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  • 年金と不動産投資の組合せが、人生100年時代に良いと考える理由

    2022年04月28日

     

     

    人生100年時代、という言葉。

    言われ始めたのは、いつ頃だったかな?と感じるくらい、だいぶ馴染んできたように感じています。

     

    健康寿命と資産寿命、という言葉があるように、幸福感を抱きながら長生きするためには、

    「健康」と「お金」両面の充実が必要だと私は考えています。

     

    私は、ファイナンシャルプランナーなので、「お金」面から、人生100年時代のサポートをさせて頂くことを使命と考えております。

     

    その中で、幣事務所がメインでお受けしている相談は「不動産」

     

    中でも、「不動産を使った資産形成」いわゆる「不動産投資・大家業」

    の点から見た、人生100年時代のお金とのかかわりをお伝えします。

     

    不動産投資、大家業をはじめたい理由には様々ありますが、「将来の年金が不安だから備えたい」という声を聞くことが多いと感じています。

     

    マスメディアなどを通じて「年金制度は破綻する」「年金はもらえないかもしれない」というような話題が取り上げられることが理由かもしれません。

     

    たしかに、いわゆる今の現役世代が年金を受け取るタイミングでは、受け取れる年齢があがるかもしれません。

    受け取れる金額も、見込みより減るかもしれません。

    そのようなネガティブな可能性はあるかもしれませんが、少なくとも、「まったくもらえない」という可能性は限りなく低いと私は考えています。
    財政再検証などを通じて、国が制度として維持していくように努めているからです。

     

    そこで、最初に「ねんきん定期便」などを通して、「あなたがもらえる年金の可能性はいくらか?」

    を、確認してもらうようにしています。

     

     

    ここでは、老後に受け取れる、いわゆる年金について話しますが、

    国から受け取れる、公的な老後の年金は、あなたが死ぬまで受け取れる、一生涯の終身年金だからです。

     

    つまり、老後の収入のベースとして、まずは公的な保障があることを確認して頂くのです。

     

    その公的な年金収入と、老後の支出見込みの差額を、不動産からの賃料収入で補えるように、物件を持つ目標にする、という考え方が良いのではないか、と私は考えています。

     

     

     

     

    私が自分でもメインで行っている区分マンション大家の場合、立地や築年数などによる差はありますが、ローンを完済した後は、平均すると、1部屋当たり5万円~7万円くらいの手残りになります。

     

    年金にプラスで月に20万円前後受け取れるようにしたい方の場合、目標は、3~4部屋になる、という具合です。

     

    空室が発生する時期もありますが、人が集まるエリア、住みたい街などでランキングに入るようなエリアや街を選んで物件を保有していれば、

    長く見ても、2~3ヶ月以内には、入居者さんに選んで頂ける可能性が高いと思います。
    私自身、これを書いているタイミングでは、約15年、区分マンション大家を続けていますが、その間で、空室になった期間は、最長でも2カ月弱です。
    ありがたいことに、2カ月以上空室が続いた部屋は、今の所ありません。

     

    仕事や夢や希望を持って、都市部へ出てくる人の数は、コロナ禍を経ても減ることなく、いわゆる若年単身者層(中心は20代)の、東京や横浜など都市部への転入超過は続いています

     

    そう考えると、公的な年金や不動産からの賃料収入は、途切れる可能性が低く、人生100年時代にあっても、安定的な収入源として見込んで良いのではないか、と私は考えています。


     

     

     

    老後2,000万円問題と言われる話題が、数年前に世間をにぎわせました。

     

    老後に備えて、金融資産を2,000万円貯められたとして、もし毎月10万円使っていくとしたら、どのくらいの期間、保てるでしょうか?

     

     

    答えは、200カ月、約17年です。

     

    金融資産を貯めることも、資産形成、資産分散という意味合いで必要です。私自身、イデコやつみたてNISAなどは活用して備えています。

     

    ただ、金融資産だけの場合、老後に使おうとする場合、取り崩す必要があります。

     

    もちろん、使うために運用して資産を築いた、とは思うのですが、残高が減っていくのを見ると、不安な想いが湧くのではないか?と私は考えています。

     

    その点、換金性は悪いですが、不動産の場合、目に見えて残高が減るようなことはなく、入居者さんがいて下さる限り、毎月一定金額が定期的に入ってくる仕組みを作ることができるのです。

     

    これが、私が公的な年金と不動産の組合せが、人生100年時代において、お金の不安を和らげながら生活するのに良いと考える理由です。

     

    あなたは、どう思いますか?

