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中古マンション物件での不動産投資【失敗例】
2021年01月13日
私は、中古マンションでの不動産投資の相談を主に承っています。
今まで応対した相談の中で、「購入前に相談に来てくれていれば良かったのに・・・」
という失敗例、そしてそれに対してどのように応対させて頂いたか、をお伝えします。Ａさんが相談に来られて、最終的に解決に至るまでは約１年半に及びました。
中古マンションを１部屋購入されて2カ月後くらいに初めてお会いしました。
中古マンションとは言いましたが、お会いした時に中古マンションだったということです。つまり、新築マンションを、サブリース契約を交わし、ほぼ全額ローンを組んで購入された方でした。
購入後2カ月でも、お会いした時点ではすでに「中古マンション」の扱いになるのです。
マンションが新築から中古になるタイミング。それは、登記したタイミングです。お会いした時の状態は、毎月3万円ほど支払っている状態でした。
受け取った賃料で管理費修繕積立金、そしてローンの支払いをまかなえず、
自分の貯蓄や給与から、毎月3万円ほど補填しているという状態です。
不動産投資のあるべき姿は、毎月預貯金の残高が増えながら、
受け取った賃料で返済などもまかなって資産形成ができる状態だと私は考えています。
購入する前であれば、購入しないという選択肢を強く提案できるのですが、
購入後だと打てる対策は、限られてしまいます。
Ａさんも、購入後に「こんなはずじゃなかった」ということで、
私のところへ相談にお越しになられました。
最初は売却して終わりにするという選択肢を検討しました。
ただ、それは実現できませんでした。
理由は、売却できる見込み価格よりローンの残債が上回っており、
その差額を埋めるだけの預貯金を持ち合わせていなかったからです。
おおよそその差額は、当初400万円強でした。
その現実を目の当たりにして、Ａさんは、Ｗワークをはじめました。
少しでも早く、今回の中古マンション不動産投資の失敗に
別れをつげるためです。
私がサポートさせて頂いたことは、最初に「サブリース契約の解約」です。
入居者がいてもいなくても、毎月一定金額の賃料を振り込んでもらえる代わりに、
少し高めの手数料を支払うというイメージがサブリース契約です。
不動産投資の肝となる空室になるかもしれない、というリスクを回避する方法として
サブリースという方法があります。安心感を抱ける面では良いとは感じますが、
私は個人的にはおすすめしていません。
理由としては、立地の良い中古マンションであれば、
空室補償のサブリース契約をしなくても、
空室を怖がらずに運営できるからです。
私の感覚ですが、4年で2カ月くらいの空室期間があるという
心構えをしておけば良いのではないか、と考えています。
弁護士先生の協力も頂きながら、不動産会社さんとやり取りをして、
サブリース契約の解除を行うことができ、
毎月受け取る賃料を1万円ほどアップさせることができました。
不動産投資の中古マンションの売買価格は、利回りで考えられることが多いので、
毎月の受け取り家賃が増えた＝収入が増えた＝
同じ利回りであれば価格が高くできる＝残債と売買価格の差額を減らすことができる。
というイメージです。実際の所賃料が毎月1万円、年間で12万円増やすことができたことで、
200万円くらい、売買価格をあげることに成功しました。
その結果、本業とＷワークの副業からコツコツ貯めた金額で
売買価格と残債の差額を無理なく補うことができ、Ａさんと初めてお会いしてから
約1年半後に売却ができ、Ａさんのストレス、不安を解消することができました。
Ａさんとしては、不本意な結果とはなりましたが、補填のために始めたＷワークは、新たな気づきや楽しさ、
やりがいにもつながっているということで、売却後の今でも続けていて、いきいきと過ごされています。
最後は、前向きなまとめとなりましたが、購入後に「失敗した・・・」と気づいても、打つ手は限られてしまいます。
「このまま進んで良いのか分からない」「言われるままに進んでいて悩んでいる」
というお気持ちがあるときは、購入前に立ち止まって、冷静に落ち着いて考えること。
失敗例を通して、私が一番お伝えしたいことです。
中古マンションでの不動産投資。良い物件とは？
