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不動産投資、1人では続けない方が良い理由。
2023年03月27日
「資産運用の話題は切り出しにくい・・・」
友人や会社の同僚などと、資産運用など、お金のことを話題にするのははばかられる、
という方は、まだまだ多いように感じます。
真面目にコツコツと働いて、お金は貯めていくことが美徳、
投資してお金を儲けるのは良くないというような感覚が、
日本にはまだ残っているからではないか？と私は思います。
ただ、自分で勉強し、気づいて行動を始めている人は、着実に増えています。
イデコやＮＩＳＡの口座数が増えていることも、その一因ではないか、と感じます。
その中で、不動産を使った資産形成に興味を持つ方も一定数いらっしゃいます。
そんな、不動産を使った資産形成である不動産投資に興味を持った方に、私から伝えたいことがあります。
それは、「不動産投資は、決して1人で続けない方が良いですよ」ということ。
株式投資のような金融資産の運用と大きく異なる点が、不動産投資にはあるのです。
どういうことか？
株式投資は、極論を言えば、自分ひとりで会社の決算書を調べて進める、ネット証券でクリックして注文を出すなど、
他の方と話しをしたり、関わりを持たずとも、行うことができてしまいます。
一方の不動産投資は、そうはいきません。
関わる存在がたくさんいますし、そういう存在の助けを借りることが、不動産投資、大家業を継続する上では、大切だと私は考えています。
いくつか例をあげてみます。
物件を購入する際には、不動産会社の担当者との接点が必要です。
購入するには、物件を売りたいという存在と出会う必要があります。
購入前には、説明を聞いたり、資料を取り寄せてもらって確認することなどが必要になってきます。
場合によっては、公的な書類を確認するために、役所の方との接点を持つケースも出てきます。
現金で購入する方でない限り、融資を利用します。
そうなると、今度は、金融機関の担当者との接点を持つことになります。
金融機関の担当者は敵ではありません。
むしろ、あなたにお金を融資できれば、利息収入を得られるので、貸せるなら貸したいという想いがあるとは思います。
ただ、「あなたに貸して、約束通り返してくれるかどうか」という審査は慎重にしなくてはならないため、無制限に、誰にでも貸せるわけではない、というのが、正直な所ではないかと思います。
融資の審査も通って、購入に向けて動き出すと、火災保険への加入も検討する必要があります。
そこで接点を持つのが保険会社や保険代理店の方です。
何か起きた時の、万が一の備えは、しておいた方が安心だと私は考えています。
あなたに所有権が移転する、となったとしても、契約書だけでは、対外的に、本当にあなたの物件なのかどうか、証明することができません。
そこで登場するのが、司法書士の先生です。
登記簿謄本に、所有者があなたに変わったこと。
それと合わせて、融資を受けたのであれば、お金を借りていることの記録がされます。
そして、登記識別情報（いわゆる権利証）があなたの手元に届きます。
購入して所有した後も、借りてお住まい頂いている入居者さんとのやりとりをあなた自身で行わない場合、賃貸管理会社へアウトソースすることになります。
入居者さんや物件に不具合や問題などが起きた場合、最初の対応が大切になりますが、
その初動を、専門家に依頼することができます。
賃料の3％とか5％は毎月支払いますが、対応に慌てふためかないためにも、私は信頼のできる賃貸管理会社と接点を持ち、アウトソースするのが良い選択ではないか、と考えています。
その他、毎年の不動産収支をまとめて申告する際に、あなた自身で対応が難しければ、税理士の先生にお願いすることになりますし、
法律的な面でのトラブルが生じた場合には、弁護士の先生の助けを借りることにもなります。
上記のように、不動産投資を行う場合、様々な場面と巡り会うことになります。
これが、1人では続けない方が良いと私が伝えたい理由です。