     

     

  • 不動産投資は女性に選ばれることが、大切な理由。

    2022年04月15日

     

     

    東京の人口は転出超過

    近隣の神奈川や埼玉、千葉に転出している。

     

    人口動態の全体像として、コロナ禍以後、このような指摘がされています。

     

    間違ってはいませんが木を見て森を見ずの反対、森を見て木を見ず、の話だと私は感じています。

     

    なぜなら、年代別で見た時に、20代の単身者は、コロナ禍に関係なく、東京都への転入超過状態は、

    変わらず継続しているからです。

     

    つまり、1人の単身者が都内へ転入してきても、お子様とご夫婦という3人家族が転出すれば、

    差し引きマイナス2人というように、転出超過になるのです。

     

    さらに、転入者を、性別で見た時、いわゆる都市部に関しては、女性が男性を上回っている

    という実態が存在します。

     

    私はもともと、「部屋選び、物件選びは、女性に選ばれやすい視点を忘れない」という考えを持っています。

     

    女性に選ばれる部屋であれば、男性でも住めますが、女性に選ばれない部屋の場合、入居希望者の約半分を、失っていることになると考えているからです。

     

    その結果、不動産投資、大家業で一番大切な賃料を得られない、空室の期間が長引いてしまう可能性につながってしまいます。

     

    これが、不動産投資、大家業の部屋が、女性に選ばれることが大切な理由になるのですが、

     

     

     

    なぜ、都市部への女性の転入者が、男性よりも多いのか?

    この理由には、大きく2点あるのではないか、と私は考えています。

     


    1点目は、古い性別への役割意識に関して。「夫は外で働き、妻は家庭を守る」という意識に関して、です。

     

    男女平等、機会均等と言われていますが、いわゆる地方においては、この役割意識が残っている地域が都市部よりも多いのではないか、と感じています。

     

    「自分のやりたいことに挑戦したい!」

    「自分らしさを求めて成長したい!」

     

    そのように考えている女性にとっては、性別の役割意識が影響しがちな場所での生活環境を変えたい想いから、

    都市部へ移り住むのではないか、と私は考えています。

     

    2点目は、希望する仕事の有無、です。

     

    1点目の役割意識の点と重複するかもしれませんが、地元に「希望する仕事がない」とか「男性に限定されている」という現状があるように感じています。

     

     

    また、収入という点に関して、全体に言えることですが、いわゆる平均年収は、女性の方が男性より低いという統計があります。

     

     

    そのような現状を踏まえると、希望する仕事内容を選びたい想い、そして、少しでも高い収入を得たいという想い、

    両方を実現する方法として、都市部へ転入するという道を選ぶ女性が多くなる、という現状があるように感じています。

     

    不動産投資、大家業に携わる立場としては、資産運用、資産形成という視点にとどまらず、

    生活の基盤となる「住まいの提供」を通して、借りて下さる方を応援する、という意識が大切だと私は考えています。

     

    だからこそ、性別の役割意識的なことが、解消しようとされながらも、まだ残っている現実。

     

    それに抗って、自由に自己実現をしようと都市部へ転入してくる女性を応援する。

     

    もちろん、女性に限らず、夢や希望を抱いて転入してくる男性も応援する。

     

    そんな想いや気持ちを忘れず、安心して住んで頂ける部屋を提供していくことを、

    私自身、不動産投資、大家業を継続する中で、大切にしたいと考えています。

     

  • 不動産投資は節税になるって本当?

