるために、審査などを
行いますが、住居よりも、店舗やオフィスへの融資の方が、厳しく見られていると私は感じます。
これは、「借主」が安定して賃料を払い続けてくれるかどうか、という点とも絡んでくると感じます。
先程の借主の中でお伝えしたように、オフィスや店舗は、景気動向などで、退去してしまう可能性があります。
昨今、アメリカでは商業用不動産への融資に逆風が吹いていると言われていますが、
景気の先行きに対しての懸念が、金融機関が融資を厳しくしている原因ではないかと感じています。
その点、住居の場合は、景気動向などだけで、借主さんが退去する可能性は低く、結婚や実家に戻るなど、
人生の転機が訪れるタイミングがなければ、基本的にはお住まい続けて頂けます。
また、住まい続けるためには、賃料を払い続ける必要もあるので、
毎月一定金額の賃料を、約束の期日までに払って頂ける方が多数です。
そして、退去したとしても、新たに借りて住みたい方が見つかりやすい＝賃料収入が途絶えにくい、という点も、
住居用に関しては、商業用不動産よりは、金融機関が融資をしやすいと感じる点ではないかと私は考えています。
まとめ
このように、「借主」が見つかりやすい点、
それは賃料収入が途絶えにくいことにつながり、「融資」をする金融機関からしても安心感がある。
これが、住居用不動産への投資、大家業が、失敗しにくい理由ではないか、と私は考えていますが、
あなたはどう思いますか？
著者プロフィール
斎藤 岳志（さいとう たけし）
FPオフィス ケセラセラ横浜 代表。
中古マンション賃貸経営・不動産投資・マンション購入に本気で取り組む方へ、
誠実な不動産サポートをいたします。
●所有資格：CFP 相続診断士 終活アドバイザー
●著書：
老後が不安……。貯金と年金で大丈夫ですか? インフレ到来で「貯めているだけ」は危険（現代書林）
FP大家だけが知っている 資産形成に中古ワンルームを選ぶと失敗しない理由(合同フォレスト)
不動産投資とウォーレンバフェットさんの共通点は何？
2023年04月24日
株式投資の世界で、発言や行動が注目される存在の1人。
それが、ウォーレンバフェットさんです。
株式ではなくビジネスを買う。
自分が分かる事業にしかお金を投じない。など、ブレない一貫した姿勢で運用を続けている、長期目線の投資家の方です。
そんなバフェットさんが、先日（2023年4月）、
日本企業の視察などを兼ねて来日され、日本株へ投じる資金を増やす意欲を示す発言をされました。それと合わせて、日本円建ての債券を発行し、
満期までの期間に応じて、金利は0.907～2.325％で資金を集めました。この集めた資金を元手に、日本株式への投資を行っていくものと思われます。
これを知った時、バフェットさんも、不動産投資と同じことをしているのではないか、と私は思いました。
どういうことか？
結論から言えば、「金利差で収益をあげる」というスタンスが同じではないか、ということです。
バフェットさんの場合、商社株をメインに資金を投じています。
長期投資の視点なので、値上がりも目指しながら、事業が産み出す「配当」にも重きを置いています。
商社株の配当は、2023年4月時点で、会社による違いはありますが、
おおよそ3％～5％弱です。つまり、借りたお金で払う利息以上の配当利回りがある会社の株式を買うことで、
債券の満期が来るまでの間、自己資金を出さずに、お金を産み出す運用を行うことができるのです。例えば、配当が4％、債券の利息が1.5％だとすれば、
金利の差にあたる2.5％分の収益を借りたお金を元手に産み出すことに成功しているというイメージです。
今度は、不動産投資に置き換えて考えてみます。家賃から諸経費を引いた実質利回りが4％の物件があるとします。
全額現金で買えば、4％のリターンですが、不動産の場合、融資を利用して購入するケースが多いです。
2023年4月時点での金利は、低利に抑えられており、
投資物件のローン金利は、金融機関による違いはありますが、
1％台後半というのが、比較的多く見受けられます。例えば、金利1.8％で融資を受けられたとすると、
4％のリターンが見込める物件であれば、金利差の2.2％が、あなたの収益になります。融資の組み方はいろいろなケースがありますが、