2021年01月06日
中古マンションでの不動産投資、どんな物件を選べば良いのですか？
よく聞かれる質問の1つです。
不動産投資という視点で考えると、私の答えは1つ。それは、
「入居希望者に選ばれやすい立地にある中古マンション」です。
決して「利回りが良いマンション」ではありません。
入居者に選ばれやすい中古マンションが良いのはなぜでしょうか？
それは、不動産投資、大家業は入居者がいないと成り立たないからです。
つまり、入居者がいて、家賃を払って頂けてはじめて成り立つのです。
入居者の立場に立って考えて、良い物件かどうかを選ぶという視点が
大切だという理由はここにあります。
では、入居者は部屋を探すとき、どういうポイントを中心に選ぶでしょうか？
もし、あなたが今までに部屋を借りる経験をされたのであれば、
どういう視点で、借りる部屋を選びましたか？
このように考えると、よりイメージがわきやすくなるのでは？と思います。
どういうポイントを大切にして選ぶかは考え方や価値観によって変わるので
必ずしも絶対的な正解があるわけではありません。
ただ、リクルートの調査結果なども踏まえて考えると、入居希望者が妥協
しにくいポイントの上位には「払える家賃」と「立地」があります。
反対に妥協しても良いと感じるポイントには「設備」や「築年数」という
点があげられています。
この点を踏まえて考えると、部屋を借りるというのは、賃料を払うことと
引き換えに、通勤や通学に対しての利便性、時間を買っているということに
なるのではないか、と私は考えています。
なので、購入を検討しようとする物件がある場合、
「その場所から通勤や通学をするとした場合に、便利な場所かどうか」
という点から立地を考えると、それが良い物件かどうかを感じやすくなると思います。
例えば
- ・「駅に近いから、電車に乗るのに便利だろう」
- ・「乗り換えなしで新宿駅まで行けるのだから、通勤に便利だろう」
というように入居者の立場でイメージを膨らませてみる、ということです。
このように、利便性という点は大切なのですが、
それと合わせて考えたいのがマンションの周囲のことです。
例えばですが、
・「駅から徒歩1分で利便性は抜群だけれど、線路のそばで電車の
音が終電までうるさくて落ち着かない・・・」
・「駅徒歩5分なのに周辺は静かで良い。でも、駅からの道のりが
坂道で夜は暗いから帰り駅から歩いて帰るのに、
ちょっとつらいし怖さを感じる・・・」
このような物件だと、利便性だけで見れば良いかもしれないですが、
住環境という面で選ばれにくくなる可能性があります。
利便性に対して賃料を払って頂けるとは言いましたが、住まいでもあるので、
安心できる立地や空間であるかどうかも合わせて考える必要があります。
先ほどの例で言えば、夜道が暗くて怖さを感じるとなってしまうと、
女性からは敬遠される部屋となってしまい、入居希望者の幅を
狭めてしまうことにもなってしまうのです。
人間関係と同じで、必ずしもみんなから好かれる必要はありません。
ただ、中古マンションでの不動産投資を行う上で、良い物件かどうかという
点では、男女問わずに選ばれやすく、利便性の良い場所にある中古マンション、
これこそが良い物件である、と私は考えます。
「副業で不動産投資をしているパートナー」と結婚するのはリスクがある？
2020年12月24日
資産運用、資産形成の1つとして、中古マンションの不動産投資を
若いうちからスタートする人が増えています。
そんな不動産投資に興味を持って、独身時代に副業としてスタートした
相手と出会いました。お互いに将来を見据えたお付き合いをしたいという時、
その相手をパートナーとして考えるのはリスクがあると思いますか？
私の結論からお伝えすると、
「リスクどころか、将来を堅実に考えようとしている人」
だと感じています。
不動産投資は、大きく儲けるような方法ではありません。
中古マンションであれば、毎月賃料を受け取って、管理費修繕積立金を払って
ローンの返済をして、ということを、淡々と進めていく流れになります。
頭金をどのくらい入れて購入するかにもよりますが、毎月増える預金残高は
1部屋当たり数千円～数万円です。
そう考えると、本業の給与などの収入と比べれば少ない割に、ローンを抱えて
いることを、リスクと感じられるお気持ちも分かります。