    2022年04月01日

     

     

    資産運用、資産形成の1つ方法として、不動産を組み入れる方が増えていると感じます。

     

    特に、会社員の方などは、本業での給与以外の収入源を持ちたい想いから、検討をされる方が多いです。

     

    不動産投資に興味を持つ理由には、いくつかありますが、

    その中で言われることのひとつに「節税」があります。

     

     

    節税の中でも、一番関心を寄せられるのが、今の税金、すなわち「所得税」や「住民税」の節税です。

     

    給与の年収が高くなればなるほど、現役時代の今、払うことになる税金は多くなるので、それを少しでも抑えられると嬉しい、というのが、節税に興味を持たれるきっかけです。

     

    では、不動産投資は、本当に節税になるのでしょうか?

     

    所得税、住民税という点での節税にスポットをあてた時の

    私なりの結論を最初にお伝えすると、

    「期間限定での節税にはなる」と考えています。

    節税になる仕組みを、おおまかに伝えると、

    不動産所得が「賃料 < 経費」というマイナス(赤字)の状態になり、

    そのマイナスと給与収入を相殺することで所得が下がり

    結果、給与で源泉徴収されていた所得税が、確定申告で還付される、という流れです。

     

    この経費に関してですが、ポイントになるのが、「減価償却費」です。

    購入した最初の年は、登記費用やローンの手数料などの一時的な支出があることで、不動産所得は、マイナスになるケースが多いです。

     

    ただ、2年目以降は、一時的な支出がなくなるので、ランニングコストとしての経費は、あまりかからなくなってきます。

    経費は、基本、支出したお金がないと生まれないからです。

     

     

     

    そこでポイントになるのが、先程伝えた「減価償却費」です。

     

    税金の計算上、土地は対象になりません。「価」値が「減」らないと考えられているからです。

     

    一方、建物は、築年数が経過することによって、少しずつ古くなります。

    その古くなっていく分を、毎年一定金額ずつ経費に入れて良いですよ、というのが、減価償却費、です。

     

    減価償却費は「建物」と「建物付属設備」というくくりで分けることができ、新築RCマンションの場合、建物は47年、設備は15年と決まっています。

    中古だと、築年数に応じて、何年で減価償却するか、が決まってきますが、新築時の年数よりは、短くなってきます。

     

    この仕組みを踏まえると、「建物の割合が高い物件」、そして「減価償却の年数が短い物件」が、所得税・住民税の節税向きの物件ということになります。

     

     

     

    例えば、築15年、2,000万円のマンションで、建物1,000万円、設備200万円、土地800万円の場合を考えてみます。減価償却の対象が6割(1,200万円)になる物件です。毎月の賃料は、8.5万円とします。

     

    この場合、減価償却する年数は、建物が35年、設備が3年になります。

     

    すると、毎年の減価償却費は、建物が約28万円、設備が約66万円で、合計約94万円を、お金の支出なく、経費に計上できます。

     

    マンションの場合、管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険、ローンの利息など減価償却費以外にも経費になる項目がありますので、上記の約94万円の減価償却費が計上できている間は、経費が賃料収入を上回る可能性が高いです。

     

     

    ただ、この減価償却費の約94万円に関しては、設備分の約66万円が約3分の2を占めています。

     

    そして、この約66万円の減価償却費は、3年で終わりを迎えます。

     

    そのため、購入から3年間は、所得税や住民税の節税効果が考えられますが、4年目以降は、減価償却費が減り、不動産所得がプラスになる可能性が高くなります。

     

    これが、最初に私が「期間限定での節税」になる、と伝えた理由です。

     

     

     

    また、減価償却費を計上した分、物件の帳簿上の価格は下がります

    もし、将来的に売却をした場合、利益がでると、譲渡税が約20%かかります

     

    この利益は、購入した金額と売却した時の金額の差ではなく、売却した時の金額と、その時の帳簿上の金額の差になります。

     

    そのため、減価償却費を早めに多く経費にした結果、帳簿価格が下がり、売却した時の利益が多くなりやすくなります。

     

    このように今の所得税や住民税の節税に目を向けて購入した場合節税の効果は「期間限定」になるケースが多く、また、もし将来的に売却をする際に、譲渡税のかかる利益が多くなる場合があります

     

    節税を目的として、不動産投資を組み入れることが悪いとは思いません。

    ただ、購入後数年間の節税効果が終わったあと、どうなる可能性があるのか?