仮に物件価格全額のローンを組んだとした場合は、先程伝えた、バフェットさんと同じことを、
不動産で行っているというイメージに近くなります。バフェットさんの場合は、債券を発行して投資しているので、満期が来た時に、保有している株式を売却するか、
手元資金を充当するなど、自分で資金を準備して、全額完済しなければなりません。一方の不動産投資の場合は、ローンを組んだ後、分割して毎月元本の返済をしていくことになります。
そのため、ローンの完済日（債券で言う所の満期）が来た時には、
返済が完了し、物件があなたの資産になっているのです。しかも、ローンの元本の返済に関しては、
空室の期間を除いて、基本的には、入居頂いている方からの家賃を充当することになります。この借りたお金の返し方が、バフェットさん、株式投資と不動産投資の1番の違いです。
このように、借りたお金の返し方は異なりますが、
配当や賃料の利回りと、借りたお金の利息という金利差から収益を産むという点は共通している。投資対象こそ異なりますが、投資の神様と言われるウォーレンバフェットさんと
同じスタンスで収益をあげながら資産形成を行えるのが不動産投資です。
学ぶことは真似ることと言われます。
資金調達をして金利差で収益を狙うというバフェットさんのスタンスが良いとあなたがもし感じたら、
不動産を利用した資産形成は、あなたに向いているかもしれません。不動産投資、1人では続けない方が良い理由。
2023年03月27日
「資産運用の話題は切り出しにくい・・・」
友人や会社の同僚などと、資産運用など、お金のことを話題にするのははばかられる、
という方は、まだまだ多いように感じます。
真面目にコツコツと働いて、お金は貯めていくことが美徳、
投資してお金を儲けるのは良くないというような感覚が、
日本にはまだ残っているからではないか？と私は思います。
ただ、自分で勉強し、気づいて行動を始めている人は、着実に増えています。
イデコやＮＩＳＡの口座数が増えていることも、その一因ではないか、と感じます。
その中で、不動産を使った資産形成に興味を持つ方も一定数いらっしゃいます。
そんな、不動産を使った資産形成である不動産投資に興味を持った方に、私から伝えたいことがあります。
それは、「不動産投資は、決して1人で続けない方が良いですよ」ということ。
株式投資のような金融資産の運用と大きく異なる点が、不動産投資にはあるのです。
どういうことか？
株式投資は、極論を言えば、自分ひとりで会社の決算書を調べて進める、ネット証券でクリックして注文を出すなど、
他の方と話しをしたり、関わりを持たずとも、行うことができてしまいます。
一方の不動産投資は、そうはいきません。
関わる存在がたくさんいますし、そういう存在の助けを借りることが、不動産投資、大家業を継続する上では、大切だと私は考えています。
いくつか例をあげてみます。
物件を購入する際には、不動産会社の担当者との接点が必要です。
購入するには、物件を売りたいという存在と出会う必要があります。
購入前には、説明を聞いたり、資料を取り寄せてもらって確認することなどが必要になってきます。
場合によっては、公的な書類を確認するために、役所の方との接点を持つケースも出てきます。
現金で購入する方でない限り、融資を利用します。
そうなると、今度は、金融機関の担当者との接点を持つことになります。
金融機関の担当者は敵ではありません。
むしろ、あなたにお金を融資できれば、利息収入を得られるので、貸せるなら貸したいという想いがあるとは思います。
ただ、「あなたに貸して、約束通り返してくれるかどうか」という審査は慎重にしなくてはならないため、無制限に、誰にでも貸せるわけではない、というのが、正直な所ではないかと思います。
融資の審査も通って、購入に向けて動き出すと、火災保険への加入も検討する必要があります。
そこで接点を持つのが保険会社や保険代理店の方です。
何か起きた時の、万が一の備えは、しておいた方が安心だと私は考えています。
あなたに所有権が移転する、となったとしても、契約書だけでは、対外的に、本当にあなたの物件なのかどうか、証明することができません。
そこで登場するのが、司法書士の先生です。
登記簿謄本に、所有者があなたに変わったこと。