より正確に言えば、1人ですべてを行おうとするのは、手間と時間がかかり、かなりの負荷がかかることになるので、
任せられる所は任せた方が、長く続けられるのではないか？
そうすることが、結果として、不動産投資、大家業が、長期的にうまく進む秘訣ではないかと私は考えていますが、あなたはどう思いますか？
もちろん、すべてアウトソースする必要はありません。
あなたが好きで、自分で取り組みたいと思うこと、できることに関しては、自分で経験を積んで頂ければと思います。
その判断をすること。
何を任せて、何を自分でやるかを決めるのも、不動産投資、大家業の楽しみでもあると私は考えています。
不動産投資と株式投資。共通点はあるの？
2023年03月24日
金融資産の運用対象の代表格は株式。
実物資産の運用対象の代表格は不動産。
資産運用、資産形成を行う対象は、幅広く存在しますが、王道という意味では、株式と不動産が中心になると私は考えています。
その意味でも、株式と不動産をバランス良く保有することが、資産運用や資産形成、
ひいては資産活用という面でも、効果的ではないか、と考えています。
では、そんな株式投資と不動産投資、共通している点があるとしたら、どのような点があると思いますか？
それは、「他者の力を借りる点」だと私は考えています。
不動産投資の方がイメージしやすいと思うので、先に伝えます。
不動産投資の場合、シンプルに言えば、あなたが保有している部屋に、他の誰かに住んで頂き、 受け取る賃料をもとにして、あなたの資産形成が進んでいく、という仕組みです。
だからこそ、借りて住んで頂く方の力を活用させて頂くことになります。
その点からも、借りて住んで頂く方にとって、 「住み心地の良さ」「生活の利便性が向上する」 など、
「住んで良かった。住まいとして選んで良かった」 と感じて頂ける住環境を整えることが、大家としてのあなたの役割になります。
つまり、空室になる期間を、できるだけ最小限に抑えられるように、住まいとしての魅力を保つ努力を することで、他者の力を借りた資産形成ができる。
これが、不動産投資だと私は考えています。
では、一方の株式投資で、他者の力を借りる、というのはどういうことでしょうか？
結論から言えば、他者が自分の仕事に注力して頂いた結果 産まれた利益の一部を配当金として受け取るということです。
株式投資は、不動産投資のように、貸主と借主という1対1の関係が見えないので、他者の力が介在していることが見えにくいです。
しかも、株式の売買は、不特定多数の方が参加している、証券市場で行われている、さらには、ネットでクリック1つで手に入れられるので、「人」の存在が見えにくくなっています。
ただ、良く考えてみて下さい。
例えば、Ａ社の株式をあなたが保有しているとします。
そのＡ社から受け取る配当金、そのおおもとはどこにたどり着くでしょうか？
それは、Ａ社で働いている役員や従業員の方々、 みなさまの日々の努力の賜物であると私は考えています。
株式投資をしていると、どうしても企業業績だとか、株価の上がり下がりなどに目がいきがちです。
投資という観点での判断においては、必要な要素だとは思いますが、業績、利益という数字を形作っているのは、 日々、そのＡ社の中で、それぞれの立場で頑張って働かれている「人」にたどり着く、と私は考えています。
その意味で、株式投資も、他者の力を借りて行う資産形成だと私は考えています
もしかしたら、あなたが保有して貸し出している部屋に、Ａ社の社員の方が住まわれる、ということも起こりえるかもしれません。
このように思いを巡らせていくと、不動産投資も株式投資も、 住んでくれる人、働いている人という立場の違いは ありますが、あなた以外の他者の力を借りて行うという点では共通しているのではないか、と
私は考えているのですが、あなたはどう思いますか？
資産運用、資産形成、資産活用。
あなたがどの立場で、株式投資や不動産投資に取り組まれていたとしても、他者の力あってこそ成り立つもの。
アナログな人としての思いやりや優しさは、忘れずにいたいと思いませんか？
私は、他者への感謝の想いを忘れないように、日々自分に言い聞かせながら過ごしています。