     

     

    そこまで、考えた上で、購入を検討して頂きたい。そのように、私は考えています。

  • お子様のいないご夫婦が、気を付けた方が良いこと。

    2022年03月01日

     

     

    最近は、家族やご夫婦の在り方が多様化しています。

     

    ご夫婦とお子様2人というご家族が、モデルケース的な感じで取り上げられることがありますが、

    今回は、DINKs(ディンクス)と言われる、ご夫婦のみでお子様のいらっしゃらない世帯の方に向けてお伝えします。

     

    最初に、今回の内容の結論をお伝えすると、

    「ディンクスこそ、遺言のご用意を!」

    ということです。

     

    あなたご自身に、万が一のことが起きた時に、遺されたパートナーの、精神的な負担を和らげて

    差し上げるためにも、です。

     

    まだ先のことは分からないし、相続対策など必要ない、と感じられるかもしれませんが、

    万が一は、いつ、どんなタイミングで訪れるか分からないからこそ、です。

     

    もし、あなたが万が一お亡くなりになった時、あなたがたご夫婦にお子様がおらず、あなたのご両親も先立たれていた場合、あなたの資産の相続人は、パートナーとあなたの兄弟姉妹になります。

    (あなたにご兄弟姉妹がいるケースでお伝えします)

     

     

    相続する資産の法定で決められている分割の割合は、パートナー4分の3、あなたの兄弟姉妹4分の1になります。

     

    パートナーと生活を重ねながら、マイホームの購入や資産形成などを進めてきて、ご夫婦2人の財産だと考えていた場合、

    遺言がないことで、パートナーとあなたの兄弟姉妹との関係が悪くなるような事態が生じかねません。

     

    あなたの兄弟姉妹と仲良く円満な関係を築けているのであれば、そうならない可能性はありますが、相続をきっかけに、血縁関係のある兄弟姉妹同士でも仲違いになるケースもあります。

     

    パートナーとあなたの兄弟姉妹という関係の場合、その円満な関係があなたの相続によって壊れてしまうかもしれないことを防ぐためにも、遺言が必要だということです。

     

     

    ここで、キーワードになるのが、「遺留分侵害額請求権」です。

     

    これは、先程、資産の分割の法定割合をお伝えしましたが、

    その割合の「半分」は自分たちが受け取る権利があると主張できる、という制度が、遺留分侵害額請求権です。

     

    この権利、相続人がパートナーとあなたの兄弟姉妹の場合、兄弟姉妹には、

    遺留分の権利がありません。

     

    なので、パートナーがあなたの全財産を相続したとしても問題はありませんが、法定割合として4分の1は受け取れると示されてはいます。

    それを考えると、あなたの意思や想いを確認できない状況になってしまってからだと、パートナーとあなたの兄弟姉妹の間に、

    なにかしっくりしない、禍根のようなものが残りかねません。

     

    そこで、意思や想いを遺言に示すことで、後々禍根が残るような事態に発展する可能性を抑えることができるのです。

     

    「全財産を配偶者に相続させる」という旨の有効な遺言書があることで!

     

    縁あってパートナーと出会い、ご夫婦関係になり、あなたの兄弟姉妹とも良い関係を築いている。

     

    それが、あなたの相続をきっかけに仲違いとなってしまったら、

    法律的には、遺されたマイホームなどの不動産や金融資産の相続という点で問題はなくても、パートナーとあなたの兄弟姉妹との人間関係という面で、

    気持ち、精神的な面で、モヤモヤした想いが残り続けてしまう可能性がある・・・

     

    あなたとパートナーで築き上げた資産も縁あって築くこととなったあなたの兄弟姉妹との関係も、どちらも、わだかまりなく円満に継続できる。

     

    そのためにも、お子様のいないご夫婦こそ、パートナーへの最後のラブレターとして、

    遺言に想いをしたためて準備をしておくことが大切なのではないか、と私は考えています。

  • 不動産投資は儲かるの?と聞く人が見落としていること

    2022年02月07日

     

     

    「どれを選ぶのが、1番良いと思いますか?」

     

    資産運用や資産形成に関する、セミナーをした時のこと。

    考え方などと合わせて、方法についての説明もすることがあります。

    「株式」「債券」「投資信託」「外貨」「不動産投資」など、それぞれのメリットやデメリットをお伝えする、というイメージです。

     