「今」という短期的な視点で見るとたしかにそれは間違いありません。
ただ、中古マンションの不動産投資を始める方の多くは、
長期的な視点にたって、将来を見据えて考えている方が多いです。ローンがある内はまだ完全に自分の資産ではないので、本業で稼いだお金を
繰り上げ返済に充てるなどして、100％自分の資産（＝ローンのない状態）を
目指して、コツコツ努力するような方が多い、ということです。
しかも、この100％を目指すのに、自分1人の力だけでやるのではないことも
知っています。
毎月受け取った賃料の中から返済をしていますが、その返済の内訳は元本と
利息になっています。元本の返済が自然と進む＝100％自分の資産に向けて、
借りてくれている方の賃料でまかなえている、というイメージです。
つまり、賃借人の方に払ってもらうお金（賃料）も使いながら、
自分の資産を形成していくことができるのです。
これって、賢いと思いませんか？
毎月少しずつですが自分の資産形成をコツコツしていくというのが、
株式投資にはない不動産投資の醍醐味でもあります。
もちろん、賃借人の方に返済して頂くだけでは、100％を目指すのには
時間がかかってしまうので、先ほども伝えた、本業の稼ぎの一部を
繰り上げ返済に回すということも大切です。
このように、時間はかかるかもしれませんが、相場の値動きなどに関係なく
着実に自分の資産形成をして行ける方法。
これこそが、中古マンションを利用した不動産投資です。
一時的に、賃借人の方が退去して部屋が空いてしまうかもしれないという
リスクは0ではありません。
ただ、中古マンションを持つ場所さえ間違えなければ、不動産投資において
大切な、賃借人さんに選んでいただけるような街、部屋であれば、空室期間の
リスクは限りなく小さく抑えることができます。
中古マンションの不動産投資をしている、というと「騙されているんじゃないの？」などと疑念の声を聞くこともあります。
ただ、物件選びや付き合う不動産会社などのパートナーさえ間違えなければ、
限りなくリスクの低い資産形成の方法だと私は考えています。
長期的な視野で考えながら中古マンションの不動産投資を選んで副業で
やっている方であれば、あなたのことも、長期的なパートナーとして
しっかり考えてくれるのではないでしょうか？
株式投資で、短期間の値動きで利益を得ることを目指すタイプの人と比べれば、
毎月コツコツと長期的に安定した収入が入ってくる仕組みを作ろうとする人の
方が、リスクが少ないと私は感じるのですが、あなたはどう感じますか？
大家業での不動産投資で、借り手をすぐ得られる対策例
2020年12月23日
不動産投資、大家業を安定させるために大切なことは何でしょうか？
それは、空室期間をなるべく作らないこと、短くすることだと私は考えています。
不動産投資は賃貸業とも言われるように、他者へ自分が持っている部屋を
貸し出すサービス業です。そのため、売上にあたる賃料が安定しないことには
投資も事業も成り立たなくなってしまうからです。
では、退去の連絡を受けた後、次の入居者を早く見つけるために大家としてできる
対策にはどのようなことがあるでしょうか？
私の実体験を含めながら3点をお伝えします。
- ①入居者に求められている設備を整える
- ②ホームステージングを行う
- ③広告料を多めに支払う
1点目に関しては、お風呂とトイレが一緒のユニットバスを、
バストイレ別にしたことがありました。
最近の新しい物件であれば、最初からバストイレ別であることが
ほとんどですが、平成の初期の頃の物件は、ユニットバスの物件が多いです。
退去があったタイミングで、「今の入居希望者は、バストイレ別を
選ぶ傾向が多い」と私は考え、クリーニングと合わせて工事をしました。その結果、募集してから1か月かからずに次の入居者が決まり、
賃料も1万円アップしました。
2点目に関してですが、ホームステージングとは、家具などを借りて、
一時的なモデルルームを部屋に作るようなイメージです。
ネットで部屋の写真を見て頂いたり、実際に部屋を見て頂いた時に、
入居希望の方が、どんな生活ができそうかと
イメージを抱いて頂くために行う方法です。実際に効果はどうなのかな？と思いながらも
ホームステージングを行って募集をしたところ、タイミングの良さもあったかもしれませんが、
なんと4日で入居希望者が現れるという嬉しい事例がありました。