受け取る家賃が増えた！を手放しで喜んではいけない理由。
2023年01月30日
「物価上昇」
「賃上げ」
最近のニュースを見聞きすると、良く出てくるワードだと感じています。
ここ30年近く、給与があがりにくい、デフレの状況の中にあった日本において、
少しずつ変わっていくきっかけなのかもしれないな、と感じています。
物価上昇、インフレに伴って、モノやサービスの値段はあがります。
これは、家賃に関してもあてはまります。
賃貸借契約が存在しているので、簡単に家賃をあげることはしにくいですが、
例えば、退去になったタイミングで、次の方を募集する時に、少し賃料を上げて募集してみる、
というのは、考え方としてはありかもしれません。
賃上げが浸透して、受け取る給与が増えれば、賃貸に住みたい方にとっては、家賃として払える金額の許容度もあがるからです。
つまり、大家の立場としては、収入が増え、賃貸経営の安定につながることも意味します。
と、ここまで、受け取れる賃料が増えることのプラス面だけをお伝えしましたが、
そうとばかりは言っていられないのではないか？と私は考えています。
どういうことか？
インフレの流れに合わせて、賃料を上げる。
賃金があがることで、上がった賃料を払うことができる。
という流れではあるのですが、
例えば、私がメインに大家業をしている区分マンションであれば、毎月の支払いも増えることにつながる可能性を忘れてはいけません。
つまり、毎月の管理費や修繕積立金というランニングコストも、インフレや賃上げに伴って、
上がる可能性が高い点を気に留めておくことが大切です、ということです。
賃金が上がる、という点で言えば、建物を管理する会社の担当者やマンションの管理人さんの給料もあがることを意味しています。
特に、管理人さんに関しては、あなたが毎月支払っている管理費の中から、給与が支払われています。
ということは、管理人さんの給与が賃上げに伴ってあがれば、管理費の値上げ、ということにつながる可能性は高くなるのです。
インフレという側面から考えると、今後の建物の維持管理というメンテナンス面に影響を及ぼす可能性が高いです。
つまり、修繕積立金の値上げの可能性につながります。
マンションに限らず、アパートにせよ戸建にせよ、建物のメンテナンスを定期的に行うことが必要です。
もし定期的なメンテナンスを怠ってしまうと、住まいとしての環境、設備が劣化してしまい、
住みたいと選んで頂ける可能性が下がってしまいます。
快適な住まいの環境を提供できないことで、賃貸用の場合であれば、空室が長引く可能性にもつながります。
メンテナンスをするにあたり、現場仕事を請け負って頂く職人のみなさまの給与のアップ。
メンテナンスに使う資材の価格や機具の燃料代などのアップ。
そういうコストの増加を受け入れていかなければ、建物の適切なメンテナンスなどができなくなってしまいます。
あなたが受け取れる家賃が増えることは、世の中的に、賃上げなどに伴って、その賃料を払える人が増えることを意味します。
ただ、一方で、あなたの物件を維持管理してために払う金額も増えることも意味しています。
何事もそうなのですが、プラス面だけでなく、マイナス面もあるということ。
インフレや賃上げが、大家業、不動産投資、賃貸経営にどのような影響をもたらす可能性があるのか？
ぜひ、あなたも考えてみて下さい。
賃上げが、不動産にプラスの影響をもたらす理由
2023年01月19日
インフレ率を超える賃上げ。
2023年の年頭に、首相が経済界に要請した内容です。
為替レートや原材料価格の高騰などの影響が、
徐々に日本国内にも及んできています。
特に2022年後半からは、
私たちの生活に欠かせない食料品などの日用品にも、
値上げの波が押し寄せています。
そんなインフレ傾向がある中で、
不動産には、どういう影響が及んでくるのでしょうか？
この影響を、賃上げとの兼ね合いで、
考えてみようと思います。
結論から先に伝えると、
賃上げは、巡り巡って、
不動産価格面での価値の維持につながる
と私は考えています。
つまり、