それと合わせて、融資を受けたのであれば、お金を借りていることの記録がされます。
そして、登記識別情報（いわゆる権利証）があなたの手元に届きます。
購入して所有した後も、借りてお住まい頂いている入居者さんとのやりとりをあなた自身で行わない場合、賃貸管理会社へアウトソースすることになります。
入居者さんや物件に不具合や問題などが起きた場合、最初の対応が大切になりますが、
その初動を、専門家に依頼することができます。
賃料の3％とか5％は毎月支払いますが、対応に慌てふためかないためにも、私は信頼のできる賃貸管理会社と接点を持ち、アウトソースするのが良い選択ではないか、と考えています。
その他、毎年の不動産収支をまとめて申告する際に、あなた自身で対応が難しければ、税理士の先生にお願いすることになりますし、
法律的な面でのトラブルが生じた場合には、弁護士の先生の助けを借りることにもなります。
上記のように、不動産投資を行う場合、様々な場面と巡り会うことになります。
これが、1人では続けない方が良いと私が伝えたい理由です。
より正確に言えば、1人ですべてを行おうとするのは、手間と時間がかかり、かなりの負荷がかかることになるので、
任せられる所は任せた方が、長く続けられるのではないか？
そうすることが、結果として、不動産投資、大家業が、長期的にうまく進む秘訣ではないかと私は考えていますが、あなたはどう思いますか？
もちろん、すべてアウトソースする必要はありません。
あなたが好きで、自分で取り組みたいと思うこと、できることに関しては、自分で経験を積んで頂ければと思います。
その判断をすること。
何を任せて、何を自分でやるかを決めるのも、不動産投資、大家業の楽しみでもあると私は考えています。
不動産投資と株式投資。共通点はあるの？
2023年03月24日
金融資産の運用対象の代表格は株式。
実物資産の運用対象の代表格は不動産。
資産運用、資産形成を行う対象は、幅広く存在しますが、王道という意味では、株式と不動産が中心になると私は考えています。
その意味でも、株式と不動産をバランス良く保有することが、資産運用や資産形成、
ひいては資産活用という面でも、効果的ではないか、と考えています。
では、そんな株式投資と不動産投資、共通している点があるとしたら、どのような点があると思いますか？
それは、「他者の力を借りる点」だと私は考えています。
不動産投資の方がイメージしやすいと思うので、先に伝えます。
不動産投資の場合、シンプルに言えば、あなたが保有している部屋に、他の誰かに住んで頂き、 受け取る賃料をもとにして、あなたの資産形成が進んでいく、という仕組みです。
だからこそ、借りて住んで頂く方の力を活用させて頂くことになります。
その点からも、借りて住んで頂く方にとって、 「住み心地の良さ」「生活の利便性が向上する」 など、
「住んで良かった。住まいとして選んで良かった」 と感じて頂ける住環境を整えることが、大家としてのあなたの役割になります。
つまり、空室になる期間を、できるだけ最小限に抑えられるように、住まいとしての魅力を保つ努力を することで、他者の力を借りた資産形成ができる。
これが、不動産投資だと私は考えています。
では、一方の株式投資で、他者の力を借りる、というのはどういうことでしょうか？
結論から言えば、他者が自分の仕事に注力して頂いた結果 産まれた利益の一部を配当金として受け取るということです。
株式投資は、不動産投資のように、貸主と借主という1対1の関係が見えないので、他者の力が介在していることが見えにくいです。
しかも、株式の売買は、不特定多数の方が参加している、証券市場で行われている、さらには、ネットでクリック1つで手に入れられるので、「人」の存在が見えにくくなっています。
ただ、良く考えてみて下さい。
例えば、Ａ社の株式をあなたが保有しているとします。
そのＡ社から受け取る配当金、そのおおもとはどこにたどり着くでしょうか？
それは、Ａ社で働いている役員や従業員の方々、 みなさまの日々の努力の賜物であると私は考えています。
株式投資をしていると、どうしても企業業績だとか、株価の上がり下がりなどに目がいきがちです。
投資という観点での判断においては、必要な要素だとは思いますが、業績、利益という数字を形作っているのは、 日々、そのＡ社の中で、それぞれの立場で頑張って働かれている「人」にたどり着く、と私は考えています。