    この説明をした後、聞かれることが多いのが、冒頭の質問です。

     

    どれを選べば良いか?は、あなたの考え方や目標、想いなどを聞かないと分からないので、どれが良いかは、個別にお話してみないと分かりません。」

     

    と、その時はお答えするようにしていますが、この質問の言外にあるのは、

     

    「(私は手っ取り早く儲かるものにお金を投じたいのですが)どれを選ぶのが、1番良いと思いますか?」

     

    という、ニュアンスが込められているのだな、と感じることが多いです。

     

    お金を殖やしたいからこそ資産運用に取り組みたい。

     

    その気持ちは、すごくよく分かります。

    ただ、この「儲かる」という視点で資産運用を考えている人が、見落としていることがあると私は感じています。

     

    それは、「投資」と「投機」を、理解せず、短期的な視点で考える傾向がある、ということです。

     

    この「儲かる」という人が注目しているポイントは、何でしょうか?

     

     

    それは、「お金の損得」「価格の変動」です。

     

    資産運用を、損をするためにする人はいませんから、お金の損得を意識しない訳ではありません。
    ただ、投資を「儲かる儲からない」の視点で考えている人は、目先の損得や値動きに一喜一憂する、「投機」として資産運用を捉えている人です。

     

    それが、スタンスに合うのであれば良いのですが、資産運用、資産形成に取り組む方は、昼間本業の仕事などをしながら行うことが多いです。

     

     

    株式市場などの相場は、基本的に日中のお仕事の時間帯に動いているので、「儲けよう」という視点で投資に取り組む人は、本業のお仕事などをしていても、
    「値動きがどうなっているのか?」と気持ちが落ち着かないのでは?と私は感じます。

    20代の頃、実際そのような体験をしていた過去が私にはあります。

     

    その過去の体験から教訓を得て、今は不動産投資やイデコ、つみたてNISAなど価格の値動きに捉われず、心穏やかに過ごせる運用方法を選んで、私は取り組んでいます。

     

    中でも、私が好きで、ご相談を承るメインにしているのが不動産ですが、セミナーなどの集まりに顔を出すと、

    今でも「不動産投資は儲かるのですか?」と聞かれることが、あります。

     

    不動産の場合、株式市場のような、一目瞭然の相場的なものはないので、価格面を意識することはあまりないですが、「儲かる儲からない」の視点で捉えている人は、
    「買った値段を基準にして、そこから損をしたくない。」

    という価格面を中心に、不動産投資を捉えている、ということです。

     

    この買った値段を基準にして考える、ということが間違いだとは言いません。

    ただ、不動産投資に取り組む人の多くは、「将来に向けて、安定した賃料収入を手に入れること」を目的にしている人が多いです。

     

    30年近く前のバブル景気の時代とは違い、今は、買った不動産を、ある程度短期間で売却して利益を得ようとする、というのは、プロの方でも難しいのではないか、と私は感じています。これは「投機」です。

     

    一方、永く継続している上場企業とかでも、本社以外に、不動産を所有していることがあります。
    そのような会社は、不動産からの賃料収入が、本業が落ち込んだ時に助けになってくれた、という話を聞いたり読んだりしたことがあります。

    これが「投資」です。つまり、不動産がもたらしてくれる安定収入に感謝する時、

    その不動産をいくらで買ったのか、を意識することは、ないのです。

     

    資産運用、資産形成に不動産を取り入れることのメリット、その良さを実感できるのは、この「投資」視点に立った、後者のような場合ではないか、と私は思います。

     

    そこを目指して、融資を受けて購入する場合は、繰上返済を行うなどで、少しずつ手取りであるキャッシュフローを増やしていく。
    残債は、受け取る賃料の中から、入居者さんに毎月元本の返済を協力してもらいながら、あなた自身の資産を、コツコツとふやしていく

     

    地道で歩みの遅いカメのような運用スタイル。これこそが、不動産投資、だと私は考えています。

     

    そして、不動産投資は、儲かる儲からない、という短期的な視点、買った値段を基準にして考える投機的な視点で取り組むものではない、とも私は考えています。