インフレと共に、賃上げも伴うことで、
不動産価格は維持されることにつながる、
というイメージです。
どういうことか？
先日、ユニクロを展開するファーストリテイリングが、
年収で、最大40％近くあげるとの報道がありました。
なかなか、ここまで思い切った賃上げを行える
企業も少ないとは思いますが、
このファーストリテイリングを例にして考えてみます。
令和3年9月に国税庁が公表した調査結果によると、
1人あたりの平均給与は約430万円と報告されています。
仮に、この年収430万円の人が、
2023年1月時点の変動金利、0.4％で、
35年の住宅ローンを組んだ場合、
最大で、いくらまで借りることができるでしょうか？
答えは、約4,900万円です。
借りられる金額と借りて良い金額は異なりますが、
他に借入がなかったとした場合、
このケースであれば、
5,000万円近くのマイホームの購入が可能です。
これから先、金利があがるのか、
あがるとしたらどのくらいまであがるのか。
不確定な部分はありますが、
インフレに伴って、仮に3％まであがったと仮定します。
ただ、賃上げに伴って、
先程のファーストリテイリングさんのケース、
年収40％アップとして考えてみます。
430万円が40％アップすると、年収は約600万円となります。
では、この年収600万円の人が、
金利3％で、35年の住宅ローンを組んだ場合、
最大でいくらまで借りることができるでしょうか？
答えは、約4,500万円です。
最初の例と、
金利の差は2.6％、年収では170万円の差がありますが、
住宅ローンで借りることができる金額は、
約400万円のマイナスでとどまっています。
つまり、年収が変わらないままで、
金利だけが上がってしまう状況であれば、
借りられる金額も少なくなり、
購入できる物件の価格も下がります。
しかし、金利だけでなく、賃上げも進んでいけば、
上がった年収と金利との関係にもよりますが、
借りられる金額も増えていくのです。
この賃上げが進む状況が浸透すれば、
インフレ下で金利が上昇したとしても、
不動産の価格という面での資産価値も下がりづらくなる、
と私は考えています。
インフレになるとモノの値段はあがります。
これは、私たちの日常に身近な食品などだけでなく、
資産としてのモノ、株式や不動産も同じです。
とは言え、不動産は、日用品と異なり、
値段が高い買い物になるので、
ローンを利用して購入するケースが多いです。
そのため、不動産価格が上がったとしても、
年収のアップが追い付かないと、
金融機関から希望額の融資を受けられず、
希望する物件を買えない、
という事態が生じかねません。
売りたい人にとっても、
買って頂ける対象者が減ってしまい、
価格面で、インフレによる資産価値のアップを
感じにくくなる可能性があります。
購入希望者が買える価格にまで、
売却価格を下げないといけない。
そんなことにもなりかねません。
不動産は融資ありきなので、価格が金利に左右される、
と良く言われます。
ただ、それは、購入する人の年収が変わらない
前提での話だと私は考えています。
金利が上がっても、賃上げが進み、年収も増えれば、
たとえ金利が上昇したとしても、
物件価格は維持されて、
価格面での資産価値は維持される。
インフレ下にあっては、
首相の言うように、賃上げを進めていくことが、
不動産市場という面でもプラスの影響をもたらす、
と私は考えていますが、
あなたは、どのように思いますか？
不動産投資は嫌いですか？
2022年12月26日
「なんか怖くて・・・」
「うまく言いくるめられて騙されそう・・・」
「やめとけ、と周りから言われる・・・」
私のように、
「好き」「向いている」
と感じている人間がいる一方で、上記のように、
「苦手」「嫌い」「マイナスな印象」
を抱いている方もいるのが、不動産投資、大家業です。
「不動産」というだけで、どちらかというと、
後ろ向きな印象を持たれてしまう方が、世の中を見回してみると
多いのではないか？と感じています。
ただ、私は、それでも良いと感じています。