その意味で、株式投資も、他者の力を借りて行う資産形成だと私は考えています
もしかしたら、あなたが保有して貸し出している部屋に、Ａ社の社員の方が住まわれる、ということも起こりえるかもしれません。
このように思いを巡らせていくと、不動産投資も株式投資も、 住んでくれる人、働いている人という立場の違いは ありますが、あなた以外の他者の力を借りて行うという点では共通しているのではないか、と
私は考えているのですが、あなたはどう思いますか？
資産運用、資産形成、資産活用。
あなたがどの立場で、株式投資や不動産投資に取り組まれていたとしても、他者の力あってこそ成り立つもの。
アナログな人としての思いやりや優しさは、忘れずにいたいと思いませんか？
私は、他者への感謝の想いを忘れないように、日々自分に言い聞かせながら過ごしています。
受け取る家賃が増えた！を手放しで喜んではいけない理由。
2023年01月30日
「物価上昇」
「賃上げ」
最近のニュースを見聞きすると、良く出てくるワードだと感じています。
ここ30年近く、給与があがりにくい、デフレの状況の中にあった日本において、
少しずつ変わっていくきっかけなのかもしれないな、と感じています。
物価上昇、インフレに伴って、モノやサービスの値段はあがります。
これは、家賃に関してもあてはまります。
賃貸借契約が存在しているので、簡単に家賃をあげることはしにくいですが、
例えば、退去になったタイミングで、次の方を募集する時に、少し賃料を上げて募集してみる、
というのは、考え方としてはありかもしれません。
賃上げが浸透して、受け取る給与が増えれば、賃貸に住みたい方にとっては、家賃として払える金額の許容度もあがるからです。
つまり、大家の立場としては、収入が増え、賃貸経営の安定につながることも意味します。
と、ここまで、受け取れる賃料が増えることのプラス面だけをお伝えしましたが、
そうとばかりは言っていられないのではないか？と私は考えています。
どういうことか？
インフレの流れに合わせて、賃料を上げる。
賃金があがることで、上がった賃料を払うことができる。
という流れではあるのですが、
例えば、私がメインに大家業をしている区分マンションであれば、毎月の支払いも増えることにつながる可能性を忘れてはいけません。
つまり、毎月の管理費や修繕積立金というランニングコストも、インフレや賃上げに伴って、
上がる可能性が高い点を気に留めておくことが大切です、ということです。
賃金が上がる、という点で言えば、建物を管理する会社の担当者やマンションの管理人さんの給料もあがることを意味しています。
特に、管理人さんに関しては、あなたが毎月支払っている管理費の中から、給与が支払われています。
ということは、管理人さんの給与が賃上げに伴ってあがれば、管理費の値上げ、ということにつながる可能性は高くなるのです。
インフレという側面から考えると、今後の建物の維持管理というメンテナンス面に影響を及ぼす可能性が高いです。
つまり、修繕積立金の値上げの可能性につながります。
マンションに限らず、アパートにせよ戸建にせよ、建物のメンテナンスを定期的に行うことが必要です。
もし定期的なメンテナンスを怠ってしまうと、住まいとしての環境、設備が劣化してしまい、
住みたいと選んで頂ける可能性が下がってしまいます。
快適な住まいの環境を提供できないことで、賃貸用の場合であれば、空室が長引く可能性にもつながります。
メンテナンスをするにあたり、現場仕事を請け負って頂く職人のみなさまの給与のアップ。
メンテナンスに使う資材の価格や機具の燃料代などのアップ。
そういうコストの増加を受け入れていかなければ、建物の適切なメンテナンスなどができなくなってしまいます。
あなたが受け取れる家賃が増えることは、世の中的に、賃上げなどに伴って、その賃料を払える人が増えることを意味します。
ただ、一方で、あなたの物件を維持管理してために払う金額も増えることも意味しています。
何事もそうなのですが、プラス面だけでなく、マイナス面もあるということ。
インフレや賃上げが、大家業、不動産投資、賃貸経営にどのような影響をもたらす可能性があるのか？
ぜひ、あなたも考えてみて下さい。