3点目に関しては、「損して得取れ」というようなイメージです。
賃貸募集をするときは、入居の案内や契約手続きなどを
不動産会社さんにお願いすることが多いです。私自身もそうしています。
駅からの距離や賃料などが同じような物件が2つあるとします。
入居者募集・案内してくれる不動産会社の立場にたった時、
入居が決まると片方の部屋は報酬が６万円、もう片方の部屋は12万円だとしたら、
どちらを心情的に優先して案内したいと思いますか？という視点です。
入居希望者が他の時期よりは少なめの閑散期などに、
空室を長引かせたくない時には、有効な方法だと感じます。
私自身、夏場に1か月決まらなかったので、広告料1か月分ではなく
1.5か月分払いますと増やした所、1週間くらいで次の方が決まった
という事例もあります。
今回お伝えしたことは、自分自身も経験のある事例なので、
借り手すぐに見つける対策のあくまでも一部です。
不動産投資、大家業を安定させるためには、
「いかに空室期間を短くして、入居希望者に選ばれやすい状態を作るか」
このポイントを意識して考えることが、借り手をすぐに見つける対策になるのです。
不動産投資で中古マンションを買うときのローンは？
2020年12月16日
不動産投資で中古マンションを買うとき、ローンを利用する方が多いです。
金融機関からお金を借りて買うことのメリット、
それは「時間を買えること」だと私は考えています。
例えば2,000万円の物件を買うのに、毎年100万円ずつ貯蓄して貯まったら
買うとなると、購入するまでに20年かかってしまいます。
ローンがないことは安心感があるかもしれませんが、
20年待っている間に、マンションも20年古くなってしまうのです。
であれば、ローンを使って手に入れて貯めながら返す方が、
資産形成のスピードも早くなります。ローンを利用できるのであれば、
利用して時間を買いながら不動産による資産形成を進める方がベターだと私は考えています。
では、ローンにはどのような種類があるのでしょうか？
大きく分けると
- ・「パッケージ型」
・「オーダーメイド型」
の2種類に分かれます。
パッケージ型は、金融機関との提携がある不動産会社から購入するときに利用できます。
年収や年齢など、属性と言われる個人の条件があてはまれば、比較的スムーズに
ローンが借りられるようなイメージです。
会社にお勤めで勤続3年以上、年収500万円以上であれば、審査の土台にのりやすいと言われています。
金利なども優遇されており、物件価格のほぼ全額を借りられる場合もあります。
頭金を2割以上入れると金利がさらに優遇されたりするケースもあるので、
パッケージ型が利用できる方は、上手に利用することで、資産形成のスタートを早く切ることができます。
オーダーメイド型は、地方銀行や信用金庫などで、個別ケースに応じてローンの
審査が行われるようなイメージです。年収や年齢などに加えて、預貯金などの資産背景や
購入予定の物件の評価額なども含めて、総合的に審査をされます。
そのため、金利や頭金などの条件もケースバイケースになりますが、
個人事業主や会社役員など、上記のパッケージ型では検討対象外になりがちな方でも、
ローンを利用できる可能性が出てきます。
私自身、パッケージ型もオーダーメイド型も、どちらのローンも利用しています。
不動産投資の場合、物件との出会いは一期一会なので、良いと感じる物件と巡り会えた時
には、ローンも利用しながら購入するのが良いと考えているからです。
どちらのローンを利用する場合でも、審査の前にしておいた方が
良いと感じていることがあります。
それは、審査してもらう時の「自分自身の資産の棚卸」です。「今、自分には、預貯金がいくらあって、株式がいくらあって、
生命保険の解約返戻金がいくらある」というような内容を
自分で整理するというイメージです。その時自分が持っている資産を見つめ直す
良い機会だとも考えています。その棚卸として整理した内容を金融機関へ提出することが、
プラス評価につながることもあります。
不動産投資で中古マンションを購入することは、資産形成につながります。
ローンを利用して買うときは、今ある資産のことにも目を向ける良い機会です。
すでに持っている資産とのバランスも考えながら、ローンをうまく活用して、
中古マンションでの不動産投資を考えることが大切です。