考え方、資産運用のスタンスは、人それぞれだからです。
そうは言っても、私は、不動産を組み入れることが良いとは
考えているので、私が不動産投資、大家業を好きな理由を1つ
お伝えします。
先程、不動産投資、大家業に対して、「好き」「嫌い」の
感情を持っている方がいると伝えましたが、
少なくとも「好き」「嫌い」という印象を抱いてもらって
いるだけでも、ありがたいと感じています。
どういうことか？
「好き」の反対は、何でしょうか？
「嫌い」でしょうか？
私は、「無関心」だと考えています。
「言葉」を聞いて、イメージがわかなければ、
そもそも「好き」か「嫌い」かも、判断のしようがないからです。
資産運用、資産形成の手段は、いろいろな方法があります。
ただ、その中でも、ずっと続いていて、王道かな、と
私が感じている対象は「株式」と「不動産」です。
実業家で、今のみずほや損保ジャパンなどの礎を築かれた、
安田善次郎さんという方がいらっしゃいます。
安田財閥の創始者になるのですが、安田善次郎さんが
唱えられたと言われる「財産三分法」という考え方があります。
それは、自分の財産を「現金・株式・不動産」に分けて保有し、
管理する、という内容です。
現金は債券と言い換えても良いかもしれませんが、
伝統的に、王道として存在する、これらに分散して
資産管理を行うことが、財産を守り育てる上では安心できる
という意味合いではないか、と私は捉えています。
実際に、富裕層と言われる方にお会いしたり、
著書などを通じて見聞きすると、多くの方が、
不動産を資産に組み入れていらっしゃるな、と感じます。
現金や債券は、もしもに備える、あるいは運用前に待機するという
意味合いで、お金を保管する場所。
株式は、相場と対話しながら行い、配当はありつつも、
値動きの変動に影響を受けるという点で攻めの運用を行う場所。
不動産は、株式相場のように日々の動きと関係なく、借主さんがいる限り、
毎月安定した定期収入をもたらしてくれるという点で守りの運用を行う場所。
私は上記のように考えています。
資産運用、財産管理という点で、精神的に落ち着かない、
気が気でないという状態にあるのは、本望ではないはずです。
資産運用、投資で、気が気でない状態にあるのは、
いわゆる投機にあたると思います。
だからこそ、安田善次郎さんは、それを知ってか知らずかは
分かりませんが、気持ち穏やかに過ごしながら、資産形成、
財産管理をするのに、財産三分法を実践するのが良いと考えられた
のかもしれないな、と私は考えています。
三分法の中で、気が気でない状態になる可能性が高いのは
株式だと思いますが、現金や債券などを保有していることで、
日々の生活に支障をきたすことなく、不動産を保有して
賃料収入があれば、生活に安定をもたらしてくれます。
株式が、うまく相場にのることができ、利益が出たら、
それを換金して、あなたが使いたいことにお金を費やしたり、
特に用途が決まっていなければ、待機場所である現金、あるいは
守りの運用である不動産にあてるなどということもできます。
不動産から産まれた賃料を、株式の購入にあてるという
こともできます。
このように、現金・株式・不動産、はお互いがお互いを
補いあえるような関係性にあると私は考えています。
私自身も、自分の保有資産を見てみると、
大枠としては、この財産三分法に沿った形で、
資産を保有していると感じました。
私の場合は、守りの不動産が好きなので、少しディフェンシブな
運用スタイルの財産三分法です。
そして、不動産から産まれた賃料を使いながら、つみたてＮＩＳＡや
イデコなどを行ったりもしています。
もし不動産の部分で、現物の不動産が最初は手を出しにくい、怖さを
感じる場合は、ＲＥＩＴのような商品を選んで、疑似大家体験を
してみるのも良いかと感じます。
嫌い、嫌いも好きのうち、などと言われたりします。
もし、あなたが、不動産が嫌い、苦手だ、と感じているのであれば、
財産三分法を参考にしながら、食わず嫌いはやめて、
できる所から不動産を組み入れてみるのも良いのではないか、
と私は考えていますが、あなたは、どのように思いますか？
